TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [V] [X] [L]

Monsieur [Z] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alain JAKUBOWICZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04088 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4T5C

N° MINUTE :

3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [N] [C] épouse [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alain JAKUBOWICZ de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON,

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [X] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04088 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4T5C

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er avril 2021, Mme [N] [C] épouse [F] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1410 euros et d’une provision pour charges de 100 euros. Ce loyer est aujourd’hui égal à 1634,67 euros charges comprises.

Par actes de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7023,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E] le 24 novembre 2023.

Par assignations du 15 mars 2024, Mme [N] [C] épouse [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8608,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 février 2024,

—  550 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 juin 2024 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 18 septembre 2024, M. [V] [X] [L] ayant sollicité un report d’audience, indiquant qu’il comptait régler sa dette.

À l’audience du 18 septembre 2024, Mme [N] [C] épouse [F] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 septembre 2024, s’élève désormais à 18416,90 euros. Mme [N] [C] épouse [F] expose qu’à l’exception de trois versements correspondant à un mois de loyer, intervenus au mois de juillet 2024, il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait representer.

Mme [N] [C] épouse [F] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courriel du 26 septembre 2024, M. [V] [X] [L] a écrit à la juridiction, expliquant se trouver en Chine, et demandant au juge des contentieux de protection de lui permettre de trouver un accord avec la bailleresse pour régler sa dette, sa situation financière étant en voie d’amélioration. Il a précisé que M. [Z] [E] souffrait d’une grave maladie, sans toutefois joindre les certificats médicaux annoncés dans son courriel.

Les parties ne pouvant, en vertu de l’article 445 du code de procedure civile, déposer aucune note après la clôture des débats, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444, la note adressee à la juridiction le 26 septembre 2024 n’ayant pas été communiquée de façon contradictoire, il n’en sera pas tenu compte.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [N] [C] épouse [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou reconduits pour la dernière fois antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 20 novembre 2023 et la somme de 7023,24 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois, qu’il convient, pour les raisons ci-avant évoquées, de faire prévaloir sur le délai de six semaines, suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [N] [C] épouse [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [N] [C] épouse [F] verse aux débats un décompte dont il résulte qu’à la date du 4 septembre 2024, M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E] lui devaient la somme de 18416,90 euros.

M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E], non comparants ni représentés, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance corre-spondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges majoré de 10%. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et s’assimile à une clause pénale prévue à l’article 1231-5 du code civil que le juge peut, même d’office, modérer.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, le montant de l’indemnité d’occupation sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1634,67 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du mois d’octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [N] [C] épouse [F] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 550 euros à la demande de Mme [N] [C] épouse [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, applicable au bail litigieux,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er avril 2021 entre Mme [N] [C] épouse [F], d’une part, et M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 21 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E] à payer à Mme [N] [C] épouse [F] la somme de 18 416,90 euros (dix-huit mille quatre cent seize euros et quatre-vingt-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 4 septembre 2024,

CONDAMNE M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1634,67 euros (mille cinq cent trente-quatre euros et soixante-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E] à payer à Mme [N] [C] épouse [F] la somme de 550 euros (cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [X] [L] et M. [Z] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 novembre 2023 et celui des assignations du 15 mars 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge