REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 20/00964 – N° Portalis DB3E-W-B7E-KNH4

En date du : 21 mai 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [X] [S] [A], née le 08 Mai 1940 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eric BAGNOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

S.A.S. LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Gwendoline PREVOSTAT, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de M^e Géraldine ATTALI-BALENSI, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

INTERVENANTES VOLONTAIRES :

Madame [B], [N], [H] [U] veuve [A], née le 02 Juin 1955 à [Localité 2], de nationalité Française,

ET

Madame [W], [Q] [A], née le 14 Avril 1976 à [Localité 2], de nationalité Française, professeur des écoles,

demeurant toutes deux [Adresse 3]

toutes deux représentées par M^e Eric BAGNOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Eric BAGNOLI

M^e Gwendoline PREVOSTAT – 0030

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 20 avril 1999, [O] [A], aux droits duquel sont venus [V] [A], décédé le 21 novembre 2020, et [X] [A], a donné à bail commercial à [Y] [J], aux droits de laquelle vient la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION, un bâtiment élevé d’un simple rez-de-chaussée et une bande de terrain en limite séparative de 8 mètres de large, situés [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer de 10 000 [Localité 4] par mois pour une durée de neuf ans.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte notarié en date du 20 avril 2010 puis par acte notarié en date du 24 mai 2017.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2020, [V] [A] et [X] [A] ont assigné la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de déclarer nul et de nul effet l’acte de second renouvellement du bail commercial en date du 24 mai 2017, prononcer la résiliation judiciaire, pour faute du locataire, du bail commercial du 20 avril 1999 et du renouvellement du 20 avril 2010, et ordonner l’expulsion de la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION sous astreinte de 150€ par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Par décision du 13 octobre 2023, le tribunal administratif de Toulon a rejeté la requête de [V] [A] et [X] [A] tendant à obtenir l’arrêté du 11 avril 2019 par lequel le maire de Saint Cyr sur mer a délivré un permis de construire à la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION.

Par arrêt du 8 janvier 2025, la cour administrative d’appel de [Localité 5] a rejeté la requête des consorts [A].

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [X] [A], [B] [U] veuve [A] et [W] [A] demandent au tribunal de :

RECEVOIR l’intervention volontaire de Madame [B] [U] veuve [A], et de Madame [W] [A] en l’état du décès de [V] [A] survenu le 21 novembre 2020 ; DÉCLARER NUL ET NUL EFFET l’acte en date du 24 mai 2017 emportant second renouvellement du bail commercial du 20 avril 1999 ; PRONONCER LA RESILIATION JUDICIAIRE, POUR FAUTE DU LOCATAIRE, d’une part, du bail commercial en date du 20 avril 1999, d’autre part, de l’acte du 20 avril 2010 emportant premier renouvellement du bail commercial du 20 avril 1999 ; DIRE ET JUGER que la délivrance du congé avec offre de renouvellement assortie d’une proposition de loyer annuel constitue l’exercice normal, par l’indivision [A], de ses droits de bailleur ; DIRE ET JUGER qu’en tout état de cause, la contestation du loyer proposé dans le cadre du congé-renouvellement est étrangère à l’objet du présent litige ; DIRE ET JUGER qu’aucun abus du droit d’agir en justice ni aucune manœuvre dilatoire ne peuvent être reprochés à l’indivision [A] ; DEBOUTER la société LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, et notamment de sa demande de condamnation de l’indivision [A] à lui verser la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts pour prétendue procédure abusive, faute pour elle de rapporter la preuve d’une quelconque faute ; En conséquence :

ORDONNER L’EXPULSION de la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION de la propriété indivise de Monsieur [V] [A] et de Madame [X] [A], sous astreinte de 150 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; CONDAMNER la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION à verser la somme de 10 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Éric BAGNOLI sur son affirmation de droit ; ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions avant clôture, signifiées par RPVA le 28 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER que l’acte du 24 mai 2017 n’est entaché d’aucune nullité et qu’il conserve toute sa validité, DEBOUTER Madame [X] [A], Madame [B] [U] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A] et Madame [W] [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A] de leur demande, aux fins de voir déclarer nul et de nul effet, l’acte de renouvellement du bail, en date du 24 mai 2017 emportant second renouvellement du bail commercial du 20 avril 1999,

A TITRE SUBSIDIAIRE : Si par extraordinaire, le Tribunal juge l’acte du 24 mai 2017 comme nul et de nul effet, il ne pourra que :

CONSTATER la validité de l’acte de renouvellement du 20 avril 2010 et de l’acte du 20 avril 1999, CONSTATER que la société LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION n’a commis aucune faute grave de nature à prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER Madame [X] [A], Madame [B] [U] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A] et Madame [W] [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A], de leur demande de nullité de l’acte du 24 mai 2017 emportant second renouvellement du bail commercial du 20 avril 1999 ; DEBOUTER Madame [X] [A], Madame [B] [U] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A] et Madame [W] [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A], de leur demande de résiliation judiciaire du bail commercial pour faute du locataire du bail commercial du 20 avril 1999 et de l’acte du 20 avril 2010 emportant premier renouvellement du bail commercial du 20 avril 1999, DEBOUTER Madame [X] [A], Madame [B] [U] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A] et Madame [W] [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A], de leur demande d’expulsion de la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION sous astreinte, DEBOUTER Madame [X] [A], Madame [B] [U] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A] et Madame [W] [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A], de leur demande d’exécution provisoire, DEBOUTER Madame [X] [A], Madame [B] [U] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A] et Madame [W] [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A], de leur demande de condamnation à verser à chacun des demandeurs la somme de 7000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, DEBOUTER Madame [X] [A], Madame [B] [U] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A] et Madame [W] [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A], de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, CONDAMNER solidairement Madame [X] [A], Madame [B] [U] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A] et Madame [W] [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A], à payer à la société LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION la somme de 30 000 euros au titre de la procédure dilatoire et abusive, CONDAMNER solidairement Madame [X] [A], Madame [B] [U] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A] et Madame [W] [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A], à payer à la société LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTIONS la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER solidairement Madame [X] [A], Madame [B] [U] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A] et Madame [W] [A] venant aux droits de Monsieur [V] [A], aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gwendoline PREVOSTAT, Avocat aux offres de droit.ECARTER l’exécution provisoire en ce qu’elle n’est pas compatible avec la nature de l’affaire

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture différée de la procédure au 19 février 2026 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 19 mars 2026.

A l’audience du 19 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile :

«  L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention."

Il résulte de l’article 724 du code civil que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

Dès lors que [B] [U] veuve [A], conjointe de feu [V] [A], et [W] [A], fille de [V] [A], sont héritières de [V] [A], demandeur à la présente instance, décédé en cours de procédure, elles ont intérêt à demander l’expulsion de la SAS COMPTOIRS DE LA TRANSACTION.

Il y a donc lieu d’accueillir comme recevable l’intervention volontaire de [B] [U] veuve [A] et [W] [A] à titre principal.

Sur l’acte de renouvellement du bail commercial en date du 24 mai 2017

Les consorts [A] soutiennent que l’acte de renouvellement du bail commercial en date du 24 mai 2017 est nul car :

Les pages 2, 4, 6 et 8 ne sont ni signées ni paraphées et comportent des clauses exorbitantes du locataire que les consorts [A] réfutent avoir consenties,Les consorts [A] n’ont pas signé l’acte du 24 mai 2017 en l’étude de Maître [I], et n’ont pas été convoqués devant notaire,L’état de vulnérabilité de [V] [A] ne lui permettait pas de donner son consentementLa SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION a déposé un permis de construire fin 2018, accordé le 11 avril 2019, créant une nouvelle destination à l’acte de bail initial, sans autorisation préalable des bailleurs, par fraude,

La SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION fait valoir que :

le renouvellement du bail commercial a été signé devant notaire et qu’il n’est pas exigé le paraphe de chaque page recto-verso, mais seulement de chaque feuille,l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux, en application des dispositions de l’article 1371 du code civil ; or, aucune procédure en inscription de faux n’a été diligentée,la preuve de la vulnérabilité de [V] [A] n’est pas apportée, d’autant qu’il a introduit la présente demande et que sa sœur [X] [A] était également signataire de l’acte du 24 mai 2017,Jean[T] [A] et [X] [A] ont tous deux signé les plans annexés à l’acte authentique, validant l’extension du local pris à bail.

En l’espèce, il résulte de l’article 1371 du code civil que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. En cas d’inscription de faux, le juge peut suspendre l’exécution de l’acte. Or, il n’est pas contesté que les consorts [A] n’ont pas initié de procédure tendant à faire établir que l’acte authentique, signé par [V] [A] et [X] [A], passé devant Maître [R] [I], notaire à [Localité 5], serait un faux ou que certaines pages y auraient été ajoutées après signature.

Au demeurant, il est de jurisprudence constante que si, en vertu de l’article 14 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes passés par les notaires, « chaque feuille est paraphée par le notaire et les signataires de l’acte sous peine de nullité des feuilles non paraphées », ces dispositions n’exigent pas que chaque page des feuilles rédigées recto-verso soit paraphée (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 15 décembre 2011, 10-18.295).

En outre, il résulte des stipulations précises et dénuées de toute équivoque figurant dans l’acte authentique du 24 mai 2017 et du plan joint audit acte en annexe 2 que [V] [A] et [X] [A] ont tous deux expressément autorisé la construction d’une « extension commerciale en devanture du magasin pour une surface d’environ 205 m2 » en apposant sur le plan la mention manuscrite « Bon pour accord, occupation et travaux fait à [Localité 3] le 23 février 2017 ».

Dans ces conditions, dès lors que [X] [A] est co-signataire du renouvellement du bail commercial, la circonstance que la Docteur [E], psychiatre, ait attesté, dans un certificat en date du 10 mai 2016, que « les troubles neurologiques déficitaires conséquents » de [V] [A] « rendent le sujet particulièrement vulnérable vis-à-vis des tiers » ne saurait remettre en cause le consentement du bailleur, représenté non seulement par [V] [A] mais également par sa sœur [X] [A].

Il s’ensuit que les consorts [A] doivent être déboutés de leur demande tendant à déclarer nul et de nul effet l’acte authentique du 24 mai 2017 portant renouvellement du bail commercial.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 20 avril 1999 et du renouvellement du 20 avril 2010

Aux termes de l’article 1224 du code civil : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Aux termes de l’article 1227 du code civil : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur en cas d’inexécution fautive caractérisant des manquements graves et répétés de la part du locataire. Toute violation par le locataire de ses obligations concernant la jouissance des lieux est susceptible d’entraîner la résiliation du bail, que ces obligations résultent du contrat ou de la loi.

Les consorts [A] demandent de prononcer la résiliation judiciaire, pour faute du locataire, d’une part, du bail commercial en date du 20 avril 1999, d’autre part, de l’acte du 20 avril 2010 emportant premier renouvellement du bail commercial du 20 avril 1999.

Aux termes de l’article 753 du code de procédure civile : « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ». Dès lors que les consorts [A] sont déboutés de leur demande tendant à déclarer nul et de nul effet le renouvellement du bail commercial par acte authentique en date du 24 mai 2017, leur demande portant sur les baux antérieurs, du 20 avril 1999 et du 20 avril 2010, quand bien même il y serait fait droit, serait sans effet sur la poursuite du bail commercial en vertu de l’acte authentique du 24 mai 2017.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 20 avril 1999 et du renouvellement du 20 avril 2010.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Il ressort des pièces produites que, après avoir consenti au preneur un second renouvellement du bail commercial conclu initialement le 20 avril 1999 et l’avoir autorisé à effectuer des travaux d’extension, les consorts [A] ont multiplié les procédures devant l’ordre administratif et judiciaire afin de revenir sur cette autorisation, pourtant donnée devant notaire. La présente procédure a donc été introduite il y a plus de six ans de manière abusive, et les consorts [A] seront condamnés à payer une somme de 10 000€ à la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, les consorts [A] perdant le procès, ils seront condamnés aux dépens et à payer une somme de 5 000€ à la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de [B] [U] veuve [A] et [W] [A] à titre principal ;

DEBOUTE [X] [A], [B] [U] veuve [A] et [W] [A] de leur demande tendant à déclarer nul et de nul effet l’acte authentique du 24 mai 2017 portant renouvellement du bail commercial ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande de [X] [A], [B] [U] veuve [A] et [W] [A] de résiliation judiciaire du bail commercial du 20 avril 1999 et du renouvellement du 20 avril 2010 ;

CONDAMNE [X] [A], [B] [U] veuve [A] et [W] [A] à payer une somme de 10 000€ à la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [X] [A], [B] [U] veuve [A] et [W] [A] aux dépens ;

CONDAMNE [X] [A], [B] [U] veuve [A] et [W] [A] à payer une somme de 5 000€ à la SAS LES COMPTOIRS DE LA TRANSACTION sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE