N° RG 24/00237 – N° Portalis DBX4-W-B7I-STIE

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/00237 – N° Portalis DBX4-W-B7I-STIE

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL NL AVOCAT

à M^e Crystel CAZAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ FONCIERE RCP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nathalie LAURENT de la SELARL NL AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS SALISA, prise en la personne de sa présidente [G] [P], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 08 octobre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 12 novembre 2024 au 15 novembre 2024 puis au 26 novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 29 janvier 2005, Madame [V] [H] a consenti à la SAS SALISA, venant aux droits de la société NORIA, venant elle-même aux droits de la société FLOHANTI, un bail professionnel portant un local situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Le bail a été renouvelé à compter du 01 avril 2014, pour une période de 9 années et pour un loyer mensuel hors charge et hors taxe porté à 1.600 euros. Il s’est depuis renouvelé par tacite reconduction.

Par jugement du 13 mai 2019, le tribunal judiciaire de Toulouse a notamment condamné Madame [V] [H] à réaliser une liste de travaux dans le local, ce jugement ayant été partiellement infirmé par la cour d’appel de Toulouse sur les questions indemnitaires.

Par ordonnance du 24 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, considérant que le litige excédait ses pouvoirs, a débouté la SAS SALISA de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et a débouté Madame [V] [H] de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance d’un commandement de payer le 21 septembre 2021.

Suivant acte notarié du 20 juillet 2022, Madame [V] [H] a cédé son immeuble à la société FONCIERE RCP.

A la demande de la preneuse à bail, la société FONCIERE RCP indique avoir procédé à des travaux dans les mois ayant suivi son acquisition immobilière.

Estimant que le compte locatif de la SAS SALISA était débiteur, la société FONCIERE RCP lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 22 décembre 2023, pour un montant total de 4.324,02 euros portant sur la période allant du 16 octobre au 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la société FONCIERE RCP a assigné la SAS SALISA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 octobre 2024.

La société FONCIERE RCP demande au juge des référés, de :

— principalement :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, à échéance du 23 janvier 2023,ordonner l’expulsion de la SAS SALISA des lieux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce sans délai, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et jusqu’à libération des lieux,ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal et ce aux frais, risques et périls du défendeur,condamner la SAS SALISA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 58 euros par jour à compter du 23 janvier 2024 jusqu’à la libération complète des locaux et la restitution des clefs,condamner la SAS SALISA à lui payer une somme provisionnelle de 1.559,45 euros, à valoir sur les arrérages de loyers et de charges locatives arrêtés à la date de résiliation du bail fixée au 23 janvier 2024, – subsidiairement :

conditionner la suspension de la clause résolutoire au respect de l’échéancier accordé pour l’apurement des arriérés de loyer et au paiement des loyers et charges courants dus en application du bail, – infiniment subsidiairement :

renvoyer l’affaire à une audience du tribunal judiciaire de Toulouse pour qu’il soit statué au fond, – en toute hypothèse :

condamner la SAS SALISA à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris le commandement de payer.

De son côté, la SAS SALISA demande au juge des référés de :

— principalement :

débouter la société FONCIERE RCP de sa demande visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail,- subsidiairement :

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,lui accorder un délai de 4 mois pour procéder au règlement de l’intégralité de sa dette de loyer,- en tout état de cause :

condamner la société FONCIERE RCP à lui verser la somme de 1.500 euros par mois au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024, prorogé au 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En page 9 du bail commercial initial figure une clause résolutoire en cas de non versement des loyers dans les montants et aux termes convenus. L’acte de cession de fonds de commerce précité a fixé le montant du loyer à 1.600 euros hors charge par mois. Celui-ci se chiffre actuellement à 1.740,89 euros par mois. Le preneur s’est contractuellement engagé à payer celui-ci mensuellement et d’avance.

Il est démontré par un procès-verbal de constat du 16 octobre 2023 dressé par commissaire de justice que l’ensemble des travaux prescrits antérieurement par jugement du 13 mai 2019 ont été réalisés et semblent ne plus donner lieu aux désordres qui ont pu être relevés par le juge des référés dans son ordonnance du 24 mai 2022.

La fait que la SAS SALISA estime devoir contester certaines affirmations du commissaire de justice sur la foi de ses seules affirmations est totalement inopérant d’un point de vue probatoire. Il n’est pas inutile de lui rappeler que les constatations d’un commissaire de justice ne peuvent être combattues que par des constatations contraires opérées par un autre commissaire de justice ou par une procédure d’inscription de faux.

Si bien que persister à soutenir la présence de désordres suppose une exigence en matière d’office probatoire qui n’est pas effectuée en l’état des pièces versées aux débats.

Il s’en déduit que l’absence de versement des loyers du 16 octobre au 31 décembre 2023, période qui correspond à celle du commandement de payer du 22 décembre 2023, ne peut pas être motivée par une nouvelle invocation de l’exception d’inexécution par le preneur à bail, dès lors qu’il est démontré que la SAS SALISA continue d’exploiter son fonds de commerce.

A l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur, les pièces suivantes :

— le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire, et l’acte de cession du fond de commerce,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, daté du 22 décembre 2023,

— le décompte au jour de commandement de payer qui laisse apparaître un solde locatif débiteur de – 4.324,02 euros, du fait de l’absence de paiement des loyers entre le 16 octobre et le 31 décembre 2023,

— le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le preneur à bail restait redevable au 30 octobre 2024, de loyers et de charges pour une somme de – 17.732,62 euros, échéance d’octobre 2024 incluse.

Au regard des exigences posés à l’article 5 du code de procédure civile, il convient de noter que la société FONCIERE RCP demande la condamnation de la SAS SALISA à lui verser une indemnité d’occupation de 58 euros par jour. Cela correspond à une simple division du loyer actuellement indexé de 1.740 euros (car 1.740 euros / 30 jours = 58 euros). Ainsi, le juge des référés est en mesure de pouvoir calculé le montant total dû en tenant compte du dernier décompte arrêté au mois d’octobre 2024, sans statuer ultra petita.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l’examen de ces documents, qu’à la date du 30 octobre 2024, la SAS SALISA est bien redevable envers la société FONCIERE RCP de la somme provisionnelle de 17.732,62 euros au titre des impayés de loyers, de charges (jusqu’au 22 janvier 2024) et d’indemnité d’occupation depuis le 23 janvier 2024 jusqu’au 30 octobre 2024 compris).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, et qui n’est pas sérieusement contesté par la SAS SALISA, doit donc être payé par le preneur au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ".

En l’espèce, le contrat souscrit le 29 janvier 2005 entre les parties contient en sa page 9, une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le fait que la SAS SALISA n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 23 janvier 2024, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

La SAS SALISA formule une demande de délai de paiement devant la présente juridiction. Pour autant, préférant concentrer son argumentaire sur le rappel des relations passées compliquées ayant émaillé la relation contractuelle, en insistant sur les obligations du bailleur, elle n’a toutefois pas mis à profit les nombreux renvois accordés pour se focaliser sur la démonstration qu’elle était économiquement en mesure d’honorer ses propres engagements périodiques courants et notamment les loyers et charges des échéances de janvier à octobre 2024.

Le fait qu’elle persiste dans l’invocation de la théorie de l’exception d’inexécution alors qu’elle échoue à démontrer que le local serait totalement inexploitable fragilise assurément sa position et ses demandes.

Le versement de 4.000 euros opéré le 06 février 2024 démontre qu’elle-même a bien conscience que persister dans la thèse de l’exception d’inexécution irait à l’encontre de ses propres intérêts. Par ailleurs, ce versement isolé est le seul opéré en 2024. Il ne vient couvrir aucune des dix premières échéances de l’année 2024, puisqu’il s’impute sur le reliquat de la dette d’octobre à décembre 2023.

Lorsque l’on a été, avec raison et durant des années, un preneur si exigeant avec son bailleur pour le contraindre à exécuter ses obligations légales et celles qui résultent des décisions juridictionnelles favorables, ses propres manquements contractuels ultérieurs ressortent davantage lorsqu’ils se font jour et qu’ils ne peuvent être contrebalancés avec l’invocation d’une impossibilité totale ou partielle d’exploitation du local.

Compte tenu de l’absence de démonstration de la SAS SALISA à justifier qu’elle est en capacité d’honorer ses obligations de paiement du loyers et des charges courantes, et qu’elle dispose d’une situation économique qui lui permettrait de se redresser et ainsi se prévaloir des dispositions de l’article 1353 du code civil, sa demande de délai de paiement sera rejetée.

La SAS SALISA ne démontrant pas être en mesure de s’acquitter de la dette locative dans un délai raisonnable, ces circonstances justifient qu’il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 23 janvier 2024, dire qu’à compter de cette date, le preneur est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef, sans nécessité d’assortir cette décision d’une quelconque astreinte, dans la mesure où il ne peut être mis en échec à la mise à œuvre de la procédure d’expulsion, laquelle est complètement aux mains du bailleur, fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la société FONCIERE RCP.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS SALISA qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

REJETONS la demande de sursis à statuer ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 23 janvier 2024, du bail daté du 29 janvier 2005, actuellement consenti par la société FONCIERE RCP à la SAS SALISA, portant des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SAS SALISA et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS SALISA à payer à la société FONCIERE RCP une somme provisionnelle de 17.732,62 euros TTC (DIX SEPT MILLE SEPT CENT TRENTE DEUX EUROS ET SOIXANTE DEUX CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 30 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 comprise) ;

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la SAS SALISA au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit actuellement 1.740,89 euros par mois), au prorata temporis de son occupation, laquelle a commencé à courir depuis la date de résiliation et qui prendra la suite de la condamnation provisionnelle ci-dessus à compter du 01 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la société FONCIERE RCP ;

CONDAMNONS la SAS SALISA à payer à la société FONCIERE RCP la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS SALISA aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 26 novembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,