TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

MINUTE N° : 26/00207

DOSSIER : N° RG 25/01427 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FFTZ

AFFAIRE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL / [I] [M]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 06 Janvier 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Natacha FRAPPIER, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [I] [M], demeurant [Adresse 2]

comparante

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a, par contrats signés le 5 août 2021, le 10 août 2021 et le 29 octobre 2021, donné à bail à Madame [I] [M] épouse [G] et Monsieur [O] [G] un logement n°342360 et deux box n°342380 et n°342388 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 553,57 euros, outre des provisions pour charges de 116,57 euros pour le logement, un loyer mensuel de 52,76 euros, outre des provisions pour charges de 11,33 euros pour le box n°342380 et un loyer mensuel de 32,04 euros, outre des provisions pour charges de 11,33 euros pour le box n°342388.

Par acte de Commissaire de Justice du 7 mai 2025, remis à personne, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [I] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 6 janvier 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil afin de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location d’habitation du 5 août 2021 ainsi que des deux contrats de location de box au sein de l’ensemble immobilier LES SUITES DU LAC, situé [Adresse 4] à [Localité 1] au 1er avril 2025 ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation des contrats ne serait pas constatée, prononcer la résiliation du contrat de location d’habitation du 5 août 2021 ainsi que des deux contrats de location de box au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 1] au 1er avril 2025 pour non-respect de l’obligation légale et contractuelle de paiement du loyer ;

— en conséquence, condamner Madame [I] [M] à quitter, dès le prononcé de la décision à intervenir, les lieux qu’elle occupe, à remettre les clefs, et à faire les réparations locatives nécessaires, la condamner en tant que de besoin au paiement des réparations locatives ;

— dire qu’à défaut, la requérante sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés et entreposés en un lieu approprié qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsée, et dont le sort sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [I] [M] à payer la somme de 4 705,91 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges du logement et des box dû au 3 avril 2025, outre intérêts de droit ;

— condamner Madame [I] [M] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement et des box ainsi que des charges révisables selon les dispositions contractuelles à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à son départ effectif ;

— le condamner au paiement de la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025 (soit la somme de 135,01 euros).

Le rapport du Pôle médico-social n’a pas été adressé au Greffe.

Lors de l’audience du 6 janvier 2026, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, représentée, a réitéré ses prétentions et déposé un décompte arrêté à la date du 23 décembre 2025 actualisant la dette à la somme de 3 329,25 euros.

Madame [I] [M], présente, a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois. Elle a déclaré avoir déposé un dossier de surendettement dont la recevabilité a été constatée le 24 décembre 2025 avec une orientation vers le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle a exprimé sa volonté de se maintenir dans les lieux et a ajouté qu’elle percevait 2 000 francs suisses par mois.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que les contrats conclus le 10 août 2021 et le 29 octobre 2021 portant sur la location des box constituent des accessoires du contrat portant sur le logement signé le 5 août 2021, de sorte que le sort des contrats de location des box suivra celui du contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu le 5 août 2021. La clause résolutoire du contrat (article 7) prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 22 janvier 2025, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois, la somme de 1 829,40 euros visant les clauses résolutoires du contrat de bail d’habitation et des contrats de location portant sur les box et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats de baux est acquise de plein droit au 23 mars 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de novembre 2025 comprise, arrêtée au 23 décembre 2025, s’élève à la somme de 2 985,79 euros, après déduction des frais de contentieux (163,47 euros et 179,99 euros) qui ne constituent pas des charges locatives de la somme réclamée de 3 329,25 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [I] [M] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [I] [M] a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros chaque mois en complément du loyer courant.

Il ressort du décompte actualisé versé par le bailleur que si les paiements de Madame [I] [M] demeurent irréguliers, elle a repris, depuis avril 2025, le versement intégral du loyer à l’exception des mois de septembre et novembre 2025. En outre, la locataire a indiqué à l’audience occuper un emploi en SUISSE lui procurant des revenus mensuels de 2 000 francs suisses.

Compte tenu de ces éléments et notamment de ses capacités financières, il sera octroyé à la défenderesse des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 100 euros. Les effets des clauses résolutoires insérées dans le contrat de bail d’habitation et les contrats de location des box seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où les clauses résolutoires reprendraient leurs effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de la défenderesse et de la condamner, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si les baux étaient restés en vigueur.

Madame [I] [M], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les droits de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 23 mars 2025, la résiliation des contrats de bail d’habitation et de location des box signés le 5 août 2021, le 10 août 2021 et le 29 octobre 2021 entre la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL et Madame [I] [M] et portant sur un logement n°342360 et deux box n°342380 et n°342388 au sein de l’ensemble immobilier LES SUITES DU LAC, situé [Adresse 4] à [Localité 1], par le jeu des clauses résolutoires qui y sont insérées ;

CONDAMNE Madame [I] [M] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 2 985,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échus et laissés impayés, arrêtée au 23 décembre 2025, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires ;

AUTORISE Madame [I] [M] à se libérer de cette somme en procédant à 29 versements mensuels et successifs de 100 euros et une 30ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,

la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;les clauses résolutoires produiront l’ensemble de leurs effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;

CONDAMNE Madame [I] [M] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si les contrats de bail d’habitation et de location des box s’étaient poursuivis, de leur résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Madame [I] [M] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [I] [M] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [M] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [M] aux dépens de l’instance comprenant les droits de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,