TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/00114 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MPJ3

AFFAIRE :

[U]

C/

[K]

JUGEMENT contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire :M^e PIQUET-MAURIN

Copie : M^e GAULMIN

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [J] [U]

née le 09 Mai 1961 à [Localité 14]

de nationalité Francaise

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentéepar M^e PIQUET-MAURIN, avocat du barreau de TOULON

(AJ 83137/2023/002542 du 28/07/2023)

à

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [K]

née le 30/10/1959 à [Localité 13]

de nationalité française

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e GAULMIN, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 10 Mars 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2019, Madame [Z] [K] a consenti à Madame [J] [U] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 590 euros. Un dépôt de garantie d’un même montant a été versé par la locataire.

Le 3 février 2022, le maire de la ville de [Localité 11] a pris un arrêté relatif à un immeuble menaçant ruine sis [Adresse 7], cadastré section AL n°[Cadastre 1], engageant ainsi la procédure de « péril ordinaire » et mettant en demeure Madame [Z] [K], propriétaire de l’entier immeuble, de faire intervenir un bureau d’étude structure afin de contrôler l’ensemble des balcons dans un délai de deux mois.

Le 5 mai 2022, la mairie a pris un nouvel arrêté qui a abrogé le précédent arrêté et prononcé l’interdiction d’occuper le balcon et l’oriel du 2e étage, mettant Madame [Z] [K] en demeure d’effectuer la remise en l’état conforme à la destination de balcon accompagnée d’une réfection complète du balcon dans un délai de huit mois.

Par courrier en date du 14 mai 2022, Madame [Z] [K] a réclamé auprès de Madame [J] [U] le paiement des loyers des mois de mars, avril et mai 2022.

Par courrier en date du 25 mai 2022, Madame [J] [U] a donné congé dudit logement à la date du 25 juin 2022. Un état de sortie a été réalisé ce même jour, en présence des deux parties.

Par courrier en date du 23 août 2022, la bailleresse a procédé auprès de son ancienne locataire au remboursement de la somme de 65,17 euros tenant compte du loyer demeuré impayé pour la période du 6 au 31 mai 2022 (494,83 euros) ainsi que du paiement de la taxe des ordures ménagères (30,00 euros), déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 590,00 euros.

Par courrier du 25 août 2022, [J] [U] a contesté ce décompte et sollicité le remboursement du solde de son dépôt de garantie.

Celle-ci a également saisi le 30 août 2022 le conciliateur de justice quant à ce différend.

Le 5 septembre 2022, Madame [Z] [K] a sollicité auprès de Madame [J] [U] le paiement de la somme de 1 202 euros au titre de la réfection des peintures à la suite du dégât des eaux survenu le 30 mai 2022.

Le 19 juin 2023, le conciliateur de justice a dressé une attestation de non conciliation suite à l’absence de Madame [Z] [K] à sa convocation.

Par acte délivré le 11 décembre 2023, Madame [J] [U] a fait assigner Madame [Z] [K] devant la présente juridiction aux fins de voir :

Condamner Madame [Z] [K] à lui payer la somme de 590,00 euros au titre de la restitution du loyer du mois de mars 2022 indûment perçu Condamner Madame [Z] [K] à lui payer la somme de 524,83 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre majoration de 10% applicable à compter du 25/08/2022, soit 826,00 euros à la date de rédaction des présentesCondamner Madame [Z] [K] à lui payer la somme de 1 000,00 euros en réparation du préjudice subiJuger que les sommes précitées seront assorties des intérêts au taux légal et jusqu’à parfait paiement, et capitalisation annuelle de ces intérêts, de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée, à compter de la saisine du juge des contentieux de la protectionDébouter Madame [Z] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsCondamner Madame [Z] [K] aux entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 04 mars 2024, puis celles des 13 mai 2024, 9 décembre 2024 et 10 mars 2025.

A cette date, les parties ne comparaissent pas mais sont représentées chacune par leur conseil.

Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [J] [U] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande de restitution du loyer du mois de mars 2022 et au visa des articles L. 521-1, L. 521-2 du code de la construction et de l’habitat, Madame [J] [U] souligne que la suspension de l’exigibilité des loyers de mars à mai 2022 s’applique bien à elle puisque son appartement était visé par le premier arrêté de péril pris par le maire le 6 février 2022. Elle a par ailleurs repris le versement du loyer de juin 2022 dans les délais requis à la suite de l’arrêté de péril du 6 mai 2022 qui ne concernait que l’appartement des locataires du deuxième étage et non plus le sien. Elle ajoute que l’arrêté de péril concernant le balcon des locataires du dessus, il était évident que sa sécurité était menacée en tant qu’occupante du premier étage. De surcroît, cet arrêté prescrivait des mesures spécifiques afin de remédier à la situation de danger en application de l’article L. 184-1 du code de la construction et de l’habitat et L. 2212-4 du code des collectivités territoriales, Elle ajoute qu’un immeuble d’habitation est par ailleurs un établissement recevant du public et que les dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation suspendant l’exigibilité du loyer en cas d’arrêté de péril s’appliquent dans ce cas.

Concernant sa demande de restitution du dépôt de garantie, la demanderesse fait valoir qu’elle a bien déclaré le sinistre de dégât des eaux auprès de son assurance, mais que cette dernière lui a indiqué qu’il incombait à l’assureur de Madame [Z] [K] d’intervenir.

En conséquence, Madame [Z] [K] a nécessairement été indemnisée par son assurance et est donc mal fondée à conserver le dépôt de garantie au titre d’une quelconque réparation.

Madame [J] [U] ajoute que la facture produite par Madame [Z] [K] ne saurait démontrer la réalisation de travaux au vu du témoignage de l’artisan Monsieur [P] [O] qui assure n’avoir réalisé aucun travaux pour le compte de Madame [Z] [K].

S’agissant de la demande indemnitaire, Madame [J] [U] souligne que Madame [Z] [K] a fait preuve de mauvaise foi tant durant le contrat de bail que lors de sa rupture, ce qui l’a contrainte à effectuer de nombreuses démarches dont la conciliation qui n’a pas abouti puisque la bailleresse ne s’y est pas présentée.

Elle fait ainsi valoir qu’il en est résulté un préjudice financier pour elle en raison de la non-restitution du dépôt de garantie mais également moral en raison des démarches qu’elle a eues à réaliser.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [Z] [K] conclut au débouté de la demanderesse et sollicite reconventionnellement la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Madame [Z] [K] explique, en application des article L. 184-1, L. 521-2 et L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, que le loyer de mars 2022 était dû par la locataire puisque la suspension de l’exigibilité du loyer en cas d’arrêté de péril ne s’applique que s’agissant des établissements recevant du public, ce qui n’inclut pas les immeubles d’habitation. Elle ajoute que les arrêtés de péril n’emportaient aucune interdiction d’habitation, soulignant également leur inapplicabilité au logement de Madame [J] [U].

Concernant la demande de restitution du dépôt de garantie, Madame [Z] [K] explique avoir engagé des frais de remise en état à hauteur de 770,57 euros à la suite d’un dégât des eaux que Madame [J] [U] n’a pas déclaré immédiatement auprès de son assurance, de sorte qu’elle n’a pas été indemnisée pour ce sinistre. A ce titre, la bailleresse estime être fondée à conserver le montant du dépôt de garantie au titre des dégradations survenues.

Madame [Z] [K] conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts formée par Madame [J] [U] faute de justificatifs.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement du loyer des mois de mars et mai (6-31 mai) 2022

A titre liminaire, il convient de souligner que la procédure dite « de péril ordinaire » est devenue au 1er janvier 2021 la procédure dite de « mise en sécurité – procédure ordinaire » en application de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations.

L’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose notamment ce qui suit :

I.- Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Selon les dispositions de l’article L 511-2 dudit code, la police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes:

1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers;

2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation ;

3° L’entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;

4° L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique.

En l’espèce, la mairie de la commune d'[Localité 11] a pris, le 3 février 2022, un arrêté « d’immeuble menaçant ruine » et a engagé la procédure de « péril ordinaire » concernant l’entier immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11] dont Madame [Z] [K] est propriétaire, et dont Madame [J] [U] est locataire s’agissant de l’appartement situé au 1er étage et ceci aux fins d’assurer la sécurité de tous les occupants.

Cet arrêté a été publié le 11 février 2022 et notifié à tous les occupants de l’immeuble.

Il convient de relever que ce document vise explicitement l’appartement au 1er étage dont Madame [J] [U] est locataire ainsi que celui du 2e étage des époux [V] et met en demeure Madame [Z] [K] de faire intervenir, dans un délai de deux mois, un bureau d’étude structure afin de contrôler l’ensemble des balcons.

Par courrier en date du 30 mars 2022, la caisse d’allocations familiales informait la locataire, suite à la réception de l’arrêté de péril, en application de l’article L 521-2 du CCH que le loyer cessait d’être dû à compter du mois suivant la notification de l’arrêté de péril, et jusqu’au premier jour du mois qui suit l’achèvement des travaux constaté par l’arrêté de mainlevée de péril.

L’organisme suspendait ainsi l’aide au logement à compter de mars 2022 et sollicitait ainsi la restitution de la somme de 193,00 euros perçue au titre du mois de mars.

Conformément aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article L 511-2 du code de la construction et de l’habitation, force est de constater que l’entier immeuble appartenant à Madame [Z] [K] a été visé par un arrêté de mise en sécurité.

Ainsi, en application des dispositions de l’article L 521-2 dudit code, Madame [J] [U] n’est pas redevable du loyer du mois de mars.

Dans ces circonstances, Madame [Z] [K] sera condamnée à lui rembourser cette somme.

La mairie a pris un second arrêté le 5 mai 2022, publié le 6 mai 2022, qui précise dans son article 1 que l’arrêté du 11 février 2022 est abrogé et remplacé par le présent arrêté.

Il convient de relever que cet arrêté ne vise plus que l’appartement occupé par les époux [V] qui habitent au deuxième étage de l’immeuble.

Il est prescrit la réalisation de travaux sous 8 mois visant à la « réfection complète du balcon du 2e étage, en supprimant l’utilisation de l’oriel en salle d’eau, en réparant les maçonneries du balcon et en mettant en œuvre un corbeau supplémentaire au droit du balcon à gauche de la fenêtre et des volets ». De surcroît, cet arrêté interdit d’occupation le balcon et l’oriel du 2e étage.

Dans la mesure où la suspension des loyers perdure jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée, la demanderesse n’est également pas redevable de la somme de 494,00 euros correspondant au loyer du mois de mai pour la période du 6 au 31.

Madame [Z] [K] sera donc condamnée à lui payer cette somme.

Sur le compte entre les parties et la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé :

(…) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 1 du décret du 26 août 1987 dispose ce qui suit : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatifs.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. »

Cette annexe précise notamment ce qui suit :

« III – Parties intérieures a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté

Menus raccords de peintures.

Il résulte de ces dispositions que les sommes restant dues au bailleur doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux.

En l’espèce, il convient de constater que Madame [Z] [K] a dans un premier temps, par courrier du 23 août 2022, conservé le dépôt de garantie au motif que le loyer et les charges dus pour la période du 6 au 31 mai 2022 étaient impayés.

Elle a par la suite demandé le 5 septembre 2022 le paiement des peintures selon un devis établi par la société Jordan Neveu pour un montant de 1 202 euros.

Lors des débats elle sollicite le paiement de la somme de 770,57 euros correspondant à une facture établie, par la société EB PEINTURE en date du 17 octobre 2022.

L’état de sortie des lieux réalisé le 25 juin 2022 mentionne que les plafonds et murs du séjour sont tachés suite à un dégât des eaux (devis en cours).

Un constat amiable de dégât des eaux a été réalisé le 30 mai 2022 par Madame [J] [U] et Madame [B] [V], locataire du deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11].

Ce document mentionne que la cause du dégât des eaux est un dysfonctionnement du cumulus situé au sein du logement de Madame [B] [V].

Aux termes d’un mail en date du 25 juillet 2022, la compagnie d’assurance Allianz IARD a indiqué à Madame [J] [U] que, dans la mesure où le dégât des eaux était survenu le 30 mai 2022, il appartenait à l’assureur de la propriétaire d’intervenir dans la prise en charge de ses dommages.

Aux termes d’un courrier transmis en date du 25 août 2022, la demanderesse a rappelé à Madame [K] que la déclaration de sinistre avait été faite le 25 juin 2022 en présence de trois parties concernées (Madame [V], Madame [K] ainsi qu’elle-même).

Madame [K] conteste avoir perçu une quelconque indemnisation.

Pour autant, force est de constater qu’elle ne justifie d’aucun refus de la part de son assurance quant à la prise en charge de ce dégât des eaux.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu de faire supporter à la locataire les frais de remise en état de ce logement en lien avec ce dégât des eaux.

Par conséquent, Madame [Z] [K] sera condamnée à payer à Madame [J] [U] la somme de 524,83 euros (590 – 65,17), outre celle de 1731,93 euros au titre de la majoration de 10% (52,48 euros x 33 mois).

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [J] [U] ne caractérise pas les préjudices qu’elle allègue avoir subis du fait de Madame [Z] [K].

Elle sera par conséquent déboutée de cette demande.

Sur les intérêts et leur capitalisation

Selon les dispositions de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il convient d’assortir les condamnations en paiement d’un taux d’intérêt légal à compter de la présente décision. La capitalisation desdits intérêts sera ordonnée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Madame [Z] [K], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Il convient de relever que le conseil de Madame [J] [U] ne sollicite aucune indemnisation au titre de ses frais irrépétibles.

En revanche, il convient de débouter Madame [Z] [K] de cette demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en dernier ressort, mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à Madame [J] [U] la somme de 590,00 euros au titre de la restitution du loyer du mois de mars 2022,

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à Madame [J] [U] la somme de 524,83 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à Madame [J] [U] la somme de 1731,93 euros au titre de la majoration de 10%,

DEBOUTE Madame [E] [U] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT que les condamnations en paiement sont assorties d’un taux d’intérêt légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE Madame [Z] [K] de toutes ses demandes,

CONDAMNE Madame [Z] [K] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE