REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 23/00620 – N° Portalis DB3E-W-B7H-L46D

En date du : 11 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du onze mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 janvier 2026 devant Maximilien MARECHAL, statuant en juge unique, assisté de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la président a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026.

Signé par Maximilien MARECHAL, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [O] [P], née le 12 Novembre 1934 à [Localité 1] (CORSE DU SUD), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] sis [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA ESTUBLIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Noémie BONDIL, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Noémie BONDIL – 1004

M^e Jean-marc CABRESPINES – 0040

EXPOSÉ DU LITIGE

Il a été constitué une copropriété au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 2], situé [Adresse 1].

Madame [O] [P] a acquis des lots au sein de ladite copropriété.

Le 16 décembre 2021, la société CYTIA ESTUBLIER IMMOBILIER a été élue en qualité de syndic par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 7 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2023, Madame [O] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 2] aux fins de :

A titre principal

— Constater la nullité du mandat de syndic à compter du 16 mars 2022 ;

— Prononcer l’annulation de l’assemblée générale ;

A titre subsidiaire

— Prononcer l’annulation de la 27ème résolution votée ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en la dispensant de la participation à cette dépense ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions du 1er juillet 2024 notifiées électroniquement, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 2] demande au tribunal de :

— Rejeter les demandes ;

— Condamner Madame [O] [P] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Madame [O] [P] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [O] [P] aux dépens ;

— Ecarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 3 décembre 2024, l’instruction a été clôturée par effet différé au 14 décembre 2025, et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2026.

A l’audience du 14 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIVATION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater », « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale en intégralité

L’article 18 II alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndic est chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci .

En l’espèce, Madame [O] [P] demande de constater la nullité de nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation, d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

Cependant, comme le souligne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 2], Madame [O] [P] n’a pas attrait à l’instance le syndic.

En conséquence, la demande en nullité de l’assemblée générale sera rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 7 novembre 2022

L’article 42 de la loi 10 juillet 1965 n°65-557, dans sa version applicable au litige, dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 novembre 2022 que Madame [O] [P] était absente et non représentée, et qu’il a été voté une modification de la desserte des ascenseurs pairs des entrées 1 et 3.

Sur le quorum

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 n°67-223 prévoit que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

En l’espèce, Madame [O] [P] reproche une discordance du quorum entre le projet de résolution annexé à la convocation et le quorum retenu lors de l’assemblée générale.

Il ressort du projet de résolution que le quorum projeté était celui de l’article 25-1 de la loi 10 juillet 1965 n°65-557, et il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que la résolution a été adoptée en application de l’article 25 de ladite loi.

Or, comme le relève le syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 2], l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n°67-223 ne prévoit pas l’obligation de mentionner la majorité applicable à chaque résolution. De plus, l’assemblée générale n’est pas liée par l’indication d’une majorité erronée énoncée dans le projet de résolution.

En conséquence, le moyen de Madame [O] [P] relatif au quorum sera écarté.

Sur le défaut d’information

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 n°67-223 prévoit que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 n°67-223 prévoit que l''assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

En l’espèce, Madame [O] [P] reproche un défaut d’information sur le changement de desserte envisagé, celui-ci ayant étant initialement pressenti pour d’autres raisons que la suppression des vide-ordures. Elle affirme que lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2021, il a été voté la suppression des vide-ordures et la saisine du conseil syndical d’une réflexion sur la mise en place d’un service d’étage. Elle relève que le conseil syndical a, à tort, envisagé une modification de la desserte à la suite de la condamnation des vide-ordures. Elle relève que ce défaut manifeste d’information, relayé par une absence de rapport du conseil syndical, a pu induire les copropriétaires en erreur.

Le projet de résolution est ainsi rédigé : « Historique :

Avec la condamnation des vides ordures, il est important que les résidents puissent descendre facilement les poubelles dans le local en RDJ ou rejoindre les containers extérieurs.

Les ascenseurs impairs des entrées 1 et 3 ne permettent pas aux occupants des étages impairs d’atteindre directement le rez-de-jardin depuis leurs paliers.

Des modifications sont nécessaires pour :

— faire bénéficier chacun du meilleur confort

— éviter de voir des ordures trainer dans les couloirs faute de desserte du rez-de-jardin

— limiter les transports de sacs poubelles et les salissures que cela peut entrainer

Vous trouverez annexé à la présente convocation un compte rendu des solutions de modification qui pourraient être réalisées accompagné de la solution proposée par le conseil syndical pour cette assemblée générale à savoir modifier le mode de desserte actuel de l’ascenseur pair de manière à permettre aux habitants des étages impairs d’utiliser librement l’ascenseur pair. Cette solution n’engendrerait pas de modification de l’installation au niveau de l’armoire de commande. Elle est actuellement utilisée pour les déménagements en tournant la clé située dans les cabines.

Projet de résolution :

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de retenir pour cette assemblée la solution proposée par le conseil syndical à savoir mise à disposition aux étages impairs de l’ascenseur pair pour leur permettre l’accès au local poubelles situé en RDJ par le déverrouillage de l’appareil avec la clé en cabine »

Or, comme le souligne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 2], le projet de résolution mentionne un historique, les motifs des changements proposés, et une rédaction claire de ladite résolution. En outre, il a été annexé une présentation du conseil syndical des raisons de la modification, des solutions envisageables, et de la solution proposée. Ainsi, l’assemblée générale a été pleinement informée, et Madame [O] [P] ne démontre aucun défaut d’information.

En conséquence, le moyen de Madame [O] [P] relatif au défaut d’information sera écarté.

Sur l’abus de majorité et à la fraude

Il est constant qu’une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité, qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires soit avec l’intention de nuire.

En l’espèce, Madame [O] [P] reproche un abus de majorité et une fraude affirmant que le principe de la modification de la desserte a été détourné par le syndic pour en réalité être utilisé afin de limiter l’accès au seul intérêt de la descente des ordures alors qu’en pratique, l’accès au sous-sol par la méthode votée sera permis pour toute autre raison de confort. Elle en déduit que la résolution favorise les copropriétaires des étages impairs dispensés de charges supplémentaires au détriment du critère d’utilité et des copropriétaires des étages pairs et donc de l’intérêt général.

Or, comme le relève le syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 2], Madame [O] [P] procède par voie d’affirmation en ne démontrant pas une atteinte aux intérêts collectifs, une favorisation de copropriétaires majoritaires ou une rupture d’égalité. Il ressort de la présentation du conseil syndical annexée à la convocation que trois solutions étaient envisageables :

— Une modification des ascenseurs impairs, qui s’est révélée structurellement impossible ;

— Une modification des ascenseurs pairs dont le coût a été évalué à 70 000 euros par ascenseur ;

— La modification de la desserte des ascenseurs pairs par utilisation de la clé située en cabine sans coût supplémentaire.

Madame [O] [P] ne démontre pas plus que les copropriétaires des étages impairs seraient dispensées de charges supplémentaires au regard de la rédaction de la répartition des charges communes relatives aux ascenseurs, définie à la page 77 du règlement de copropriété.

En conséquence, le moyen de Madame [O] [P] relatif à l’abus de majorité et à la fraude sera écarté.

Sur l’absence de modification des tantièmes

En l’espèce, Madame [O] [P] reproche l’absence de modification des tantièmes en considération du critère d’utilité et violation du règlement de copropriété.

Or, comme le relève le syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 2], Madame [O] [P] ne démontre aucune violation du règlement de copropriété ou du critère d’utilité.

En conséquence, le moyen de Madame [O] [P] relatif à l’absence de modification des tantièmes sera écarté.

Par conséquent, la demande d’annulation de la résolution n°27 sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l’application de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 2] ne démontre pas l’existence d’une mauvaise foi et d’un préjudice indemnisable.

Par conséquent, sa demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [O] [P] est la partie perdante, et sera donc condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Madame [O] [P] est la partie tenue aux dépens, et l’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 500 euros. En outre, sa demande sur le même fondement ne pourra qu’être rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature de l’affaire, il convient de ne pas faire droit la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

En conséquence l’exécution provisoire de droit du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de Madame [O] [P],

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 2] en dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [O] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [P] aux dépens,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 2] tendant à voir écarter l’exécution provisoire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT