REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/05274 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LYDB

En date du : 11 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du onze mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 janvier 2026 devant Maximilien MARECHAL, statuant en juge unique, assisté de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la président a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026.

Signé par Maximilien MARECHAL, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [Q] [G], né le 18 Avril 1970 à [Localité 1] (42), de nationalité Française, Fonctionnaire, demeurant [Adresse 1]

Et

Madame [A] [M] épouse [G], née le 29 Avril 1973 à [Localité 2], de nationalité Arménienne,, demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Agnès CHABRE, avocat postulant au barreau de TOULON et la S.A.S. KLYDE AVOCATS, avocats plaidant au barreau de LYON

DÉFENDERESSES :

S.A.S. [Adresse 2] – CGI, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Cyrille LA BALME, avocat au barreau de TOULON

Madame [P] [X] [H], née le 29 Mai 1981 à [Localité 3] (37), de nationalité Française, Gérante de société,, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Annabelle LEFEBVRE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Agnès CHABRE – 38

M^e Cyrille LA BALME – 1031

M^e Annabelle LEFEBVRE – 349

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 30 avril 2021, Madame [P] [H] a confié un mandat simple de vente à la SAS BILLON, C.G.I., titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce », du lot n°49, comprenant un appartement, de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5], cadastré Section BT n°[Cadastre 1].

Le 10 décembre 2021, Madame [P] [H] a confié un mandat exclusif de vente à la SAS BILLON C.G.I. concernant le même bien.

Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] ont présenté une offre d’achat dudit bien le 7 avril 2022 avec le concours de la SAS BILLON C.G.I.

Par acte sous signature privée du 21 avril 2022 rédigé avec le concours de la SAS BILLON C.G.I., Madame [P] [H] s’est engagée à vendre ledit bien à Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] qui ont accepté de l’acquérir moyennant le prix de 185 000 euros pour les biens immobiliers et 5 000 euros pour les biens mobiliers.

La date de réitération par acte authentique a été fixée au plus tard le 15 juillet 2022.

Le 26 avril 2022, Monsieur [Q] [G] a procédé au paiement au notaire instrumentaire de la somme de 5 000 euros au titre du dépôt de garantie, et de la somme de 400 euros au titre des provisions sur frais.

La réitération n’a pas eu lieu.

Par ordonnance du 16 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon, saisi par Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G], a condamné le notaire instrumentaire a restitué la somme de 5 400 euros séquestré en son étude.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2022, Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] ont fait assigner Madame [P] [H] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de condamnation à une indemnité forfaitaire. L’affaire a été enregistrée sous le RG n°22/5274.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, Madame [P] [H] a fait assigner la SAS BILLON C.G.I. devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de condamner la société à la relever et garantir de toute condamnation, et d’indemnisation de ses préjudices. L’affaire a été enregistrée sous le RG n°23/6307.

Par ordonnance du 21 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’affaire RG n°23/6307 à celle RG n°22/5274.

Dans leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 11 décembre 2025, Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] demandent au tribunal de :

— Rejeter la demande en réduction de l’indemnité forfaitaire ;

— Condamner Madame [P] [H] au paiement de la somme de 19 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;

— Condamner Madame [P] [H] au paiement de la somme 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [P] [H] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 9 décembre 2025, Madame [P] [H] demande au tribunal de :

A titre principal

— Rejeter les demandes de Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] ;

A titre subsidiaire

— Ordonner la réduction de la pénalité ;

— Condamner la SAS BILLON C.G.I. à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre à la demande de Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] ;

En tout état de cause

— Rejeter les demandes de Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] ;

— Rejeter les demandes de la SAS BILLON C.G.I. ;

— Condamner la SAS BILLON C.G.I. au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire s’agissant de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 9 avril 2024, la SAS BILLON C.G.I. demande au tribunal de :

— Rejeter les demandes de Madame [P] [H] ;

— Condamner Madame [P] [H] au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Madame [P] [H] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [P] [H] aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 3 décembre 2024, l’instruction a été clôturée par effet différé au 14 décembre 2025, et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2026.

A l’audience du 14 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

Par message électronique du 29 janvier 2026, le tribunal a invité Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] à communiquer en cours de délibéré leur pièce n°9, l’ordonnance de référé du 16 mai 2023, et a invité les parties, si elles l’estimaient nécessaire, à produire une note concernant uniquement ladite pièce, et ce au plus tard le 19 février 2026.

Par message électronique du 29 janvier 2026, Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] ont communiqué ladite pièce.

MOTIVATION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater », « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande relative à la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente prévoit la clause suivante relative à la réitération par acte authentique :

« Sous la réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15/07/2022 par Maître [O] [W], Notaire à [Localité 4] […]

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de dix-neuf mille euros (19000€),

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente ».

Il n’est pas contesté que l’application de cette clause sanctionne l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente une fois les conditions suspensives accomplies ou réputées telles, et permet à la partie non fautive, qui s’entend du vendeur comme de l’acquéreur, la perception de la clause pénale à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice.

En outre, il n’est pas non plus contesté qu’aucune condition suspensive n’a défaillie, que la vente n’a pas été réitérée et que Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] se sont prévalus de la résolution de plein droit de la promesse synallagmatique de vente par courriel du 14 septembre 2022, après mise en demeure par lettre recommandée du 28 juillet 2022. En outre, le notaire instrumentaire a été condamné à restituer à Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] les montants versés au titre du dépôt de garantie, et des provisions sur frais.

Les parties s’accordent également sur le fait que le litige a notamment pour origine une autre stipulation de l’acte litigieux relative aux déclarations du vendeur concernant l’état locatif du bien qui est rédigée ainsi :

« Le VENDEUR déclare que les biens seront le jour de la réitération par acte authentique libres de tout titre locatif ou occupation.

Fin du bail l’appartement sera donc libre d’occupants. »

Or, il ressort des pièces de Madame [P] [H], qu’un litige est né entre cette dernière et son locataire. En effet, par ordonnance de référé du 13 juillet 2022 selon la procédure d’heure à heure, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus a, notamment, constaté que Madame [P] [H] a valablement donné congé à son locataire le 1er février 2021 pour le 31 août 2021, qu’un accord entre propriétaire et locataire du 18 novembre 2021 ayant été revêtu de la formule exécutoire par ordonnance du 9 décembre 2021 prévoyait la restitution du logement le 1er avril 2022 et qu’en l’absence de départ le locataire se trouvait occupant sans droit ni titre. Ainsi le juge a ordonné la libération des lieux, et à défaut l’expulsion du locataire.

Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] affirment n’avoir été informés de l’occupation des lieux par un locataire que le 18 juillet 2025, et n’avoir jamais été informé au préalable d’un risque important relatif à l’occupation des lieux. Ils affirment que Madame [P] [H] a volontairement dissimulé cette information. Ils ajoutent que s’ils avaient été informés, ils n’auraient jamais contracté. Ils précisent que la pénalité représente 10% du prix de vente, et en déduisent qu’elle est conforme aux usages.

Madame [P] [H] affirme que Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] ont été informés par la SAS BILLON C.G.I. de l’état locatif du bien. Elle ajoute être victime des agissements de son locataire. A titre subsidiaire, elle relève que son absence de responsabilité, et le fait que l’achat projeté par que Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] était aux fins d’investissement locatif justifient de réduire la clause à de plus juste proportion.

La SAS BILLON C.G.I. relève tout à la fois que Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] étaient informés de l’état locatif du bien litigieux, et que Madame [P] [H] a manqué à ses obligations d’information, de loyauté et de bonne foi en ayant dissimulé l’information du maintien dans les lieux à la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente.

Cela étant, Madame [P] [H] et la SAS BILLON C.G.I. ne rapportent pas la preuve de l’information ou de la connaissance par Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] du maintien dans les lieux du locataire de Madame [P] [H]. En effet, le courriel du 16 décembre 2022 de la SAS BILLON C.G.I. envoyé à Madame [P] [H] est insuffisant dans la mesure où il ne fait état que de la présence de locataires, et non de l’existence d’un litige entre les locataires et Madame [P] [H]. En outre, si le mandat de vente établi entre Madame [P] [H] et la SAS BILLON C.G.I fait mention d’un jugement, d’une conciliation et d’une procédure judiciaire en cours, aucun élément ne démontre que Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] ont eu connaissance du contenu de ce mandat.

De plus, aucune autre pièce versée par Madame [P] [H] et la SAS BILLON C.G.I. ne permet d’appuyer leurs affirmations.

En outre, la mention relative à l’état locatif dans la promesse synallagmatique de vente fait uniquement mention de la fin du bail, et d’une libération prochaine des lieux. Madame [P] [H] admet dans ses écritures que la mention « fin du bail » laisse sous-entendre l’absence d’aléa.

Ainsi, Madame [P] [H] est bien défaillante dans ses obligations au regard de la clause pénale précitée dans la mesure où malgré une mise en demeure elle n’a pas procédé à la réitération de l’acte. Par ailleurs, aucun élément ne justifie de modérer le montant contractuellement fixé.

En conséquence, Madame [P] [H] sera condamnée à payer à Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] la somme de 19 000 euros.

Sur la demande en garantie

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, Madame [P] [H] reproche à son mandataire une mauvaise rédaction de la clause relative à l’état locatif du bien et un défaut de conseil et d’assistance relative aux risques encourus par l’opération projetée.

La SAS BILLON C.G.I. reproche à sa mandante un manquement à ses obligations d’information, de loyauté et de bonne foi en ayant dissimulé l’information du maintien dans les lieux à la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente. Elle conteste tout manquement à son obligation d’information et de conseil, ni faute dans la rédaction de la promesse de vente qui a été rédigée en fonction des informations données par la mandante.

Or, s’il ressort du mandat du 30 avril 2021 que la mandante indique que « les biens à vendre seront libres de tout titre locatif ou occupation au jour du transfert de jouissance », il ressort du mandat du 10 décembre 2021 que la mandate précise « bail terminé depuis Août 2021, jugement terminé et conciliation effectué avec un départ ou une expulsion au plus tard au 01/04/2022 ». Ainsi, Madame [P] [H] avait porté à la connaissance de la SAS BILLON C.G.I. l’existence d’un litige avec le locataire occupant le bien litigieux.

Dès lors, la SAS BILLON C.G.I. intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur de la promesse synallagmatique de vente devait s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de l’acte.

Cependant, la rédaction spéculative de l’état locatif du bien de la promesse synallagmatique de vente, en ne faisant pas référence au litige existant entre la propriétaire et son locataire, est constitutive d’une faute. En outre, au regard de sa connaissance d’un litige, la SAS BILLON C.G.I. se devait de s’assurer de l’effectivité du départ de locataire au regard du caractère affirmatif, mais en réalité spéculatif de l’absence future d’occupation, et à tout le moins se devait d’alerter Madame [P] [H], ce que ne démontre pas avoir fait la SAS BILLON C.G.I., et ce qui est également constitutif d’une faute.

Toutefois, comme le souligne la SAS BILLON C.G.I. Madame [P] [H] ne démontre pas avoir porté à la connaissance de son mandataire le maintien au-delà du 1er avril 2022, et donc de l’inexécution de l’accord par le locataire dans les lieux. Elle a, de plus, signé la promesse synallagmatique de vente comportant une clause litigieuse. Il sera donc également tenu compte de cette faute, qui est néanmoins d’une gravité plus faible.

Ainsi, au regard de l’intensité respective des responsabilités et du fait que la SAS BILLON C.G.I. a agi en qualité de professionnel, elle sera condamnée à relever et garantir la condamnation à la somme de 19 000 euros prononcée à l’égard de Madame [P] [H] et ce à hauteur de 75%, ainsi que la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans les mêmes proportions.

Sur les demandes en dommages et intérêts

Sur une perte de chance

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, contrairement à ce qu’indique Madame [P] [H], elle ne justifie d’aucun préjudice indemnisable résultant d’une perte de chance de contracter dans les conditions prévues.

En conséquence, la demande de Madame [P] [H] sera rejetée.

Sur un abus de procédure

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l’application de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SAS BILLON C.G.I. ne démontre aucun abus commis par Madame [P] [H] dans la mesure où sa responsabilité en qualité de professionnel a été retenu.

En conséquence, la demande de la SAS BILLON C.G.I. sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [P] [H] et la SAS BILLON C.G.I. étant les parties perdantes, elles seront condamnées chacune aux dépens à hauteur de 50%.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Madame [P] [H] et la SAS BILLON C.G.I. étant les parties tenues aux dépens, leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne pourront qu’être rejetées.

En outre, l’équité commande de condamner Madame [P] [H] à payer à Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la SAS BILLON C.G.I. sera condamnée à relever et garantir cette condamnation à hauteur de 75% au regard des développements précédemment exposés.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [P] [H] à payer à Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] la somme de 19 000 euros,

CONDAMNE la SAS BILLON C.G.I. à relever et garantir Madame [P] [H] de cette condamnation à la somme de 19 000 euros, et ce à hauteur de 75%,

REJETTE la demande de Madame [P] [H] en dommages et intérêts,

REJETTE la demande de la SAS BILLON C.G.I. en dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [P] [H] à payer à Madame [A] [M] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS BILLON C.G.I. à relever et garantir Madame [P] [H] de cette condamnation à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ce à hauteur de 75%,

CONDAMNE Madame [P] [H] aux dépens à hauteur de 50%,

CONDAMNE la SAS BILLON C.G.I. aux dépens à hauteur de 50%,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT