TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00022 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FCSH

AFFAIRE : [H] [T] / [J] [A] épouse [Y], [Z] [Y]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEUR

M. [H] [T]

né le 19 Avril 1982 à , demeurant [Adresse 1]

comparant

DEFENDEURS

Mme [J] [A] épouse [Y]

née le 26 Novembre 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparante

M. [Z] [Y]

né le 26 Mars 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-74281-2025-00147 du 12/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de THONON LES BAINS)

représenté par M^e Laura MAIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [T] a, par contrat signé le 6 octobre 2018, donné à bail à Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] un appartement meublé au sein de la résidence [H], située [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 560 euros, outre des provisions pour charges de 40 euros par mois.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 18 décembre 2024, remis à étude, Monsieur [H] [T] a fait assigner Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 16 septembre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1728 et 1741 du code civil afin de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail daté du 6 octobre 2018 et portant sur le bail d’usage d’habitation et ses éventuels accessoires au sein de la résidence [H], située [Adresse 2] à [Localité 3] en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour non-respect des obligations essentielles mises à la charge du preneur dans le cadre du contrat de location ; ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef du bien susmentionné, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la Force Publique ; condamner solidairement Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] à payer la somme de 11 060 euros, arrêtée au mois de décembre 2024, outre les loyers et les charges échus au jour du prononcé de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 9 260 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter du jugement pour le surplus, jusqu’à parfait règlement des sommes dues ; condamner solidairement Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, et autoriser le bailleur à indexer ladite indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles, et ce depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues ; condamner solidairement Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’état, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;ne pas écarter l’exécution provisoire, qui est de droit, et dont la nature n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Un rapport du Pôle médico-social concernant Monsieur [Z] [Y] a été adressé au Greffe le 22 août 2025 indiquant que les locataires sont mariés et ont deux enfants majeurs à charge. Il y est précisé que Monsieur [Z] [Y] perçoit des revenus mensuels de 900 euros et supporte des charges à hauteur de 600 euros, laissant un reste à vivre de 300 euros. Monsieur [Z] [Y] a déclaré que les impayés ont débuté à la suite d’une perte d’emploi et du montant élevé du loyer. Il fait état de difficultés pour accéder à l’emploi en raison d’un problème de mobilité tandis que Madame [J] [A] épouse [Y] est également sans activité professionnelle. Les aides au logement ont été suspendues depuis mars 2025 et les locataires n’ont pas repris le règlement du loyer courant. Le couple aurait envisagé le dépôt d’un dossier de surendettement. Monsieur [Z] [Y] a exprimé son souhait de demeurer dans les lieux dans l’attente d’un logement social.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 16 septembre 2025, lors de laquelle Monsieur [H] [T] était présent, Madame [J] [A] épouse [Y] était absente et Monsieur [Z] [Y] était représenté par son Conseil. Le bailleur a indiqué ignorer si les locataires se trouvaient toujours dans les lieux. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 novembre 2025 puis du 9 décembre 2025.

Lors de cette dernière audience, Monsieur [H] [T] était présent. Il a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte, échéance du mois de décembre 2025 comprise, actualisant le montant de la dette à la somme de 18 260 euros.

Madame [J] [A] épouse [Y] était absente. Monsieur [Z] [Y] était représenté par son Conseil. Il a déclaré avoir quitté le logement et a remis les clés à l’audience. Il soutient que la demande d’expulsion est devenue sans objet et demande l’exonération des loyers sur la période allant d’octobre 2025 au 9 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 6 octobre 2018. La clause résolutoire insérée au contrat (article IX) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, de tout ou partie des charges, la résiliation du contrat est acquise de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Bien que ce délai résulte de la volonté des parties, il ne peut qu’être écarté dès lors qu’il est inférieur au délai légal de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Toutefois, il est justifié de la délivrance, le 4 octobre 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 9 260 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Ainsi, le délai de deux mois mentionné dans le commandement de payer, conforme aux dispositions légales, demeure applicable.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 5 décembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de condamner solidairement Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

A l’audience du 9 décembre 2025, Monsieur [Z] [Y] a demandé à être exonéré des loyers et charges dus pour la période allant d’octobre 2025 au 9 décembre 2025. Toutefois, il n’apporte aucun élément de nature à justifier sa demande, le locataire ayant remis les clés du logement à l’audience du 9 décembre 2025. Dès lors, sa demande sera rejetée.

Il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur que Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] sont redevables de la somme de 17 834,15 euros au titre des loyers et des charges échus laissés impayés, après déduction de la somme de 425,84 euros (loyer de 600 euros, charges comprises / 31 jours x 9 jours) sur la somme de 18 260 euros réclamée, cette déduction correspondant à la période du 10 au 31 décembre 2025, pour laquelle les locataires ne sont plus tenus en raison de la remise des clés intervenue le 9 décembre 2025 à l’audience.

En l’absence de preuve d’un paiement libératoire, Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] seront condamnés solidairement à payer cette somme, outre intérêts légaux à compter du 4 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 9 260 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement.

Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 800 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 5 décembre 2024 du contrat de location conclu entre Monsieur [H] [T], d’une part, et Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y], d’autre part, portant sur un appartement meublé au sein de la résidence [H], située [Adresse 2] à [Localité 3], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 17 834,15 euros, arrêtée au 9 décembre 2025 et correspondant aux loyers et charges échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 9 260 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] à payer à Monsieur [H] [T], pour l’occupation des lieux loués, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [Z] [Y] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,