MINUTE N°

N° RG 25/00025 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWFV

S.A. '[Adresse 7]

C/

Madame [W] [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM ERIGERE, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro B 612 050 591 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [W] [T] – demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier présent lors de débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Emmanuel NOMMICK

1 copie certifiée conforme à : Madame [W] [T]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 janvier 2023, la S.A. ERIGERE a donné à bail à Madame [W] [T] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 426.37 euros, et un montant mensuel de provision sur charges faisant l’objet d’une régularisation annuelle ainsi qu’un emplacement de stationnement au numéro 20 de la même rue.

Par contrat du 03 février 2023, la S.A. ERIGERE a également donné à bail à Madame [W] [T] un emplacement de stationnement.

Le 3 juin 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans les baux des 23 janvier 2023 et 03 février 2023, pour un montant en principal de 3062,44 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 6 juin 2024, la S.A. ERIGERE a saisi la caisse d’allocations familiales (ci-après la CAF) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, la S.A. ERIGERE a assigné Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique , sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, qui sera due jusqu’à la libération des lieux et remise des clés à la S.A. ERIGERE ou son représentant ;

— refuser tout délai à la locataire,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à la S.A. ERIGERE, aux frais de Madame [W] [T] dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [W] [T] au paiement des sommes suivantes :

* 3927,20 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au au 30 septembre 2024,, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juin 2024 ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués et dire et juger que l’indemnité d’occupation pourra être réévaluée conformément à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL2);

* Ordonner la capitalisation des intérêts ;

* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

la S.A. ERIGERE sollicite en outre la capitalisation des intérêts.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 9 janvier 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la S.A. ERIGERE, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 septembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7138,40 euros, échéance d’août 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [W] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [W] [T] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [W] [T], bien que régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice n’est ni présente ni représentée à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [W] [T] a été assignée en l’étude du commissaire de justice et n’était ni présente ni représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 9 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A. ERIGERE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 6 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 3 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 septembre 2025 que la S.A. ERIGERE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Madame [W] [T] sera condamnée à lui payer la somme de 7138,40 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2025, échéance de août 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juin 2024 sur la somme de 3062,44 euros, à compter du 8 janvier 2025 sur la somme de 3927,20 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [W] [T] le 3 juin 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 3 août 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2023 ainsi que la résiliation du bail en date du 03 février 2023 concernant l’emplacement de stationnement à compter du 4 août 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [W] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 août 2024. Madame [W] [T] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Madame [W] [T] au paiement de cette indemnité à compter du 4 août 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 26 septembre 2025.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 juin 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CAF Il convient également de condamner Madame [W] [T] à verser à la S.A. ERIGERE la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. ERIGERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 janvier 2023 et dans le bail du 03 février 2023 entre la S.A. ERIGERE d’une part et Madame [W] [T] d’autre part, concernant les locaux et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 août 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [T] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [W] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à la S.A. ERIGERE la somme de 7138,40 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’ août 2025 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juin 2024 sur la somme de 3062,44 euros, à compter du 8 janvier 2025 sur la somme de 3927,20 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à la S.A. ERIGERE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de septembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à la S.A. ERIGERE la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 3 juin 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CAF,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE la S.A. ERIGERE du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier Le juge