TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03027 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TGWY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Décembre 2024

S.A. ALTEAL

C/

[U] [Z] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Décembre 2024

à Maître Christine DUSAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [U] [Z] [J], demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 12 mars 2021, la SA ALTEAL a donné en location à Monsieur [U] [J] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer actuel de 431,62€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer et de fournir l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire a été délivré le 26 février 2024, en vain.

Par acte du 31 juillet 2024, dénoncé le même jour par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA ALTEAL a fait assigner en référé Monsieur [U] [J] afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.306,73€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 29 mai 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ le paiement de la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

‒ la condamnation du locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

La SA ALTEAL, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 1.687,97€ arrêtée au 15 octobre 2024 et indique q’un plan d’apurement a été signé le 15 octobre 2024 à raison de mensualités de 70€ par mois en plus du loyer dont elle demande l’homologation.

Monsieur [U] [J], assigné seslon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 31 juillet 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CAF a été saisie le 27 décembre 2023 par courrier électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat deux mois avant l’assignation. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA ALTEAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 12 mars 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 février 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 26 février 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 alors que le bail était antérieur c’est donc le délai de 2 mois qui s’applique, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 26 avril 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement à hauteur de 70€ par mois.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par la locataire :

Monsieur [U] [J] sera condamné au paiement de la somme de 1.687,97€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient d’entériner l’accord signé entre les parties le 15 octobre 2024 permettant au locataire d’apurer sa dette par mensualités de 70€, en plus des échéances courantes, jusqu’à apurement.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur les frais accessoires :

La SA ALTEAL a dû engager des frais pour faire valoir ses droit, il convient de lui allouer la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Monsieur [U] [J] , succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Monsieur [U] [J] à payer à la SA ALTEAL la somme provisionnelle de 1.687,97€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Entérine l’accord signé entre les parties le 15 octobre 2024 autorisant Monsieur [U] [J] à s’acquitter de sa dette par mensualités de 70€ jusqu’à apurement de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [U] [J], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Monsieur [U] [J], d’une seule mensualité de la dette, d’une échéance de loyer ou charge à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 26 avril 2024,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA ALTEAL par Monsieur [U] [J] et l’y condamne, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [U] [J] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 7] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Monsieur [U] [J] à payer à la SA ALTEAL la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [U] [J] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Présidente