REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

2ème Chambre Contentieux

N° RG 24/03050 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MWOZ

En date du : 03 juillet 2025

Jugement de la 2ème Chambre en date du trois juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 mai 2025 devant Laetitia SOLE, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025.

Signé par Laetitia SOLE, présidente et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [R] [Z] [O]

né le 28 Juin 1974 à [Localité 4], Profession : Officier de Marine

et

Madame [V] [A] [C] [L] épouse [O]

née le 07 Octobre 1964 à [Localité 3]

tous deux demeurant [Adresse 5] ITALIE

tous deux représentés par M^e Laure CAPINERO, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Heni HASNI, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDERESSE :

La S.A.S.U. IMMOBILIERE NOVALIS

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Cyril MARTELLO, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Laure CAPINERO

M^e Cyril MARTELLO – 0204

EXPOSE DU LITIGE:

Monsieur [G] et Madame [V] [L] épouse [O] sont propriétaires d’une maison d’habitation de type 4 élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec piscine et terrain située [Adresse 2],acquise par acte authentique en date du 07 Juillet 2017.

Les requérants ont confié à la société IMMOBILIERE NOVALIS un mandat de gérance le 23 mars 2021 en vue de procéder à la location de ce bien. En exécution de ce mandat, un contrat de bail a été conclu le 13 juillet 2021 pour le compte des consorts [O] avec Madame [F] [S] [N] et Monsieur [J] [D], avec prise d’effet au 26 juillet 2021 moyennant un loyer mensuel de 1 800 euros. Aux termes d’un courrier du 7 octobre 2022, les locataires ont adressé leur congé à l’agence IMMOBILIERE NOVALIS. Un état des lieux de sortie a été dressé le 7 novembre 2022.

Alléguant la présence de nombreuses dégradations au sein du bien loué, non mentionnées par l’agence immobilière titulaire du mandat de gestion et de l’absence d’augmentation des loyers à la date anniversaire du bail, Monsieur [G] et Madame [V] [L] épouse [O] ont attrait devant le tribunal judiciaire de Toulon, selon exploit du 24 mars 2024, la SASU IMMOBILIERE NOVALIS, sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil aux fins de:

— S’entendre condamner à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 3 029 euros outre intérêts au taux légal à compter du 07.11.2022 date du départ des locataires et de l’établissement de l’état des lieux de sortie

— S’entendre condamner à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 210 EUROS au titre de la non augmentation des loyers

— S’entendre condamner à rembourser la somme de 1144 EUROS versée à titre d’honoraires en l’état de prestations non ou mal exécutées

— S’entendre condamner au paiement de la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des préjudices subis par Monsieur et Madame [O]

— S’entendre condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— Condamner la SASU IMMOBILIERE NOVALIS, aux dépens distraits au profit de M^e Laure CAPINERO avocat sur son affirmation de droit.

Par conclusions notifiées le 3 avril 2025, la société IMMOBILIERE NOVALIS demande au tribunal, sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil, de débouter les requérants de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 14 avril 2025, les époux [O] ont maintenu leurs demandes et sollicité le rejet des écritures de la société IMMOBILIERE NOVALIS pour avoir été communiquées postérieurement au calendrier de procédure fixé par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 10 décembre 2024.

La clôture de la procédure est intervenue le 15 avril 2025 selon ordonnance du juge de la mise en état du 10 décembre 2024 et l’audience fixée au 15 mai 2025.

Les débats clos, le délibéré a été fixé au 3 juillet 2025.

SUR CE:

1) Sur la demande de rejet des écritures de la société IMMOBILIERE NOVALIS:

L’article 15 du code de procédure civile indique que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Les requérants font griefs à la défenderesse d’avoir notifié ses écritures après le délai imparti dans le cadre du calendrier de procédure fixé par le juge de la mise en état, lequel expirait le 15 février 2025.

En l’espèce, l’ordonnance du juge de la mise en état du 10 décembre 2024 fixait la clôture de manière différée au 15 avril 2024 avec un délai pour conclure pour la défenderesse au 15 février 2025 et pour les requérants au 15 mars 2025, laissant ainsi encore un mois avant la clôture pour échanger des écritures.

Ainsi, si la société IMMOBILIERE NOVALIS a effectivement notifié ses conclusions après le 15 février 2025, il convient de relever qu’elles l’ont été avant la clôture, laissant un temps suffisant aux requérants pour y répliquer, ce qu’ils ont d’ailleurs fait par conclusions du 14 avril 2025, ces derniers n’ayant sollicité ni une prorogation des délais, ni un renvoi de l’affaire comme le permet l’article 781 du code de procédure civile. Par conséquent, les dispositions susvisées et le principe du contradictoire ont été respectés de sorte qu’il n’y a pas lieu de rejeter les écritures de la société IMMOBILIERE NOVALIS notifiées le 3 avril 2025.

2) Sur les manquements reprochés à la société IMMOBILIERE NOVALIS dans le cadre de son mandat de gestion:

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

L’article 1992 indique que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, il en résulte que le mandataire est responsable de l’inexécution du mandat selon les principes de la responsabilité contractuelle si bien qu’il incombe aux requérants d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Les requérants font état de deux manquements: la mauvaise réalisation de l’état des lieux de sortie et l’absence d’augmentation du loyer.

— Sur l’état des lieux de sortie:

Monsieur et Madame [O] affirment que l’état des lieux d’entrée, établi de manière détaillée, leur a été adressé 14 mois après la prise d’effet du bail de sorte qu’ils n’ont pas été en mesure de le faire rectifier, notamment quant aux éléments manquants à savoir les équipements de la piscine, les meubles de rangement et housse de protection des matelas de gazebo ainsi que les plantations du jardin. Ils indiquent, en outre, que l’état des lieux de sortie comporte des oublis et notamment la disparition de plantes, ainsi que la mention de dégradations suite à des travaux de peinture entrepris par les locataires. A l’appui de leurs affirmations, ils fournissent des photographies ainsi que des échanges de mails avec la société NOVALIS, qu’ils considèrent comme étant de mauvaise foi et de parti pris pour les locataires.

La société NOVALIS affirme que les requérants procèdent par simples affirmations en produisant des factures qui ne témoignent pas de la réalité des dégradations ni de leur date de commission, étant datées de mars et avril 2023 et des photographies également non datées. Elle souligne qu’aucun constat par commissaire de justice n’a été établi après le départ des locataires afin de relever les prétendues dégradations.

En l’espèce, il est noté dans l’état des lieux d’entrée la présence d’un dégât des eaux dans le séjour/salon avec la mention selon laquelle le bailleur doit refaire la peinture. Il en est de même dans la salle à manger où il est noté que la peinture est en mauvaise état avec des traces jaunies par la cigarette avec la mention selon laquelle le bailleur s’engage à repeindre à ses frais. Un dégât des eaux est également mentionné dans la chambre parentale. S’agissant des éléments extérieurs, il est notamment indiqué que le jardin est non entretenu, que le gazon synthétique présente des bosses (terrain non plat), que le géotextile est usé et arraché et que des lattes de pelouse ne tiennent pas au sol. Dans les remarques, il est mentionné notamment des trous dans la pelouse synthétique, les mousses des coussins du gazebo en mauvais état, des carreaux de piscine manquants, un abri de piscine en mauvais état, une bâche à bulle en mauvais état (semble se désagréger) ainsi que la présence de rouille sur les lattes autour de la piscine.

Dès lors, contrairement aux affirmations des requérants dans leur mail du 7 novembre 2022 et en l’absence d’opposition de leur part au moment de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, étant précisé qu’ils ne démontrent pas que celui-ci leur aurait été adressé 14 mois après, ils ne peuvent raisonnablement affirmer que le jardin, la piscine et l’intérieur de la maison étaient correctement entretenus lors de l’entrée des locataires.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, il est indiqué pour le salon qu’il est en parfait état, à la différence des mentions portées sur l’état des lieux d’entrée, que la salle à manger a été repeinte tout comme l’ensemble des murs de la maison y compris la cage d’escalier, que les chambre 1, 2 et 3 sont conformes à l’état des lieux d’entrée et sont restituées en excellent état d’entretien et de propreté. S’agissant du jardin, il est indiqué : “excellent état général du jardin avec bon niveau d’entretien, piscine fermée avec bâche d’hiver parfaitement attachée avec nombreuses sangles, présence de tous les éléments piscine et des tuyaux, gazon synthétique parfaitement entretenu-porte garage réajustée pour éviter frottement”.

Dans le paragraphe “Autres remarques”, il est notamment mentionné: “Maison restituée dans un excellent niveau d’entretien, pour ne pas dire dans un état irréprochable: ménage parfaitement réalisé, peinture entièrement refaite sur les murs, jardin entretenu et particulièrement propre”.

S’agissant de la tâche située au plafond du séjour, il résulte des pièces produites qu’elle était présente lors de l’entrée dans les lieux et qu’elle faisait suite à un dégât des eaux. A cet égard, si la peinture a été refaite, il résulte des mails adressés par Monsieur [D] à Monsieur [Y], représentant de l’agence NOVALIS, ainsi que l’état des lieux de sortie en dernière page que la fuite à l’origine de cette tâche a persisté de sorte que la tâche est réapparue, comme l’indique Monsieur [Y] à Monsieur [O] dans son mail du 30 novembre 2022. Dans ce même courriel, il est indiqué que l’ensemble des pots comme les matelas du gazebo sont dans la cabane de jardin, que le cicas est également présent proche du parking, que pour “les autres plantes éventuellement n’ayant pas tenu l’hiver”, il n’est pas en mesure de répondre et “ras concernant la piscine”.

Ainsi, des factures en date des 3 mars 2023, 14 avril 2023 et 29 avril 2023 ne sont pas de nature à démontrer la réalité des dégradations et manquements allégués par les requérants qui seraient non seulement imputables à leurs locataires et à l’agence immobilière, étant relevé que l’état des lieux de sortie a eu lieu le 7 novembre 2022. Les photographies produites, lesquelles ne sont pas datées, ne sont pas davantage probantes, alors que la charge de la preuve incombe aux requérants. Dès lors, aucune dégradation ni aucune disparition ne peut être relevée à la lecture comparée des états des lieux d’entrée et de sortie de sorte que les époux [O] seront déboutés de leurs demandes en paiement de la somme de 3 029 euros.

— Sur l’absence d’augmentation des loyers:

Il n’est pas contesté par les parties qu’il incombait au mandataire, en application du contrat signé et notamment au paragraphe “Gestion des loyers” de procéder à la révision du loyer.

La société NOVALIS ne conteste d’ailleurs pas ne pas avoir procédé à l’augmentation du loyer, au regard des difficultés rencontrées par les locataires et de leur souhait de ne plus payer le loyer et cela dans un souci de médiation.

Pour autant, il ne résulte pas des échanges de mails que les bailleurs aient donné leur accord à l’absence d’augmentation du loyer, quand bien même elle l’aurait fait dans l’intérêt légitime de ces derniers. En effet, il résulte des mails échangés entre Monsieur [O] et Monsieur [Y], notamment celui du 27 octobre 2022, que le mandataire reconnaît ne pas avoir procédé à l’augmentation du loyer pour la somme de 210 euros. Dans un mail du 15 janvier 2023, Monsieur [O] rappelle sa volonté de ne pas y renoncer. Dès lors, en application des articles 1991 et suivants du code civil, le mandataire était tenu de procéder à la révision des loyers, nonobstant le refus des locataires de payer davantage. Dès lors, la société IMMOBILIERE NOVALIS sera condamnée à payer aux requérants la somme de 210 euros au titre de la non augmentation du loyer.

En revanche, ils seront déboutés de leur demande tendant à se voir remboursés les honoraires à hauteur de 1 144 euros, la prestation de la société NOVALIS ayant été exécutée telle que le démontre les états des lieux produits ainsi que les échanges de mails entre bailleur et locataire. La seule circonstance tenant à l’absence d’augmentation du loyer pour une durée de trois mois et au regard des circonstances de l’espèce ne suffisent pas à considérer que la prestation n’a pas été exécutée ou mal exécutée ce qui justifierait un remboursement des honoraires.

Ils le seront également de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 6 000 euros laquelle n’est pas motivée ni justifiée dans les écritures et pièces produites.

3) Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombant à l’instance doit supporter les dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ainsi, au regard des circonstances de l’espèce, les requérants succombant en leur demande principale, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Pour les mêmes raisons et en équité, il convient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes des parties formulées à ce titre.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit, aucune circonstance ne justifiant qu’elle soit écartée ou limitée.

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [G] et Madame [V] [L] épouse [O] de leur demande tendant à voir écartées les conclusions notifiées le 3 avril 2025 par la société IMMOBILIERE NOVALIS ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE NOVALIS à payer à Monsieur [G] et Madame [V] [L] épouse [O] la somme de 210 euros au titre de l’augmentation des loyers non réalisée ;

DEBOUTE Monsieur [G] et Madame [V] [L] épouse [O] du surplus de leurs demandes ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et REJETTE en conséquence les demandes des parties formulées à ce titre ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit sur la totalité du présent jugement et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ou à la limiter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,