MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 21/03349 – N° Portalis DBX4-W-B7F-QEKR

NAC: 50A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Président

Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Madame CHAOUCH

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 04 Septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame GABINAUD.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

Mme [S] [E]

née le 25 Juillet 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nadège MARTY-DAVIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 33

Mme [O] [E]

née le 29 Mai 1966 à [Localité 16], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 106

DEFENDERESSES

Mme [C] [E], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de ses filles [Z] et [R] [Y]

née le 17 Juillet 1963 à [Localité 16], demeurant [Adresse 1]

S.C.I. [Adresse 6], RCS [Localité 10] 814 994 810, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 86, et par Maître Aurélie ALTAT MORALES, avocat au barreau de PERPIGNAN, avocat plaidant,

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [P] était le cousin germain de Mme [X] [E], mère de Mme [C] [E], Mme [S] [E] et Mme [O] [E].

Par acte en date du 8 juillet 1995, Mme [C] [E], Mme [S] [E] et Mme [O] [E] lui ont acheté en viager une maison d’habitation, une chartreuse et un garage séparé sis [Adresse 4] à concurrence d’un tiers chacune.

Le 15 juin 2015, au décès de M. [A] [P], les trois sœurs ont recueilli la pleine propriété de ces biens immobiliers.

Par acte authentique de vente à titre de licitation faisant cesser l’indivision daté du 13 juillet 2016, établi par Maître [G] [I], notaire à [Localité 9], Mme [C] [E] a racheté les parts de Mme [S] [E] et de Mme [O] [E] moyennant le prix de 180 000 euros, soit 90 000 euros chacune, basé sur une valeur totale pour l’ensemble immobilier de 270 000 euros.

Par actes du 18 juin 2021, Mme [O] [E] a fait assigner Mme [S] [E] et Mme [C] [E] en son nom propre et en sa qualité de représentante légale de ses filles mineures [R] et [Z] [Y] [E] devant ce tribunal aux fins de le voir, au visa des articles 1130, 1137 et 1139 du code civil :

— juger que son consentement a été vicié par un dol ;

— en conséquence, juger que le contrat de vente est nul ;

— condamner Mme [C] [E] à restituer les parts indivises en contrepartie de la restitution des 90 000 euros versés ;

— condamner Mme [C] [E] au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi ;

— condamner Mme [C] [E] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes des 5 et 6 juillet 2021, Mme [S] [E] a fait assigner Mme [O] [E], Mme [C] [E] et la SCI [Adresse 5] devant ce tribunal aux fins de le voir, au visa des articles 1130, 1137, 1139 et 1169 du code civil :

— à titre principal, dire et juger que son consentement a été vicié ;

— à titre subsidiaire, dire et juger que le prix de vente des parts indivises est dérisoire ;

— dans tous les cas :

* prononcer la nullité de l’acte authentique de vente à titre de licitation faisant cesser l’indivision en date du 13 juillet 2016 signé par Mesdames [S], [C] et [O] [E] ;

* condamner Mme [C] [E] à lui restituer les parts indivises sur les biens immobiliers objets de ladite cession, en contrepartie de la restitution du prix de 90 000 euros versé ;

* condamner Mme [C] [E] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

* condamner Mme [C] [E] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 21 octobre 2021.

Suivant ordonnance datée du 17 novembre 2022, le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Mme [C] [E] agissant à titre personnel et és qualités de représentante légale de ses filles mineures [Z] [Y] et [R] [Y] et la SCI [Adresse 5] ;

— rejeté la demande d’expertise judiciaire formulée par Mme [O] [E] ;

— réservé les dépens et rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état électronique du 12 janvier 2023 à 8h30 pour les conclusions au fond de Mme [C] [E], agissant à titre personnel et és qualités de représentante légale de ses filles mineures [Z] [Y] et [R] [Y], et la SCI [Adresse 5].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2023, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 2 mai 2024.

Suivant jugement du 6 mai 2024, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats à l’audience de plaidoirie du 6 juin 2024. A cette audience, l’affaire a été renvoyée à la demande d’une partie. Elle a été fixée à l’audience de plaidoirie du 4 septembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, Mme [O] [E] demande au tribunal, au visa des articles 1130, 1137, 1139 et 1169 du code civil, de bien vouloir :

— Annuler l’acte authentique de vente à titre de licitation faisant cesser l’indivision en date du 13 juillet 2016 ;

— Condamner Madame [C] [E] à restituer les parts indivises en contrepartie de la restitution des 90 000€ versés ;

— Condamner Madame [C] [E] au paiement de la somme de 5 000€ en réparation du préjudice subi ;

— Débouter madame [C] [E] de l’intégralité de ses demandes ;

— La condamner au paiement de la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

[O] [E] fonde sa demande en nullité sur un dol ayant vicié son consentement.

Elle affirme que sa soeur [C], en qui elle avait toute confiance, et qui s’occupait des affaires de M.[P] de son vivant, lui a menti au moment du rachat de sa part en lui indiquant que M.[P] avait toujours déclaré les biens aux impôts à une valeur de 270 000 €, de sorte qu’une augmentation de cette valeur entraînerait un important redressement fiscal sur la succession, et qu’il s’agissait de la seule valeur qui pouvait être fixée au regard des mentions des déclarations d’impôt sur la fortune de M.[P] de 2015.

Elle précise que [C] [E] a choisi un notaire différent du notaire habituel de la famille, et lui a indiqué qu’il n’était pas nécessaire qu’elle le contacte, ni qu’elle reçoive l’acte avant le jour de la signature.

Elle ajoute qu’elle-même ignorait à quel point la valeur de 270 000 € était en deçà de la valeur réelle des biens, mais que sa soeur [C] s’est opposée à toute estimation par un agent immobilier, et lui a promis de lui reverser 10 000 € sur la succession de leur mère, ce qu’elle n’a pas fait.

Subsidiairement, [O] [E] se prévaut de l’article 1169 du code civil, invoquant la nullité du contrat à raison du caractère dérisoire du prix fixé. Elle fait valoir que dans le cadre de la succession de sa mère, il a été établi que le bien litigieux pouvait être évalué entre 730 000 € et 830 000 €, l’agent immobilier ayant précisé que le prix au mètre carré du quartier est quasiment constant depuis 2015.

En réponse aux demandes reconventionnelles de sa soeur, [O] [E] se défend de tout abus de son droit d’ester en justice, faute d’intention de nuire.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, Mme [S] [E] demande au tribunal, au visa des articles 1109 et suivants, 1590 et 1382 ancien du code civil, de bien vouloir :

— Débouter Madame [C] [Y] de toutes ses demandes ;

A titre principal :

— Constater que le consentement de Madame [S] [E] à l’acte de vente passé par devant Maître [I] le 13 juillet 2016 a été vicié par le dol ;

A titre subsidiaire :

— Constater la vileté du prix de vente prévu à l’acte de vente passé par devant Maître [I] le 13 juillet 2016 ;

En toutes hypothèses :

— Prononcer la nullité de l’acte de vente passé par devant Maître [I] le 13 juillet 2016 ;

— Condamner Madame [C] [E], épouse [Y], à restituer à Madame [S] [E] les droits indivis sur les biens objet de cet acte qu’elle a reçus du fait de cet acte ;

— Donner acte à Madame [S] [E] qu’elle restituera alors le prix de 90 000 € qu’elle a payé à Madame [C] [E] en vertu de cet acte ;

— Condamner Madame [C] [E] à verser à Madame [S] [E] de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral qu’elle a ainsi fautivement fait subir à Madame [S] [E] ;

— Condamner Madame [C] [E] à verser à Madame [S] [E] de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, [S] [E] développe les mêmes moyens et arguments que sa soeur [O].

Concernant son préjudice moral, elle indique que sa confiance en sa soeur [C] a été ébranlée, et qu’elle a eu honte d’être ainsi manipulée par sa propre soeur, ce qui a eu des conséquences par ailleurs, notamment au moment du règlement de la succession de leur mère puis de leur frère. Elle confirme que les relations familiales étaient très unies au moment de la vente, et déplore qu’elles soient maintenant, de ce fait, détruites.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, Mme [C] [E] et la SCI [Adresse 5] demandent au tribunal de bien vouloir :

— Mettre hors de cause Madame [C] [E] en qualité de représentant légal de ses filles mineures [Z] et [R] [Y] ;

— Mettre hors de cause la SCI [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal;

— Dire et juger qu’il n’est nullement justifié de manœuvres dolosives pouvant être imputées à [C] [E] ;

— Dire et juger que le consentement de Mesdames [O] et [S] [E] n’a pas été

vicié ;

— Dire et juger que le prix n’est pas vil ;

— Dire et juger la vente parfaite dès l’échange du consentement, les parties s’étant entendues sur la chose vendue et sur le prix fixé ;

— Débouter Mesdames [O] et [S] [E] de leur demande tendant à la nullité de

l’acte authentique de vente signé entre les parties le 13 juillet 2016 ;

— Rejeter l’ensemble de leurs demandes ;

Reconventionnellement :

— Condamner, chacune, Madame [O] [E] et Madame [S] [E] à payer à Madame [C] [E] la somme de 10 000 € en réparation du préjudice moral subi par

elle ;

— Condamner, chacune, Madame [O] [E] et Madame [S] [E] à payer

une amende civile de 10 000 €, en application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, et sans préjudice des dommages-intérêts sollicités par la concluante ;

— Les condanmer, également, chacune à payer à Madame [C] [E] la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, [C] [E] rappelle que ses filles sont majeures, et que la SCI [Adresse 5] est étrangère aux biens objet du litige.

Par ailleurs, elle expose qu’elle s’est occupée de M.[P], son parrain, et du patrimoine de celui-ci, et notamment des biens litigieux, qui se trouvaient dans un état dégradé à la fin des derniers baux d’habitation qu’il avait conclus, en 2011 et 2014, ne permettant pas de les relouer, alors que par ailleurs, M.[P] ne souhaitait pas engager de travaux, alors qu’il se trouvait en maison de retraite et diminué. Elle explique par ailleurs que ses soeurs n’ont pas manifesté d’intérêt pour ces biens lorsqu’elle a voulu le racheter, elles-mêmes disposant de biens immobiliers dans le quartier, qu’elles n’ont pas davantage vu d’opposition à la désignation de Me [I] pour la succession de M.[P], et qu’elles n’ont émis aucune objection lors de la signature de l’acte de vente.

Elle souligne que ses soeurs ont parfaitement connaissance des prix du marché immobilier à [Localité 15], étant elles-mêmes propriétaires dans cette ville, et qu’elles ont accepté sciemment le prix convenu, notamment parce qu’elles avaient bénéficié des largesses dans le cadre de la gestion du reste du patrimoine familial, mais aussi parce que le bien nécessitait d’importants travaux, qu’elle a pris seule à sa charge, son époux réalisant la plupart d’entre eux en 2017 et jusqu’en 2020.

Elle ajoute que la minoration du prix était justifiée par le fait qu’il s’agissait d’une indivision, et par les liens de famille qui les unissaient, et qui étaient à l’époque très positifs, ainsi que par la contribution qu’elle avait apportée à l’accompagnement de M.[P].

Par conséquent, elle conteste toute manoeuvre dolosive, fait valoir qu’aucune preuve n’est produite aux débats au soutien des affirmations de ses soeurs, et souligne que le fait d’accepter une vente à un prix inférieur au marché ne démontre pas l’existence du dol, et qu’il n’est pas rapporté davantage d’élément sur la valeur réelle du bien au moment de la vente.

Elle considère que le prix de vente n’est pas dérisoire ni suffisamment bas pour justifier l’annulation de la vente pour vil prix.

Concernant sa demande reconventionnelle en réparation d’un préjudice moral, [C] [E] estime que la volonté de ses soeurs de lui nuire est établie par le fait que les actes introductifs d’instance lui ont été signifié sur son lieu de travail, et par l’absence totale de preuves au soutien de leurs demandes. Elle soutient en outre que les procédures engagées contre ses filles et la SCI sont abusives.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater qu’aucune demande n’est formulée contre Mme [C] [E] en qualité de représentante légale de ses filles [Z] et [R] [Y], ni contre la SCI [Adresse 5], de sorte qu’elles seront mises hors de cause.

Par ailleurs, il y a lieu d’observer que le litige porte sur l’annulation d’un contrat en date du 13 juillet 2016, lequel est donc antérieur à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, survenue le 1er octobre 2016.

Par conséquent, le litige est soumis à l’application des textes du code civil antérieurs à cette réforme, et l’ensemble des textes du code civil visés dans la présente décision sont pris dans leur version en vigueur avant le 1er octobre 2016.

I / Sur la demande en nullité de la vente

A / Sur le dol

L’article 1109 du code civil prévoit qu’il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1116 du code civil précise : “Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé.”

En l’espèce, il appartient à Mesdames [O] et [S] [E] de rapporter la preuve du dol qu’elles invoquent à l’encontre de leur soeur [C] [E]. Pour ce faire, elles doivent démontrer l’existence de manoeuvres pratiquées par cette dernière, et le fait que sans ces manoeuvres, elles n’auraient pas accepté de conclure la vente du 13 juillet 2016.

A ce titre, [S] [E] verse aux débats deux estimations de valeur du bien immobilier en date des 10 janvier 2020 et 28 avril 2020. Elle ajoute l’estimation d’un autre bien qui a appartenu à M.[P] par le passé, sis à [Localité 11], et un mandat de vente confié à un agent immobilier pour un autre bien, sis à [Localité 14].

[O] [E] produit quant à elle une troisième estimation de valeur du bien litigieux, datée du 25 mai 2021, et la déclaration d’impôts de solidarité sur la fortune pour l’année 2015 établie au nom de M.[P].

Ces éléments tendent en premier lieu à démontrer le fait, non contesté, que la valeur des biens objets du litige a été sous-évaluée au moment de la vente.

Pour autant, ils ne sauraient suffire à établir l’existence d’une manoeuvre dolosive ni même seulement d’un mensonge de la part de [C] [E] à l’égard de ses soeurs, dont il sera relevé, au surplus, qu’elles étaient elles aussi propriétaires du bien avant la vente, de sorte qu’elles étaient parfaitement libres de le faire estimer.

En l’occurrence, aucun élément du débat ne permet de considérer que le choix du prix a été imposé ni même suggéré par [C] [E] à ses soeurs, ni qu’elle leur aurait fait croire qu’il s’agissait du prix du marché pour ce type de bien en considération de sa localisation.

En outre, l’appréciation du dol ne peut faire abstraction du fait que [O] et [S] [E] sont elles-mêmes déjà propriétaires de biens dans la ville de [Localité 15], dont elles sont originaires et dans laquelle [O] [E] réside, de sorte qu’elles ne pouvaient ignorer qu’un prix inférieur à 300 000 € pour deux logements situés [Adresse 13], accompagnés d’un garage fermé, était nécessairement sous-évalué.

De fait, les échanges électroniques produits aux débats par Mme [C] [E] établissent que ses soeurs n’étaient pas davantage profanes qu’elle-même en matière immobilière.

Ainsi, il n’est pas démontré que [C] [E] aurait imposé le prix de vente, ni qu’elle aurait menti à ses soeurs, ou pratiqué de quelconques manoeuvres pour leur faire accepter ce prix, dont aucune n’ignorait qu’il était sous-évalué.

En second lieu, les éléments produits par [S] et [O] [E] tendent à établir que tous les biens immobiliers dont M.[P] était propriétaire ont fait l’objet de déclarations de valeur auprès des services fiscaux largement inférieures à la réalité.

La déduction faite par [S] et [O] [E] selon laquelle [C] [E] se serait appuyée sur ces différences de valeur, leur faisant craindre un redressement fiscal, pour obtenir leur consentement à acheter au prix déclaré auprès des services fiscaux ne repose que sur leurs propres affirmations, et ne sont étayées par aucun élément.

Au contraire, force est de constater que les trois soeurs n’ont pas hésité à donner mandat de vente à des agents immobiliers pour les autres biens au prix du marché (soit 1 925 000 € net vendeur pour le bien de [Localité 12] et 390 000 € pour le bien de [Localité 14]), et non au prix des déclarations fiscales (soit 289 000 € pour le bien à [Localité 12] et 135 000 € pour le bien de [Localité 14]).

Il s’évince de ces mandats sans contestation possible que les trois soeurs ne craignaient en rien un redressement fiscal en raison de l’écart existant entre les valeurs déclarées à l’administration et les prix de vente pratiqués après le décès de leur oncle.

Par conséquent, Mme [C] [E] ne pouvait utiliser une telle menace pour faire pression sur ses soeurs, les conséquences de l’écart de valeur existant entre les déclarations fiscales et les prix de vente pratiqués par la suite constituant des considérations qui sont manifestement restées étrangères à la gestion des biens issus de la succession de M.[P], sans qu’aucun élément ne permette de faire exception pour les biens de la rue des chalets.

Concernant l’argument pris du choix d’un notaire dont l’office se trouve à [Localité 9], d’une part il n’est pas démontré que Mme [C] [E] soit à l’origine de ce choix, alors qu’il n’est pas contesté, et au contraire qu’il est justifié, que le même notaire a géré la succession de M.[P] et celle de Mme [X] [E].

D’autre part, et surtout, il n’apparaît pas sérieux de soutenir que le choix d’un notaire exerçant à [Localité 9] permettrait d’éviter la découverte d’une tromperie portant sur l’évaluation du prix de vente d’un bien immobilier situé à [Localité 15], soit à une vingtaine de kilomètres de l’office notarial, tant cette affirmation apparaît sans fondement. De fait, aucune faute n’est reprochée à Maître [I], étant observé que les trois soeurs étaient présentes en son office le 13 juillet 2016 pour la signature de la vente.

Enfin, l’affirmation selon laquelle Mme [C] [E] aurait fait obstacle à tout contact direct entre ses soeurs et le notaire est infirmée par le contenu même de l’acte de vente, qui relate que Mesdames [O] et [S] [E] étaient présentes en personne le jour de la signature. Un courrier électronique échangé entre les soeurs en préparation de ce rendez-vous indique en outre que cette présence en personne était une demande du notaire, et correspondait à la volonté de chacune.

Ainsi, les demanderesses ont pu bénéficier d’échanges avec le notaire, et de l’exécution par ce dernier de son obligation d’information et de conseil, dont elles n’allèguent pas qu’elle aurait été défaillante.

Dans ces conditions, Mesdames [O] et [S] [E] échouent à rapporter la preuve d’un dol de la part de [C] [E] ayant vicié leur consentement à la vente du 13 juillet 2016.

B / Sur le caractère dérisoire du prix de vente

L’article 1131 du code civil dispose : “L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.”

L’article 1590 du code civil prévoit : “Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.”

Il résulte de ces deux textes que l’acte de vente dépourvu de prix, ou reposant sur un prix dérisoire ne constitue pas une vente ou encourt la nullité pour défaut de cause.

En revanche, il est admis que le prix puisse être assorti d’autres contreparties justifiant son caractère symbolique.

Il est de principe que le juge doit se placer au jour de la cession pour apprécier souverainement la vileté du prix.

En l’espèce, il n’est produit aucune estimation de valeur du bien au jour de la vente, soit en juillet 2016.

Les parties ne s’accordent pas sur l’état du bien à cette époque, les demanderesses affirmant que sa rénovation a été réalisée du vivant de M.[P] alors que la défenderesse indique que son conjoint a engagé ces travaux après son décès.

Il peut toutefois être constaté que les estimations de prix produites par les demanderesses, et datées de 2020, militent en faveur d’une rénovation postérieure à la vente de juillet 2016.

En effet, celle de janvier 2020 précise que lors de la visite de l’agent immobilier, la maison était en cours de travaux de rénovation importants et que la chartreuse avait été entièrement rénovée deux ans auparavant, soit en 2018. Celle d’avril 2020 évoque une maison non-rénovée et une chartreuse avant rénovation.

Dans ces conditions, l’estimation établie par la SARL ORPI en mai 2021, et qui est donc postérieure aux travaux de rénovation, n’apparaît pas en adéquation avec l’état du bien en juillet 2016.

Par ailleurs, il ressort de l’acte de vente du 8 juillet 1995, par lequel les trois soeurs sont devenues propriétaires des biens litigieux, qu’elles ont acquis celui-ci pour une rente annuelle initialement fixée à 59 904 [Localité 8] (soit 10 041, 90 €) indexée sur l’évolution de l’indice de la construction chaque année.

Cet acte prévoit que cette rente annuelle serait divisée entre les trois soeurs à parts égales, et compte tenu de la date du décès de M.[P], la rente a été payée pendant 20 ans.

Au regard du prix final payé par les trois soeurs pour l’acquisition des biens objets du litige, il n’apparaît pas que le prix de 270 000 € fixé à la revente soit sous-évalué dès lors qu’il n’a causé d’appauvrissement au préjudice d’aucune d’entre elles par rapport à l’investissement qu’elles ont consenti pour être propriétaires de ces biens.

Dans cette perspective, qui tient compte de la valeur du bien admise dans la famille en 1995, et nécessairement prise en compte en 2016, le décalage existant entre le prix de vente de 2016 et les prix généralement pratiqués sur le marché immobilier local, correspondant aux évaluations faites par les agents immobiliers, ne suffit pas à caractériser un vil prix.

Au surplus, il y a lieu de prendre en compte d’autres considérations qui animaient les parties au moment de la vente, à savoir des relations familiales harmonieuses, le fait que le bien était en indivision, la rétribution du rôle occupé par Madame [C] [E] auprès de son oncle, dans l’intérêt de l’ensemble de la fratrie, ainsi que, selon les affirmations non contestées de cette dernière, la prise en compte d’un équilibre patrimonial général entre les trois soeurs au regard de l’ensemble des héritages et autres donations dont elles ont bénéficié de la part de la génération précédente.

Par conséquent, [O] et [S] [E] échouent à démontrer que la vente est dénuée de cause, en raison de la vileté du prix fixé au regard de la valeur du bien.

Il résulte de ce qui précède que [O] et [S] [E] doivent être déboutées de leur demande en nullité de la vente du 13 juillet 2016.

II / Sur les demandes en dommages et intérêts

A / Sur les demandes formées par Mesdames [O] et [S] [E]

Dès lors que Mesdames [O] et [S] [E] n’ont pas rapporté la preuve d’une faute commise par Mme [C] [E], elles seront déboutées de leurs demandes en dommages et intérêts.

B / Sur les demandes formées par Mme [C] [E]

Mme [C] [E] estime que ses soeurs ont souhaité lui nuire par l’introduction de la présente instance, et en veut pour preuve la signification de l’assignation sur son lieu de travail, un cabinet d’avocat et l’absence totale de preuve au soutien de leurs prétentions.

*

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au jour de l’introduction de l’instance, dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe que l’exercice du droit d’ester en justice ne peut dégénérer en abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif, ce qui est le cas lorsque sont caractérisées chez celui qui l’exerce la malice, l’intention de nuire, la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol.

Comme toute faute, il appartient à celui qui demande réparation d’en rapporter la preuve, ainsi que la preuve du préjudice qui en a résulté pour lui, et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, Mesdames [O] et [S] [E] ont introduit la présente instance sans se prémunir d’aucune pièce permettant d’étayer leurs affirmations.

Cette insuffisance de preuve a été soulignée par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 17 novembre 2022, ce qui ne les a toutefois pas conduites à produire de nouveaux éléments.

Compte tenu de la profession de Madame [O] [E], avocate, elle pouvait pourtant facilement s’informer sur les enjeux de la procédure, et en informer sa soeur qui a développé la même argumentation qu’elle. Ainsi, elles ne pouvaient ignorer qu’une instance en nullité d’une vente immobilière suppose la production d’éléments de preuve incontestables pour pouvoir aboutir.

Cette carence totale des demanderesses sur le plan probatoire, ajoutée à l’énoncé de faits erronés, comme leur impossibilité d’être en relation avec le notaire chargé de la vente, établissent une mauvaise foi patente dans le recours à la justice.

Au surplus, l’assignation de Mme [C] [E] en qualité de représentante de ses filles [Z] et [R], largement majeures au jour de l’introduction de l’instance, puisqu’il n’est pas contesté que [R] est née le 3 décembre 2000, et [Z] le 24 juillet 1999, impose qu’il soit envisagé une intention de nuire, d’autant qu’il demeure inexpliqué les raisons pour lesquelles l’huissier qui a délivré les assignations a choisi de le faire sur le lieu de travail de la défenderesse.

L’ensemble de ces éléments caractérise que Mesdames [O] et [S] [E] ont en l’espèce abusé de leur droit d’agir en justice.

Cette attitude a nécessairement causé un préjudice moral à Mme [C] [E] compte tenu des tracas inhérents au suivi d’une instance judiciaire, ceux-ci étant amplifiés par le fait que le tribunal soit saisi par ses soeurs.

Par conséquent, et en l’absence d’élément permettant une évaluation supérieure, Mesdames [S] et [O] [E] seront condamnées in solidum à payer à Mme [C] [E] une somme de 500 € en réparation de son préjudice moral.

III / Sur les autres demandes

A/ Sur la demande relative à une amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il a été jugé que Mesdames [S] et [O] [E] ont usé abusivement de leur droit d’ester en justice, portant atteinte à l’intérêt collectif en saisissant le tribunal d’une instance vouée à l’échec, faute de production d’élément de preuve au soutien de leurs prétentions.

Quand bien même il n’est pas produit aux débats une description exhaustive des ressources et des charges de Mesdames [O] et [S] [E], il ressort des pièces du dossier qu’elles disposent chacune d’un patrimoine immobilier dont une partie est mise en location, ce qui leur assure un niveau de ressource qui n’est pas incompatible avec le paiement d’une amende civile de 1000 €.

Par conséquent, elles seront condamnées chacune au paiement d’une somme de 1000 € à titre d’amende civile.

B / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [E] et Madame [S] [E], qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à Madame [C] [E] une indemnité pour frais de procès à la charge de Madame [O] [E] et Madame [S] [E] in solidum, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Met hors de cause Mme [C] [E] en qualité de représentante de ses filles [Z] [Y] et [R] [Y] ;

Met hors de cause la SCI [Adresse 5] ;

Déboute Madame [O] [E] et Madame [S] [E] de leur demande en nullité de la vente conclue le 13 juillet 2016 avec Madame [C] [E] ;

Déboute Madame [O] [E] et Madame [S] [E] de leurs demandes en restitution du prix de vente ;

Déboute Madame [O] [E] et Madame [S] [E] de leurs demandes en dommages et intérêts ;

Condamne Madame [O] [E] et Madame [S] [E] in solidum à payer à Madame [C] [E] une somme de 500 € en réparation de son préjudice moral ;

Déboute Madame [S] [E] du surplus de sa demande en réparation de son préjudice moral ;

Condamne Madame [O] [E] à payer une somme de 1000 € à titre d’amende civile ;

Condamne Madame [S] [E] à payer une somme de 1000 € à titre d’amende civile ;

Condamne Madame [O] [E] et Madame [S] [E] in solidum aux entiers dépens ;

Condamne Madame [O] [E] et Madame [S] [E] in solidum à payer à Madame [C] [E] une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 6 novembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,