COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LITTORAL c/ [J] [G] épouse [F], [P] [F], [A] [T], [D] [F] épouse [T]

MINUTE N°

Du 12 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 24/01086 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PQHD

Grosse délivrée à

M^e Lisa ZIRONI

expédition délivrée à

M^e Fabrice BARBARO

le 12 Février 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

douze Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 25 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Février 2026 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. LITTORAL (gérant : M. [V])

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

DÉFENDEURS:

Madame [J] [G] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Lisa ZIRONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [P] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Lisa ZIRONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [A] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Lisa ZIRONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [D] [F] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Lisa ZIRONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 février 2024, la SCI LITTORAL a fait assigner M. [P] [F] et Mme [J] [G] née [F] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI LITTORAL demande au Tribunal, au visa des articles 682 et 683, 692, 693 et 694 du code civil, de :

juger que les parcelles cadastrées section B [Cadastre 1] et B [Cadastre 2] appartenant à la SCI LITTORAL sont enclavées ;juger cependant qu’en l’absence de servitude conventionnelle, il existe une servitude du père de famille tel que cela résulte du rapport dressé par Monsieur [X] le 7 avril 2023 ;plus généralement, rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des époux [F] et des époux [T] ;en conséquence, condamner les époux [F], propriétaires des fonds cadastrés section B n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] à laisser libre accès au chemin litigieux à la SCI LITTORAL, sous astreinte de 200 € par jour à compter de la signification de la présente décision à intervenir ;condamner les époux [F] à payer à la SCI LITTORAL la somme de 20 000 € de dommages et intérêts ;condamner les époux [F] pour moitié avec la SCI LITTORAL à l’entretien, la réparation, l’électricité et les frais découlant de l’installation du portail électrique desservant leur fonds et celui de la SCI LITTORAL ;en tout état de cause, condamner les époux [F] à payer à la SCI LITTORAL la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [P] [F] et Mme [J] [G] épouse [F] d’une part, M. [A] [T] et Mme [D] [F] épouse [T], intervenants volontairement à l’instance, d’autre part, demandent au Tribunal de :

ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ; débouter la SCI LITTORAL de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; condamner solidairement la SCI LITTORAL à payer aux époux [F] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI LITTORAL aux entiers dépens de l’instance.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 4 septembre 2025 par ordonnance du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Les défendeurs sollicitent le rabat de l’ordonnance de clôture afin de permettre l’admission de conclusions notifiées le 4 septembre 2025, soit le jour même de la clôture.

En l’absence de désaccord des parties sur ce point, il convient d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture conformément à l’article 803 du code de procédure civile et de fixer la nouvelle clôture au 25 septembre 2025.

Sur l’état d’enclave des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 692 dispose que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. L’article 693 ajoute qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

En l’espèce, la SCI LITTORAL a acquis auprès de M. [S] les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1] et [Adresse 2], à ROQUEBRUNE CAP MARTIN, par acte authentique du 19 septembre 2011. Elle a par la suite acquis la parcelle B n°[Cadastre 5] le 30 mai 2022 auprès de Mme [N].

M. et Mme [F] ont été assignés en qualité de propriétaires des parcelles voisines, cadastrées section B n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6], également acquises auprès de M. [S]. Ces parcelles ont été revendues à M. et Mme [T], qui interviennent volontairement à la procédure.

La SCI LITTORAL expose que les parcelles B [Cadastre 1] et B [Cadastre 2] dont elle est propriétaire sont enclavées, mais qu’il existe une servitude par destination du père de famille prévue aux articles 692 et suivants du code civil, ce que contestent les défendeurs.

La SCI LITTORAL relève que l’accès à ses parcelles et à celles des défendeurs est un accès commun, par un chemin appartenant pour partie à la demanderesse et pour partie aux défendeurs. Cet élément n’est pas contesté. La SCI LITTORAL reproche néanmoins aux défendeurs de l’empêcher d’utiliser le chemin lui permettant d’accéder à la partie haute de ses parcelles.

Tout d’abord, s’agissant de la parcelle B [Cadastre 2], la SCI LITTORAL n’apporte aucun élément permettant d’établir un état d’enclave. Les plans montrent que cette parcelle est accessible par le [Adresse 3]. La SCI LITTORAL ne le conteste pas, mais explique que « la partie sud-ouest (basse) qui longe la route ne permet pas d’accéder à la partie haute sens réaliser une piste avec une inclinaison déraisonnable ». Selon l’article 682 du code civil, l’état d’enclave suppose de n’avoir sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante. Or en l’espèce, le chemin longe la parcelle. La SCI LITTORAL ne démontre pas les raisons pour lesquelles l’issue serait insuffisante pour accéder à sa parcelle, aucune pièce démontrant une difficulté d’accès n’est produite.

Ensuite, s’agissant de la parcelle B [Cadastre 1], en réalité la difficulté soulevée par la SCI LITTORAL ne concerne pas le début du chemin permettant l’accès à sa parcelle mais la deuxième partie du chemin. La société conclut, suite à la décision du juge des référés mentionnant que la SCI LITTORAL accède sans difficulté en début de piste à sa propriété qui n’est pas enclavée, que « si tel est bien le cas, au commencement de ce dernier, il n’en va pas de même pour la fin dudit chemin ».

Toutefois la SCI LITTORAL ne démontre pas la nécessité d’utiliser la fin de ce chemin. Elle dispose bien d’un accès à sa parcelle B [Cadastre 1] en empruntant ce chemin. Elle souhaite bénéficier d’une servitude de passage pour pouvoir emprunter la suite du chemin, et ce afin d’accéder à la partie haute de sa parcelle.

Or, qu’il s’agisse de la parcelle B [Cadastre 2] ou B [Cadastre 1], la SCI LITTORAL dispose bien d’un accès aux parcelles, soit par le [Adresse 3] concernant la parcelle B [Cadastre 2], soit par le [Adresse 3] puis par le chemin litigieux concernant la parcelle B [Cadastre 1]. La SCI LITTORAL ne démontre aucun état d’enclave, qui supposerait que l’accès soit insuffisant alors même que le chemin longe les parcelles.

Il appartient à la SCI LITTORAL de réaliser les aménagements nécessaires sur son propre fonds afin de permettre un accès sur toute sa parcelle. La société ne démontre pas en quoi des aménagements seraient impossibles, alors qu’elle sollicite un droit de passage sur une parcelle qui ne lui appartient pas.

En l’absence de tout élément probant, les demandes seront rejetées.

Sur la demande relative au portail

La SCI LITTORAL sollicite que les époux [F] soit condamnés pour moitié avec la SCI LITTORAL à l’entretien, la réparation, l’électricité et les frais découlant de l’installation du portail électrique desservant leur fonds et celui de la SCI LITTORAL.

Il n’est toutefois produit aucun élément à l’appui de cette demande. Aucune pièce ne permet d’identifier à quel endroit se trouve précisément ce portail, ni, en conséquence, s’il se trouve sur une partie du chemin que la SCI LITTORAL est en droit d’emprunter.

Au surplus, la demande est dirigée contre M. et Mme [F], qui ne sont plus propriétaires des parcelles.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCI LITTORAL, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SCI LITTORAL sera condamnée à verser aux défendeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €. La demande qu’elle a elle-même formulé au titre de l’article 700 sera par ailleurs rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance du 12 juin 2025 ayant fixé la clôture au 4 septembre 2025 ;

FIXE la nouvelle clôture à la date du 25 septembre 2025 ;

CONSTATE l’intervention volontaire de M. [A] [T] et Mme [D] [F] épouse [T] ;

REJETTE les demandes relatives à la servitude formulées par la SCI LITTORAL ;

REJETTE la demande relative au portail formulée par la SCI LITTORAL ;

CONDAMNE la SCI LITTORAL à verser à M. [P] [F], Mme [J] [G] épouse [F], M. [A] [T] et Mme [D] [F] épouse [T] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SCI LITTORAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LITTORAL aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE