TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/01618

N° Portalis DBX4-W-B7I-S3EK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 10 Octobre 2024

S.A. HLM DES CHALETS

C/

[Y] [W]

[B] [I]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Octobre 2024

à la SA HLM DES CHALETS

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM DES CHALETS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Monsieur [C] [S], Chargé de Recouvrement, muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

Madame [Y] [W],

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Agathe DAVID, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [B] [I],

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Agathe DAVID, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 mai 2021, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] un logement à usage d’habitation n°20, avec garage, situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 525,06 euros et une provision sur charges mensuelle de 47,36 euros.

Le 24 novembre 2023, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA HLM DES CHALETS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 février 2024, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 4.741,93 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de l’assignation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 février 2024.

Le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA HLM DES CHALETS, représentée par Monsieur [C] [S], muni d’un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8.027,60 euros, pour inclure les mensualités jusqu’à celle d’août 2024 comprise. La SA HLM DES CHALETS ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire, avec 23 mensualités de 87 euros et une 24e mensualité soldant la dette.

Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W], représentés par Maître Agathe DAVID, demandent que leur condamnation soit limitée à la somme de 2.088,41 euros, au titre des loyers et charges dus au 20 août 2024, que l’acquisition de clause résolutoire soit suspendue et qu’il leur soit octroyé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, avec 23 mensualités de 87 euros et une 24e mensualité soldant la dette. Ils demandent que la SA HLM DES CHALETS soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande, Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] indiquent que leur dossier de surendettement a été déclaré recevable le 16 mai 2024 et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Ils estiment donc que la dette doit être effacée. Ils ajoutent qu’ils peuvent bénéficier de délais de paiement sur le fondement de l’article 24, ayant repris le paiement de leur loyer et charges courants depuis mai 2024. Ils indiquent que Madame [Y] [W] est en recherche d’emploi et que son état de santé limite les postes auxquels elle peut candidater. Ils précisent que Monsieur [B] [I] est en CDI depuis juillet 2024, avec un salaire net de 1.484 euros et une prime d’activité de 734,65 euros. Ils ont trois enfants, dont deux majeurs, à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

Les parties ont été autorisées à produire jusqu’au 1er octobre 2024 la décision rendue par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne. Elles ne l’ont pas produites.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 février 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 9. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.621,61 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] n’ont pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 janvier 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 30 août 2024 démontrant que Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] restent devoir la somme de 8.027,60 euros, mensualité d’août 2024 comprise. Si Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] se prévalent de la décision de la commission de surendettement pour solliciter l’effacement de partie de leur dette, ils n’ont produit à la procédure que les décisions du 16 mai 2024 de recevabilité du dossier de surendettement et d’orientation vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette dernière décision est un préalable à la décision imposant des mesures et ne vaut pas décision imposant des mesures.

Ainsi, Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.027,60 euros, sans intérêt jusqu’à la décision de la commission de surendettement, précision faite que l’éventuel effacement de dette décidé par la commission de surendettement s’imputera ultérieurement sur cette créance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

L’article 24 VI précise que par dérogation à la première phrase du V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Enfin, l’article 24 VII prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

La commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité du dossier de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] le 16 mai 2024, dans laquelle elle estime qu’ils sont surendettés. Elle a également orienté leur dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, aucune décision définitive n’ayant néanmoins été justifiée à ce stade.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de la situation de surendettement de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W], ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 87 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande du bailleur et des locataires, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation de surendettement de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W], il convient de débouter la SA HLM DES CHALETS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2021 entre la SA HLM DES CHALETS et Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] concernant le logement à usage d’habitation n°20, avec garage, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 25 janvier 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] à verser à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 8.027,60 euros (décompte arrêté au 30 août 2024, incluant une dernière facture d’août 2024), sous réserve d’une décision d’effacement de tout ou partie de leur dette par la commission de surendettement des particuliers ;

AUTORISONS Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 87 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, ou jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, ou la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, ou le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ou le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM DES CHALETS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] soient condamnés solidairement à verser à la SA HLM DES CHALETS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,