TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Xavier VAN GEIT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03098 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OI6

N° MINUTE :

9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

L’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT)

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire G377

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [U]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03098 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OI6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 mai 2022, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) a donné en location une studette à M [N] [U] située [Adresse 5], pour une redevance mensuelle de 406, 70 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 2757, 48 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 février 2025.

Par acte d’huissier en date du 24 mars 2025, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) a fait assigner M [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuent en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir,

autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner M [N] [U] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 3144, 80 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 14 mars 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi (soit la somme de de 485, 29 euros outre la somme de 2, 75 euros au titre de l’assurance habitation),

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamne le défendeur à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 13 février 2025

A l’audience du 13 juin 2025, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT), représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4593, 32 euros, selon décompte en date du 11 juin 2025.

Bien que régulièrement assigné à personne conformément à l’article 659 du code de procédure civile, M [N] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M [N] [U] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 11 mai 2022 contient une clause résolutoire (article VI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2025, pour la somme en principal de 2757, 48 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à domicile, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M [N] [U] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 13 mars 2025.

M [N] [U] étant sans droit ni titre depuis 14 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M [N] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) produit un décompte démontrant que M [N] [U] reste lui devoir la somme de 4593, 32 euros ( frais de poursuite déduits) à la date du 11 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M [N] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme provisionnelle de 4593, 32 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

M [N] [U] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été du si le contrat de résidence s’était poursuivi ,soit la somme de 470,09 euros outre 2,75 euros au titre de l’assurance habitation

Sur les demandes accessoires

M [N] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 11 mai 2022 entre l'[2] POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) et M [N] [U] concernant la studette située [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 mars 2025;

ORDONNE en conséquence à M [N] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DIT qu’à défaut pour M [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M [N] [U] à verser à titre de provision à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) la somme de 4593, 32 euros (décompte arrêté au 11 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 ;

CONDAMNE M [N] [U] à verser à titre de provision à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), soit la somme de 470, 09 euros outre 2, 75 euros au titre de l’assurance habitation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M [N] [U] à verser à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M [N] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.