TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03435 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLMB

AFFAIRE :

S.C.I. SCI LISLOISE

C/

[D]

JUGEMENT réputé contradictoire du 24 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e POTENZA

Copie : Monsieur [O] [D]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 24 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LISLOISE

10 chemin Notre Dame

Lotissement Le Pavillon

13780 CUGES LES PINS

représentée par M^e POTENZA, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D]

ADOMA PENSION FAMILIALE AZUREENN

93 Avenue Commandant Marchand BAT C – APPT 402

83000 TOULON

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 06 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 NOVEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 juillet 2018, la S.C.I. LISLOISE a consenti à Monsieur [O] [D] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement non meublé sis 3 Rue Louis Verlaque – 83500 LA SEYNE-SUR-MER, moyennant un loyer mensuel de 300,00 euros, outre une provision sur charges de 5,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 300,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé de façon contradictoire entre les parties le 26 juillet 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2023, un procès-verbal de constat a été réalisé à la demande de la S.C.I. LISLOISE.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 février 2025, Monsieur [O] [D] a été mis en demeure de payer sous huit jours la somme de 14 706,97 euros au titre des loyers impayés et des dégradations immobilières.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 02 avril 2025, la S.C.I. LISLOISE a fait assigner Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :

Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions du requérant et y faire droit en conséquence ;

Condamner Monsieur [O] [D] à payer à la S.C.I. LISLOISE la somme de 14 700,26 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations ;

Condamner Monsieur [O] [D] à payer à la S.C.I. LISLOISE la somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût de la mise en demeure et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 octobre 2025, au cours de laquelle la S.C.I. LISLOISE était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des articles 1103, et 1730 à 1732 du code civil, elle soutient qu’au départ du locataire, un procès-verbal de constat sur l’état des lieux a été dressé par un commissaire de justice en date du 06 septembre 2023, dont il résulte que le locataire a manqué à ses obligations locatives. Ainsi elle fait valoir qu’il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, que le logement n’a pas été correctement entretenu et qu’il a même été dégradé, et que subsistaient également à son départ des impayés de loyers.

Monsieur [O] [D], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, en application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

De plus et conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Enfin, aux termes de l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la S.C.I. LISLOISE sollicite la condamnation de Monsieur [O] [D] à lui payer la somme totale de 14 700,26 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations.

En premier lieu, à la lecture des moyens exposés par la demanderesse au soutien de sa demande et du décompte locatif qu’elle produit en pièce 5 il apparaît que sur ce montant total, la somme de 2 631,26 euros correspond à des impayés de loyers et de charges.

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat réalisé par le commissaire de justice le 06 septembre 2023, qu’à cette date le logement était vide de tout occupant et que la bailleresse a pu reprendre les lieux.

Or, le décompte locatif, arrêté au 24 avril 2024, permet fait état de loyers et charges dus par le locataire jusqu’au 17 octobre 2023. Au regard de la date de réalisation du procès-verbal de constat par le commissaire de justice et alors que la demanderesse échoue à rapporter la preuve de ce que le locataire lui aurait été redevable de loyers et charges postérieurement à la reprise des lieux, il y a lieu de considérer que Monsieur [O] [D] était redevable de son loyer et des charges afférentes jusqu’à la date du 06 septembre 2023.

Ainsi, la somme qui doit être portée au débit du défendeur est de 2 220,00 euros, correspondant à la période du 1er janvier 2023 jusqu’au 06 septembre 2023 inclus (dont 61,00 euros pour le mois de septembre 2023 correspondant à l’occupation effective du locataire sur 6 jours).

Par conséquent, il s’en déduit que la somme de 2 220,00 euros est justifiée, au titre des impayés locatifs arrêtés au 06 septembre 2023.

En second lieu, au titre de la somme sollicitée par la S.C.I. LISLOISE, figurent également des remises en état pour un montant de 12 369,00 euros.

Ainsi, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties le 26 juillet 2018 et le 31 octobre 2019 et le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie réalisé par le commissaire de justice en date du 06 septembre 2023 à la demande de la bailleresse, que des différences notables ont été relevées au départ du locataire, caractérisées notamment par un défaut d’entretien du logement (état de saleté avancé sur le sol de la cuisine, le plan de travail, le réfrigérateur, sur le sol du salon, sur le châssis des huisseries du salon, dans les WC etc.), mais également par l’existence de dégradations (hors d’état d’usage des plaques de cuisson et du sanibroyeur, certaines lames du sol du salon démises et manquantes, trou important sur le mur droit du salon, bonde du bac à douche et rideau manquant), alors que le logement était en bon état général lors de la prise à bail par Monsieur [O] [D].

Dans ces conditions, la demanderesse justifie que des travaux aient été rendus nécessaires pour le nettoyage, la remise en état du logement, et le remplacement de certains éléments du mobilier.

Or, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. En l’espèce, Monsieur [O] [D], qui n’a pas comparu à l’audience, ne rapporte nullement la preuve de ce que les divers désordres qui ont été constatés ne sont pas de son fait, de sorte qu’il doit être considéré qu’ils lui sont imputables.

Pour justifier la somme de 12 369,00 euros qu’elle avance, la S.C.I. LISLOISE produit un certain nombre de devis, pour lesquels elle expose avoir déjà déduit la somme de 6 507,83 euros, le montant initialement fixé étant de 18 876,83 euros, au regard de la présence de certains postes n’apparaissant pas explicitement dégradés, de ceux dans le même état à l’entrée qu’à la sortie, et de ceux qui apparaissent à plusieurs reprises dans les devis.

En outre, au titre du poste de peinture, retenu dans le devis de l’entreprise GIL MACONNERIE en date du 29 janvier 2024 pour un montant de 1 800,00 euros HT, correspondant à une reprise de 60m2 de rebouchage et peinture pour les murs et le plafond, il doit ici être rappelé que le logement a été occupé par Monsieur [O] [D] pendant 5 ans et un mois, générant une usure normale des peintures, de sorte que la notion de vétusté trouve ici à s’appliquer. Etant donné qu’aucune grille de vétusté n’est annexée au contrat de bail ni produite par la demanderesse, il y a lieu dans ces conditions de se référer aux grilles habituellement retenues et qui sont établies par des accords collectifs d’Offices publics. Ce faisant, on peut légitimement retenir un taux d’abattement annuel de 15% pour des peintures dont la durée de vie est estimée à 7 ans avec une franchise d’un an et une part résiduelle mise à la charge du locataire de 10%.

Ainsi, pour le cas d’espèce, le coût total de réfection des peintures ayant été évalué à la somme de 1 800,00 euros HT (soit 2 160,00 euros TTC), il convient de considérer, après application de la grille de vétusté, que seule la somme de 450,00 euros HT (soit 540,00 euros TTC) peut être mise à la charge de la locataire (15% de taux d’abattement naturel correspondant aux cinq années d’occupation appliqué au coût total de la réfection, soit 75% au total), soit une différence de 1 260,00 euros TTC.

Au total, la somme de 10 749,00 euros doit être retenue au titre des travaux de remise en état imputable au locataire (soit 12 369,00 euros – 1 260,00 euros).

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [D] à payer à la S.C.I. LISLOISE la somme totale de 12 969,00 euros au titre du remboursement des impayés locatifs arrêtés au 06 septembre 2023 et des travaux de remise en état du bien (soit 2 220,00 euros + 10 749,00 euros).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [D], partie qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la mise en demeure et de l’assignation.

Monsieur [O] [D] sera également condamné à payer à la S.C.I. LISLOISE la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à la S.C.I. LISLOISE la somme de 12 969,00 euros au titre au titre du remboursement des impayés locatifs arrêtés au 06 septembre 2023 et des travaux de remise en état du bien ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la mise en demeure et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à la S.C.I. LISLOISE la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT