REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 24/05191 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M2BM

En date du : 20 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 mars 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [P], [Y] [G], né le 19 Juin 1944 à [Localité 1] (26), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 1]

Et

Madame [Q], [R] [S] épouse [G], née le 24 Février 1942 à [Localité 2] (ALGÉRIE), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Caroline FEL, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [L], né le 23 Juin 1979 à [Localité 3] (SÉNÉGAL), de nationalité Française, Coiffeur, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Caroline FEL – 0258

M^e Laurène ROUX – 329

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu le 21 décembre 2018 par Maître [F] [H], notaire à [Localité 4], Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G] ont vendu en viager leur immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] (83), à Monsieur [E] [L] moyennant le prix de 20.000 €, outre une rente viagère d’un montant annuel de 7.200 €, payable d’avance en douze mensualités égales de 600 €, le 7 de chaque mois, avec indexation sur l’indice national du coût de la construction.

Par acte du 9 décembre 2022, les époux [G] ont fait délivrer à Monsieur [E] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.748 € représentant les termes impayés de mai à novembre 2022. Monsieur [E] [L] s’est acquitté de cette somme.

Par acte du 25 avril 2023, les époux [G] ont fait délivrer à Monsieur [E] [L] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai d’un mois la somme de 2.978 € représentant les termes impayés de décembre 2022 à avril 2023.

Le 19 mai 2023, Monsieur [E] [L] s’est acquitté de la somme de 1.000 €.

Le 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a délivré à Monsieur [E] [L] un commandement de payer aux fins de saisie-immobilière. Les époux [G] ont déclaré leur créance pour un montant de 16.720,36 €.

Suivant exploit de commissaire de justice du 14 août 2024, Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [E] [L] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins notamment de voir prononcer la résolution du contrat.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 novembre 2025, Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G] demandent au tribunal de :

— juger acquise la clause résolutoire prévue à l’acte de vente du 21 décembre 2018,

— ordonner la résolution de la vente consentie par eux suivant acte reçu le 21 décembre 2018 par Maître [F] [H], notaire à [Localité 4], un immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 4], cadastré section CE numéro [Cadastre 1] pour 5 ares 06 centiares, lot 4 de la copropriété et la publication du jugement,

— condamner Monsieur [E] [L] à leur verser la somme de 4.196 € au titre des termes impayés de la rente au 1er mai 2025 et de tous autres à venir outre indexation jusqu’au prononcé de la résolution des conventions des parties,

— condamner Monsieur [E] [L] à leur verser la somme de 14.619,28 € au titre de l’indexation des rentes impayées arrêtée au 1er janvier 2025 outre indexation à venir jusqu’au prononcé de la résolution de la convention des parties,

— juger que les arrérages impayés porteront intérêts au taux de 5% l’an,

— juger que tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportées au bien sont de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [E] [L] à leur verser la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,

— juger que la partie du prix payée comptant, soit la somme de 20.000 €, leur sera définitivement acquise à titre d’indemnisation de leur préjudice,

— juger que les frais d’enregistrement et d’actes notariés, les impôts fonciers et charges de copropriété payés ou dus par l’acquéreur seront définitivement supporté par lui seul,

— condamner Monsieur [E] [L] à leur verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rabattre l’ordonnance de clôture prononcée le 12 octobre 2025 afin de permettre l’admission des présentes conclusions,

— condamner Monsieur [E] [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Caroline FEL.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2026, Monsieur [E] [L] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1224, 1343-5 et 1978 du code civil, de :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

— prononcer la clôture au 18 mars 2026,

— juger que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi et la neutraliser,

— débouter Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G] à lui payer la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G] aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Laurène ROUX,

— écarter l’exécution provisoire de la décision.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, la clôture a été fixée au 12 octobre 2025.

L’affaire appelée à l’audience du 18 mars 2026 a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En application de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, et ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, l’ordonnance rendue le 15 octobre 2024 a fixé la clôture au 12 octobre 2025 pour une audience initialement prévue le 12 novembre 2025.

Il ressort toutefois de la procédure que l’audience du 12 novembre 2025 a été renvoyée sine die, puis fixée au 18 mars 2026, et que les parties ont échangé de nouvelles écritures postérieurement à la clôture portant sur des éléments actualisés relatifs à l’objet du litige, notamment des paiements intervenus et le montant des sommes réclamées.

Ces éléments sont directement liés à l’évolution de la situation des parties et sont de nature à influer l’appréciation du litige par le juge.

Dans ces conditions, la communication de conclusions postérieurement à la clôture par chacune des parties et le report de l’audience, conjugués à la nécessité de prendre en considération des éléments nouveaux, caractérisent une cause grave au sens des dispositions précitées.

Il convient, afin de faire respecter le principe du contradictoire et pour permettre l’examen des dernières conclusions et pièces produites, de révoquer l’ordonnance de clôture et de prononcer celle-ci au jour de l’audience de plaidoiries soit le 18 mars 2026.

Sur l’application de la clause résolutoire

L’article 1978 du code civil dispose : “Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente , l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.”

Il est donc de principe que si le prix de la vente consiste dans une rente viagère, le vendeur impayé n’a pas le droit de demander en justice la résolution de la vente, et peut seulement demander l’exécution forcée en faisant vendre en justice le bien, le produit de la vente étant affecté au service des arrérages.

Cependant, l’article 1978 du code civil n’interdit pas aux contractants de stipuler une clause résolutoire dérogeant au principe, sous réserve qu’elle soit dépourvue d’ambiguïté et exprime ainsi la volonté commune des parties de mettre fin de plein droit au contrat.

Pour être efficace, cette clause doit être invoquée de bonne foi par le vendeur et être précédée d’une mise en demeure.

Par ailleurs, pour que le vendeur puisse prétendre à la résolution, le prix convenu doit être exigible et il est considéré comme non payé dès lors que le règlement n’est pas intervenu de manière strictement conforme aux prévisions du contrat.

Il importe peu qu’une partie seulement du prix, même faible, soit due ou qu’aucune faute, autre que le non paiement, ne soit reprochée à l’acheteur.

Le paiement effectué avec retard est donc assimilable au défaut de paiement.

En l’espèce, le contrat de vente du 21 décembre 2018 stipule une clause résolutoire en cas de non paiement dans les délais des arrérages de la rente viagère.

Cette clause est dénuée d’ambiguïté quant à l’intention des parties puisqu’elle stipule que : “par dérogation aux dispositions de l’article 1978 du code civil, il est convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la vente sera de plein droit, purement et simplement résolue, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.”

Les époux [G] ont fait délivrer à Monsieur [E] [L] deux commandements de payer, dont un le 25 avril 2023 visant la clause résolutoire au titre de l’absence de règlement à échéance des arrérages de la rente viagère des mois de décembre 2022 à avril 2023.

C’est sur ce commandement de payer que la demande afin de voir constater le jeu automatique de la clause résolutoire, est fondée. Il était imparti à Monsieur [E] [L] un délai d’un mois, conformément à la clause contractuelle, pour régulariser le paiement des échéances.

Or, il est établi et non contesté que les causes de ce commandement de payer ont été partiellement régularisées à hauteur de 1.000 € avant l’expiration du délai imparti.

Pour échapper aux conséquences de ce retard de paiement, Monsieur [E] [L] soutient que les époux [G] ont mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi en faisant notamment valoir qu’ils ont laissé s’écouler des délais avant de délivrer les commandements de payer.

Il appartient à celui qui s’oppose au jeu automatique de la clause résolutoire de rapporter la preuve de la mauvaise foi qu’il invoque.

Cependant, la circonstance que les crédirentiers aient accordé des délais ou fait preuve d’une certaine patience dans l’exécution du contrat ne saurait, à elle seule, caractériser une renonciation au bénéfice de la clause résolutoire, ni davantage établir leur mauvaise foi. Au contraire, une telle attitude s’analyse comme la manifestation d’une volonté de privilégier la poursuite du contrat et de permettre au crédirentier de régulariser sa situation, dans un contexte de difficultés financières alléguées. La tolérance ainsi accordée ne prive pas les crédirentiers du droit de se prévaloir ultérieurement des stipulations contractuelles dès lors qu’aucun élément ne caractérise une renonciation non équivoque à la clause résolutoire.

Aucune mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne saurait donc utilement être imputée aux époux [G] lesquels étaient légitimes à mettre en oeuvre la clause résolutoire après avoir vainement tenté d’obtenir l’exécution régulière du contrat.

En conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire insérée au contrat de vente du 21 décembre 2018 étant réunies, soit le défaut de paiement d’au moins un terme de la rente viagère, la délivrance d’un commandement de payer contenant déclaration par les vendeurs de leur intention d’user du bénéfice de la clause, et l’absence de régularisation dans le délai d’un mois de cette délivrance, il y a lieu de constater l’acquisition des effets de la clause et de prononcer la résolution du contrat à la date du 25 mai 2023, soit un mois après le commandement de payer du 25 avril 2023.

Sur les effets de la résolution du contrat de vente

La résolution de la vente par l’effet d’une clause résolutoire emporte anéantissement rétroactif du contrat, qui doit être considéré comme n’ayant jamais existé, ainsi que des restitutions réciproques qui en sont les conséquences légales.

L’acheteur doit rendre l’immeuble et le vendeur restituer le prix.

Sur les arrérages perçus par les crédirentiers

S’agissant de la restitution des arrérages de rente perçus par le crédirentier, l’acte de vente prévoit expressément qu’en cas de résolution, “tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportés au bien seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentiers défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés. La partie du prix payée comptant sera, quant à sa destination, laissée à l’appréciation souveraine des tribunaux” ce qui s’analyse en une clause pénale susceptible de minoration par le juge, même d’office, par application de l’article 1231-5 du code civil si elle apparaît manifestement excessive.

En l’espèce, il n’apparaît pas que le montant des sommes perçues présente un caractère manifestement excessif au regard des manquements répétés du débirentier.

Il y a lieu en conséquence de faire application de cette clause et de dire que tous les arrérages perçus et tous embellissements et améliorations apportées au bien seront de plein droit seront conservés par les crédirentiers au titre de la clause pénale.

Sur la partie du prix payée comptant

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les époux [G] demandent à ce que la partie du prix payée comptant, soit la somme de 20.000 €, leur soit définitivement acquise à titre d’indemnisation de leur préjudice.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [E] [L], cette demande ne tend pas au paiement d’une somme déjà versée mais à sa conservation en réparation du préjudice résultant de l’inexécution contractuelle.

Il est constant que la vente en viager repose sur un équilibre économique spécifique. Elle vise, par nature, pour le vendeur, à se garantir jusqu’à la fin de sa vie une rente mensuelle permettant de couvrir l’ensemble de ses besoins. Le montant mensuel, déterminé par les crédirentiers, a été accepté par Monsieur [E] [L]. Dès lors, le non versement, total ou partiel par Monsieur [E] [L] de cette rente constitue la faute requise par les dispositions de l’article 1231-1 du code civil précité à l’origine directe d’un préjudice financier certain pour le vendeur. En effet, la non perception par ces derniers de la rente attendue diminue d’autant les ressources qu’ils ont entendu se garantir par la conclusion d’un contrat de vente intégrant une rente viagère.

La circonstance que Monsieur [E] [L] ait procédé à certaines régularisations, parfois complètes, n’est pas de nature à effacer le préjudice subi dès lors que ces régularisations, ponctuelles et temporaires, ont été suivies de nouveaux incidents de paiement traduisant une incapacité persistante à exécuter le contrat de manière régulière et conforme à ses obligations contractuelles.

Ces manquements ne procèdent pas d’un incident isolé mais d’une défaillance structurelle dans l’exécution du contrat. Par ailleurs, si Monsieur [E] [L] fait état de difficultés financières, il ne prétend pas que son inexécution partielle du contrat résulte de circonstances susceptibles de constituer un cas de force majeure.

Ce comportement, marqué par des manquements répétés et rapprochés à compter de mars 2022, a placé les époux [G] dans une situation d’incertitude quant à la perception de la rente, laquelle constituait pourtant l’élément essentiel de l’équilibre économique du contrat.

Les manquements anciens et réitérés de Monsieur [E] [L] ayant contraint les époux [G], privés des ressources de la rente viagère et des biens, objet du contrat, à délivrer deux commandements de payer, caractérisent un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale relative à l’acquisition des arrérages échus.

Eu égard à la nature du contrat, à la durée des manquements et à leur répétition, la conservation de la somme de 20.000 € apparaît proportionnée au préjudice subi. Il y a lieu en conséquence de faire droit à cette demeure.

Sur la demande en paiement au titre des arrérages de rente impayés et de l’indexation

Les époux [G] sollicitent le paiement de la somme de 4.196 € au titre des termes impayés de la rente au 1er mai 2025 ainsi que la somme de 14.619,28 € au titre de l’indexation des rentes impayées.

Il est constant que la résolution est incompatible avec l’exécution du contrat, les juges ne pouvant pas à la fois prononcer ou constater la résolution d’une vente pour manquement de l’obligation du débirentier au paiement des arrérages de la rente viagère, et condamner celui-ci à verser les arrérages échus impayés, le crédirentier ne pouvant alors prétendre qu’à des dommages-intérêts, mais non obtenir l’exécution de l’obligation à la suite de la résolution du contrat. Les juges apprécient alors librement l’ampleur du préjudice subi par le vendeur et peuvent donc le fixer à un montant égal à celui des arrérages échus.

En l’espèce, il a été vu ci-avant qu’en vertu de la clause pénale insérée au contrat de vente, seuls les arrérages perçus, et non ceux échus et impayés, étaient stipulés demeurer acquis aux crédirentiers.

En conséquence, le crédirentier ne peut se voir attribuer les arrérages dus qu’au titre des dommages et intérêts accompagnant la demande de résolution, et en présence d’une clause pénale comme en l’espèce l’autorisant à conserver à titre d’indemnité forfaitaire les arrérages perçus, s’il justifie d’un préjudice distinct de celui indemnisé par la clause pénale.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que la somme réclamée au titre des arrérages de rentes échus impayés a fait l’objet de règlements.

En outre, les époux [G] ne démontrent pas en quoi l’absence d’indexation aurait généré un préjudice autonome, distinct de ceux déjà indemnisés.

En conséquence, les époux [G] seront déboutés de leurs demandes en paiement relatives aux arrérages de rente impayés portant intérêts au taux de 5% et à l’indexation ainsi que de toutes autres demandes indemnitaires.

Sur les impôts fonciers, charges de copropriété et frais notariés

Il convient de rappeler que la résolution du contrat de vente opère en principe un anéantissement rétroactif du contrat, impliquant des restitutions réciproques.

Il est toutefois de jurisprudence constante que certaines charges, en particulier celles liées à la jouissance effective du bien, ne donnent pas lieu à restitution lorsqu’elles constituent la contrepartie de l’occupation dont à l’acquéreur à bénéficié.

Il s’en suit que les impôts fonciers, charges de copropriété et frais notariés exposés jusqu’à la résolution du contrat doivent demeurer à la charge de Monsieur [E] [L].

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Monsieur [E] [L] sera condamné à payer à Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Monsieur [E] [L], succombant, sera condamné aux dépens avec distraction au profit de Maître Caroline FEL.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance du 15 octobre 2024 ayant fixé la clôture au 12 octobre 2025,

PRONONCE la clôture à la date du 18 mars 2026,

DÉCLARE recevables les pièces et conclusions signifiées jusqu’à cette date,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de vente en viager conclu entre les parties,

ORDONNE la résolution de plein droit de la vente en viager conclue le 21 décembre 2018, portant sur le bien immobilier situé à [Localité 4] (83) [Adresse 3], entre Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G], d’une part, et Monsieur [E] [L], d’autre part, suivant acte reçu par Maître [F] [H], notaire à [Localité 4], à la date du 25 mai 2023,

ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière compétent la publication de la présente décision au service de la publicité foncière compétent,

DIT que les arrérages de la rente viagère perçus et tous embellissements et améliorations apportées au bien resteront acquis à Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G] au titre de la clause pénale,

DIT que la partie du prix payée comptant, soit la somme de 20.000 €, sera définitivement acquise à Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G] à titre d’indemnisation de leur préjudice,

DÉBOUTE Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

DIT que les impôts fonciers, charges de copropriété et frais notariés exposés par Monsieur [E] [L] jusqu’à la résolution du contrat demeureront à sa charge,

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [P] [G] et Madame [Q] [S] épouse [G] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [L] aux dépens avec distraction au profit de Maître Caroline FEL,

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE