TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

N° RG 25/00008 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IOFH

Code NAC : 78A

CREANCIER POURSUIVANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE l’IMMEUBLE LES 3 BECS

représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. AJL IMMO

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Florence SERPEGINI de la S.E.L.A.R.L. GPS AVOCATS, avocats au barreau de la DROME

DÉBITEUR SAISI

Monsieur [R] [X] [M] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Comparant en personne

CRÉANCIER INSCRIT

CRÉDIT AGRICOLE SUD RHÔNE ALPES

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représentée par Maître Séverine JOUANNEAU de la S.C.P. JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la DROME

JUGE : Jean-Nicolas RIEHL, vice-président

Juge de l’exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de Valence

GREFFIER :Olga KUZAN

DÉBATS : à l’audience du 20 novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

En premier ressort

Exposé des faits, de la procédure et des moyens :

Par jugement par défaut et en dernier ressort en date du 19 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Valence, statuant selon la procédure accélérée au fond, a condamné M. [R] [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] les sommes suivantes :

—  2.018,79 euros pour les exercices 2019 à 2022 au titre des charges de copropriété et

provisions sur charges des lots n°7 (logement F3) et 17 (cave), outre intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2022, avec capitalisation par périodes annuelles ;

—  31euros au titre des frais de relance ;

—  500 euros à titre d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée à M. [R] [M] [T] par acte du 17 novembre 2022.

Par acte du 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la société AJL Immo-L’Immobilière des deux rives, a fait délivrer à M. [R] [M] [T], en vertu du jugement du 19 octobre 2022 et pour obtenir paiement de la somme de 3.538,81euros, un commandement aux fins de saisie les lots de copropriété n°7 (un appartement et les 99/10000èmes des parties communes générales) et n°17 (une cave et les 11/10000èmes des parties communes générales) d’un ensemble immobilier situé sur la commune de [Adresse 14], cadastré section [Cadastre 10] n°[Cadastre 4], lieudit « [Adresse 2] ».

Le procès-verbal de description de l’immeuble saisi a été dressé par la SELARL [H] [K], commissaire de justice à [Localité 13], le 12 décembre 2024.

Le commandement du 23 octobre 2024 a été publié au service de publicité foncière de [Localité 13], le 19 décembre 2024, sous les références volume 2024 S n°66.

Par acte du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, a fait citer M. [R] [M] [T] à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Valence à l’audience du 20 mars 2025, auquel elle demande de :

— constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;

— constater que la saisie porte sur des biens saisissables ;

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;

— à cette fin, ordonner la vente forcée des biens saisis et fixer les dates et heures de l’audience de vente forcée ;

— fixer, comme suit, les modalités de visite de l’immeuble : visite organisée par la Maître [H] [K], ou de tel autre huissier de justice qu’il plaira au juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de la force publique, pendant une heure entre les 15ème et 7ème jour précédant la vente ;

— mentionner le montant de la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et

autres accessoires au jour du jugement à intervenir soit la somme de 3.538,81euros

selon décompte arrêté au 21 octobre 2024, outre intérêts et frais postérieurs pour

mémoire ;

— compléter l’avis prévu à l’article R. 322-31 du code des procédures civiles d’exécution

par une photo du bien à vendre et les avis simplifiés prévus à l’article R. 322-32 du code

des procédures civiles d’exécution par une désignation sommaire des biens mis en

vente, ainsi que le nom de l’avocat du poursuivant

— accomplir la publicité sur un site national internet en vertu des dispositions de l’article

R.322-37 du code des procédures civiles d’exécution ;

— autoriser le requérant à faire établir par tout sapiteur l’ensemble des rapports et

diagnostics nécessaires à la vente ainsi que tout autre rapport nécessaire à la vente du

bien immobilier ;

— pour le cas où le juge de l’exécution augmenterait à la demande du débiteur le montant

de la mise à prix, l’autoriser à faire figurer sur les affiches les termes de l’article

R.322-47 du code des procédures civiles d’exécution et le montant de la mise à prix

initiale ;

— dire et juger que les dépens, ce compris les émoluments de l’avocat du créancier

poursuivant, seraient enrôlés en frais privilégiés de vente dus par l’adjudicataire ou

l’acquéreur amiable en sus du prix de vente.

Par acte du 7 février 2025, le commandement de payer valant saisie a été dénoncé au Crédit agricole Sud Rhône Alpes, créancier inscrit.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 7 février 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, M. [R] [M] [T], comparant en personne, a sollicité le renvoi de l’affaire, afin de constituer avocat au bénéfice de l’aide juridictionnelle s’il était fait droit à sa demande déposée en ce sens. Il a déclaré souhaiter mettre en vente le bien saisi.

Le 24 mars 2025, la Caisse régionale de Crédit agricole Sud Rhône Alpes a déclaré sa créance au greffe du juge de l’exécution.

Cette déclaration a été dénoncée à M. [R] [M] [T] par acte du 25 mars 2025.

A l’audience du 17 avril 2025, M. [R] [M] [T], comparant en personne, a justifié du rejet de sa demande d’aide juridictionnelle et réitéré sa demande de vente amiable.

L’affaire a été renvoyée pour justificatif de ses diligences en ce sens.

A l’audience du 15 mai 2025, M. [R] [M] [T] n’a pas comparu et n’a pu être valablement représenté par son épouse qui déclare qu’un mandat de vente a été transmis au créancier poursuivant.

Le créancier poursuivant, représenté par son conseil, a confirmé la réception d’un mandat de vente à un prix de 100 000 euros. Il a déclaré être favorable à une vente amiable tout en précisant que le prix de mise en vente lui paraissait surévalué au vu des ventes intervenues récemment dans la copropriété.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Par jugement en date du 19 juin 2025, auquel il convient de se reporter pour le surplus, le présent juge a notamment :

— constaté que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] est titulaire d’une créance liquide et exigible à l’encontre de M. [R] [M] [T] et agit en vertu d’un titre exécutoire au sens des articles L.311-2 et L.311-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— constaté que la saisie porte sur des droits saisissables au sens de l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— mentionné que la créance, dont se prévaut le créancier poursuivant s’élève à la somme de 3.538,81 euros à la date du 21 octobre 2024, outre intérêts postérieurs au taux légal ;

— autorisé la vente amiable de l’immeuble saisi à un prix qui ne pourra être inférieur à 75 000 euros (net vendeur) ;

— dit que la partie saisie devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et devra rendre compte au créancier poursuivant sur sa demande des démarches accomplies à cette fin ;

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 16 octobre 2025 à 9 heures ;

— dit que la notification de la présente décision par les soins du greffe, ou à défaut signification, vaut convocation à l’audience de rappel ;

— dit que les frais de procédure à la charge de l’acquéreur sont taxés à la somme de 3.747,23 euros, ce compris les émoluments de l’avocat du poursuivant sur un prix plancher de 75 000 euros à parfaire selon le prix de vente effectif conformément à l’article A444-191 du code de commerce ;

À l’audience du 16 octobre 2025, M. [M] [T] n’a pas comparu.

Il n’a pas été possible de s’assurer d’une notification régulière à l’intéressé du jugement en date du 19 juin 2025 de sorte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] a sollicité le renvoi de l’affaire pour pouvoir assigner le débiteur pour voir constater sa carence et l’absence de vente amiable de l’immeuble saisi.

L’affaire a été renvoyé à l’audience du 6 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] a fait assigner M. [R] [M] [T] devant le présent juge de l’exécution en son audience du 6 novembre 2025 à 9 heures pour entendre :

— constater la carence du débiteur saisi et l’absence de vente amiable de l’immeuble saisi ;

— ordonner la vente forcée des biens saisi et fixer l’audience de vente forcée ;

— de fixer les modalités de visite de l’immeuble ainsi : visite organisée par Maitre [K], lequel pourra se faire assister si besoin est de la force publique, pendant une heure entre les 15ème et 7ème jour précédant la vente ;

— dire qu’il sera autorisé à compléter l’avis prévu à l’article R. 322-31 du code des procédures d’exécution par une photo du bien à vendre, à compléter les avis simplifiés par une désignation sommaire des biens mis en vente ainsi que du nom de l’avocat poursuivant, et à accomplir la publicité par un autre mode de communication à travers l’annonce de la vente sur un site national internet.

A l’audience du 6 novembre 2025, M. [M] [T] a comparu et a demandé le renvoi de l’affaire indiquant avoir rendez-vous le lendemain pour la signature d’un compromis de vente.

L’affaire a été renvoyé à l’audience du 20 novembre 2025.

A cette audience, l’avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] a indiqué :

— que si un compromis de vente avait bien été signé devant notaire, cet acte prévoyait que les frais étaient mis à la charge du vendeur alors qu’ils devaient être à la charge de l’acquéreur ;

— que les conditions de la vente amiable n’étaient donc pas remplies de sorte qu’il sollicitait une vente forcée.

M. [M] [T] a comparu et précisé :

— qu’il avait en effet trouvé normal de payer les frais voulant assumer ses erreurs ;

— qu’il produisait le compromis de vente signé le 19 novembre 2025.

Avis a été donné aux parties, à l’issue des débats, que le jugement serait prononcé le 15 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile.

Motifs de la decision:

L’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à l’audience de rappel de l’affaire, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, ce délai ne pouvant excéder trois mois.

L’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution énonce qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge de l’exécution ordonne la vente forcée dans les conditions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l’article R. 322-22 du même code.

Aux termes des alinéas 3 et 4 de l’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la reprise de la procédure est postérieure à l’audience d’orientation, le juge fixe la date de l’audience d’adjudication qui doit se tenir dans un délai compris entre deux et quatre mois.

La décision est notifiée au débiteur saisi, au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits.

La décision qui ordonne la reprise de la procédure n’est pas susceptible d’appel.

Force est de constater que M. [M] [T] n’a pas procédé à la vente de l’immeuble saisi dans le délai de 4 mois visé par l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution et que le compromis de vente signé le 19 novembre 2025 avec M. [D] [F] (vente pour la somme de 84 050 euros) prévoit expressement que les parties à l’acte, malgré les termes du jugement du 19 juin 2025, conviennent de faire peser les différents frais de procédure à la charge du vendeur.

En outre, par hypothèse, le compromise de vente n’a pas été signé avant le 16 octobre 2025 ni même avant le 6 novembre 2025 mais la veille de l’audience du 20 novembre 2025.

Le compromis produit ne respecte donc pas les conditions de la vente mentionnées dans le jugement en date du 19 juin 2025 (et aussi dans le cahier des conditions de vente) en ce qu’il prévoyait que les frais de procédure étaient à la charge de l’acquéreur et étaient taxés à la somme de 3 747,23 euros et que la vente amiable ne pouvait intervenir qu’à un prix qui ne pourra être inférieur à 75 000 euros, net vendeur.

Dès lors, il était prévu, comme modalités de la vente, que le prix de vente serait necessairement “net vendeur”.

Il ne peut donc être envisagé sur la base de ce document d’accorder un nouveau délai à M. [M] [T] pour parvenir à la rédaction de l’acte authentique de vente compte tenu de la clause du compromis concernant les modalités de prise en charge des frais de procédure de saisie.

En conséquence, l’absence de vente amiable ne peut qu’être constatée et la reprise de la procédure en vente forcée ordonnée.

L’audience d’adjudication sera fixée au jeudi 7 mai 2026 à 10 heures, sur la mise à prix de 18 500 euros.

Il sera rappelé qu’en cas d’accord entre le créancier poursuivant, les créanciers inscrits éventuels et la partie saisie, une vente de l’immeuble peut être passée avant cette audience dans le respect des dispositions de l’article L.322-1 du code des procédures civiles exécution.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire insusceptible d’appel ou d’opposition,

CONSTATE l’absence de vente amiable de l’immeuble saisi;

ORDONNE la reprise de la procédure en vente forcée;

ORDONNE la vente forcée de l’immeuble saisi par adjudication judiciaire sur la mise à prix de 18 500 euros;

FIXE l’audience d’adjudication au jeudi 7 mai 2026 à 10 heures;

DIT que la signification de la présente décision sur diligences du créancier poursuivant vaut convocation de la partie saisie à l’audience d’adjudication;

DIT que la visite de l’immeuble s’effectuera au maximum deux fois par semaine avec le concours de la SELARL [H] [K], commissaire de justice à [Localité 13] (26), et après avoir pris attache avec l’étude, laquelle pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à compléter l’avis prévu à l’article R. 322-31 du code des procédures d’exécution par une photographie du bien à vendre, à compléter les avis simplifiés par une désignation sommaire des biens mis en vente ainsi que du nom de l’avocat poursuivant, et à accomplir la publicité par un autre mode de communication à travers l’annonce de la vente sur un site national internet;

DIT qu’il en sera de même en cas de surenchère ou de réitération des enchères;

DIT que les frais taxés seront à la charge de l’adjudicataire;

RENVOIE la taxation des frais à ladite audience;

CONDAMNE la partie saisie aux dépens non compris dans les frais taxés.

La greffière, Le juge de l’exécution,