REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Loyers commerciaux

N° RG 17/02392 – N° Portalis DB3E-W-B7B-JDJA

En date du : 18 septembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 juin 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

SA SOCIETE GENERALE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Cyril MARTELLO, avocat postulant au barreau de TOULON, et M^e CHRISTOPHE DENIZOT, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

Madame [U] [M] épouse [R], née le 19 Avril 1948 à [Localité 7], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Matthieu BONAMICO, avocat au barreau de TOULON

Madame [Z] [R], née le 24 Février 1986 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Matthieu BONAMICO, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [Y] [R], né le 26 Octobre 1950 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Matthieu BONAMICO, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Matthieu BONAMICO – 1030

M^e Cyril MARTELLO – 0204

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2005, Mme [U] [R] et M. [Y] [R] ont donné à bail commercial à la SOCIETE GENERALE des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2005 moyennant un loyer annuel HT et HC de 20 000 euros payable trimestriellement.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction. Le loyer courant s’élève à un montant de 25 453,12€ HC par an.

Par exploit du 24 mars 2015, la SOCIETE GENERALE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2015 pour un loyer annuel de 16 660€. Par acte extrajudiciaire du 17 juin 2015, les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement mais pour un loyer de 30 300€.

Le locataire a notifié un mémoire préalable prévu par l’article R 145-23 du code de commerce par LRAR du 22 mars 2017 pour un loyer annuel HT et HC de 12 900€. Aucun accord n’a été trouvé entre les parties.

Par acte d’huissier en date du 31 août 2017, la SOCIETE GENERALE a fait assigner M. [Y] [R], Mme [U] [R] née [M], Mme [Z] [R] devant la juridiction de céans en fixation du loyer.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 février 2018 pour être mise en délibéré au 19 avril 2018.

Par jugement en date du 19 avril 2018, le juge des loyers commerciaux a dit que le bail renouvelé entre les parties avait pris effet au 1er avril 2015 pour une durée de neuf ans, a fixé le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme, et a ordonné une expertise confiée à M. [P] [V], remplacé par M. [H] [L] par ordonnance du 11 juillet 2018.

L’expert a rendu son rapport le 30 novembre 2021. Il a estimé que les 4 éléments de l’article L. 145-33 du code de commerce n’avaient pas connu de modification notable de nature à écarter l’application du coefficient prévu à l’article L. 145-34 du même code, c’est-à-dire de nature à écarter le plafonnement du loyer. Il a indiqué que la valeur locative des locaux s’élevait à 25 181,20€ HT HC par an au 1er avril 2015.

*

Dans son dernier mémoire après expertise, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SA SOCIETE GENERALE demande au juge des loyers commerciaux de :

Juger que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2015 doit être fixé à la valeur locative à la baisse et au montant annuel de 17 600€ HC HT ;

Juger que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer, avec anatocisme ;

Débouter les bailleurs de leurs demandes ;

Condamner les bailleurs au paiement d’une somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les bailleurs aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

*

Dans son dernier mémoire après expertise notifié par recommandé le 2 juin 2025 et par RPVA le 19 juin 2025, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [U] [R], M. [Y] [R] et Mme [Z] [R] demandent au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2015 à la somme de 40 020 € (quarante mille vingt euros) hors taxes et hors charges.

A titre subsidiaire :

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2015 à la somme de 38 295 € (trente-huit mille deux cent quatre-vingt-quinze euros) hors taxes et hors charges.

A titre plus subsidiaire :

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2015 à la somme de 35 535 € (trente-cinq mille cinq cent trente-cinq euros) hors taxes et hors charges.

A titre encore plus subsidiaire :

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2015 à la somme de 34 500 € (trente-quatre mille cinq cents euros) hors taxes et hors charges.

A titre plus subsidiaire encore :

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2015 à la somme de 26.325,80 € (vingt-six mille trois cent vingt-cinq euros et quatre-vingt centimes) hors taxes et hors charges.

A titre infiniment subsidiaire :

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2015 à la somme de 25 453,12 € (vingt-cinq mille cent quatre cent cinquante-trois euros et douze centimes) hors taxes et hors charges.

En toutes hypothèses :

CONDAMNER la SOCIETE GENERALE à régler aux consorts [R] la différence entre la valeur du loyer judiciairement fixée et celle du loyer effectivement acquitté, ce depuis le 1er avril 2015.

JUGER que la différence entre la valeur du loyer judiciairement fixée et celle du loyer effectivement acquitté depuis le 1er avril 2015 par la SOCIETE GENERALE portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil (ancien article 1154 du code civil).

JUGER que les travaux réalisés par la SOCIETE GENERALE durant la période précédant le renouvellement du bail commercial conclu en date du 1er juin 2005 constituent des modifications notables des caractéristiques des locaux, au sens des dispositions des articles L145-33 et L145-34 du Code de Commerce, justifient de ce fait le déplafonnement du loyer.

DEBOUTER la SOCIETE GENERALE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER la SOCIETE GENERALE à verser aux consorts [R] une somme de 7.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SOCIETE GENERALE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

*

A l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

***

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de déplafonnement par le bailleur

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce :

«  Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage"

Le plafonnement du loyer renouvelé est prévu à l’article L. 145-34 du Code de commerce:

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. »

Aux termes de l’article R. 145-3 du code de commerce :

«  Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire."

En présence d’une clause prévoyant l’accession des constructions au bailleur en fin de bail, la modification notable, au cours du bail à renouveler, des caractéristiques du local par la réalisation de travaux par le preneur à ses frais exclusifs entraîne le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement, à moins que ces travaux ne constituent des travaux d’améliorations.

Le caractère notable de la modification ne doit pas seulement s’apprécier par rapport à l’importance des surfaces ajoutées mais également par rapport à l’intérêt que présente cette adjonction pour le preneur.

Si les travaux réalisés par le locataire sont qualifiés de modification des caractéristiques des lieux loués, le bailleur peut les invoquer dès le premier renouvellement qui suit la date de leur exécution, tandis qu’en cas de qualification d’amélioration, leurs effets sont reportés au second renouvellement sauf si le bailleur a participé aux travaux directement ou indirectement

Les consorts [R] font valoir que les travaux réalisés au cours du bail échu constituent des modifications notables des caractéristiques des locaux et justifient le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement suivant leur réalisation.

En l’espèce, d’importants travaux de réaménagement du rez-de-chaussée et du 1er étage ont été entrepris par le preneur après la signature du nouveau contrat de bail le 1er juin 2005, et avant l’expiration du bail :

au RDC : création d’un sas d’accès à la salle forte, suppression de cloisons, création d’un bureau à la place des WC, création d’un local automate,au 1er étage : transformation d’une cuisine en bureau, suppression de la salle de bains et création de WC, réagencement des locaux,percement d’une trémie et création d’un escalier intérieur reliant les deux étages.

La SOCIETE GENERALE reconnaît avoir fait des travaux lorsqu’elle a signé un nouveau bail avec les consorts [R] mais fait valoir qu’il s’agit de travaux de mise en conformité avec la destination des locaux ne constituant ni une modification des caractéristiques ni une amélioration des locaux loués. Toutefois, elle admet que le contrat de bail prévoit que le 1er étage comporte un local à usage commercial, qui est donc conforme à sa destination. Quant au rez-de-chaussée, il était déjà exploité par la SOCIETE GENERALE avant la signature du bail du 1er juin 2005.

En l’absence de clause d’accession dans le bail du 1er juin 2005, ce sont les dispositions du code civil qui s’appliquent, notamment l’article 546 qui dispose que la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ».

Les transformations effectuées par le preneur constituent des modifications notables des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et sa fixation à la valeur locative lors du premier renouvellement.

S’agissant de la fixation du loyer au 1er avril 2015, qui est le premier renouvellement du bail du 1er juin 2005, il y a donc lieu de faire droit à la demande de déplafonnement du loyer du bailleur.

Sur la demande du preneur et sur la détermination de la valeur locative

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce que la règle du plafonnement n’exclut pas la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au plafond, même en l’absence de motif de déplafonnement.

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce :

«  Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé."

En l’espèce, en application de la règle de plafonnement résultant de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafond des locaux donnés à bail à la SOCIETE GENERALE s’élève à la somme de 25 453,12€ HC par an au 1er avril 2015. Or, la SOCIETE GENERALE estime que la valeur locative est inférieure à ce montant et demande de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 17 600€ HC HT par an.

Pour justifier cette demande, la SOCIETE GENERALE se fonde sur :

une surface utile de 156,08 m2 (qui est celle retenue par l’expert)une surface pondérée à 90,42 m2 (l’expert retenant 100 m2)un loyer unitaire de 180€/m2 pondéré (l’expert proposant 228,92€/m2 pondéré)une majoration de 8% pour clauses favorables au preneur (l’expert proposant 10%)

Le bailleur demande seulement d’ajouter une superficie de 3 m2 au regard des calculs qu’il opère à partir des plans fournis en 2016. Il conviendra toutefois de retenir la surface utile de 156,08 m2 telle que proposée par l’expert en l’absence de démonstration convaincante de la part du bailleur que ce calcul serait erroné.

Le bailleur s’accorde avec les pondérations retenues par l’expert. Les contestations du preneur paraissent relativement marginales (abaissement de 0,9 à 0,8 ou de 0,4 à 0,2 par exemple) et sans réelle justification au regard de la charte de l’expertise. Il conviendra donc de retenir la surface pondérée de 100 m2 établie par l’expert.

S’agissant du loyer unitaire, le bailleur propose de le fixer à 300€/m2 pondéré. L’expert présente 3 références propres et 8 références proposées par le bailleur. Le preneur ne propose aucune référence et se borne à retenir 2 des 3 références de l’expert en refusant l’indexation opérée. En retenant les références CIC (391€/m2 pondéré) et BNP PARIBAS (266€/m2 pondéré), comparables en termes de secteur d’activité, ainsi que les références proches de la date de renouvellement du bail proposées par l’expert (168€, 168€ et 275€/m2 pondéré), il convient d’estimer la valeur locative unitaire à 250€/m2 pondéré.

Les clauses favorables au preneur sont la clause tous commerces sauf alimentation et restaurant, la clause libre cession, l’autorisation de sous-louer et la possibilité de faire des travaux librement. Le bailleur demande d’appliquer un correctif de majoration de 15%, le preneur de 8% et l’expert de 10%. En estimant chacune des clauses favorables au preneur à 3%, il convient de proposer une majoration de 12%.

Il s’ensuit que la valeur locative s’élève à (100 m2 pondérés x 250€/m2 pondéré) x 1,12 = 28 000€.

La valeur locative n’est donc pas inférieure au loyer plafonné. La SOCIETE GENERALE sera donc déboutée de sa demande de fixation du loyer à la valeur locative à la baisse dans le cadre du renouvellement. Elle sera donc également déboutée de sa demande de remboursement des loyers trop payés et de condamnation au paiement des intérêts sur le loyer trop payé.

En revanche, il conviendra de faire droit partiellement aux demandes subsidiaires des consorts [R] et de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2015 au montant de 28 000€ HT HC par an.

Sur la demande de condamnation au paiement des intérêts et anatocisme

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur, et à compter du premier mémoire en défense du bailleur lorsque c’est le preneur qui est à l’origine de la saisine du juge des loyers commerciaux.

En l’espèce, la SA SOCIETE GENERALE, preneur, a assigné les consorts [R], bailleur, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de fixation du loyer, et le premier mémoire en défense du bailleur a été notifié par recommandé avec accusé de réception le 2 octobre 2017. Les intérêts sont donc dus à compter du 2 octobre 2017 sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, et la SA SOCIETE GENERALE sera condamnée à les payer.

Les intérêts seront capitalisés chaque année à compter du 2 octobre 2018.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SOCIETE GENERALE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et à verser une somme de 3 000 euros aux consorts [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant à juge unique après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que la valeur locative des locaux pris à bail n’est pas inférieure au loyer plafonné ;

DEBOUTE la SA SOCIETE GENERALE de l’ensemble de ses demandes ;

DIT qu’il y a lieu déplafonnement au premier renouvellement du bail en raison des travaux de modification notable des locaux effectués par le preneur ;

FIXE le loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 28 000€ HT HC par an au 1er avril 2015 ;

CONDAMNE la SA SOCIETE GENERALE à payer les intérêts sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé à compter du 2 octobre 2017 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 2 octobre 2018 ;

CONDAMNE la SA SOCIETE GENERALE à payer à Mme [U] [R], M. [Y] [R], Mme [Z] [R] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA SOCIETE GENERALE aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE