AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 25/00029 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CPNH

MINUTES REFERES 2025/

ORDONNANCE DE REFERE

DU 16 Juin 2025

DEMANDERESSE :

SCI LES CEDRES

prise en la personne de son gérant pour ce domicilié audit siège

[Adresse 4]

représentée par M^e Laurent LEFEBVRE, avocat au barreau de BRIEY,

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 1]

non comparant ni représenté

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

_______________________________________________________________________

Copie certifiée conforme délivrée à M^e LEFEBVRE le :

Copie exécutoire délivrée à M^e LEFEBVRE le :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 octobre 2019, la SCI LES CEDRES a donné à bail à [T] [Y], un local à usage de dépôt d’une superficie de 116m2 sis à BRIEY (54), ladite location étant consentie pour une durée d’un an, renouvelable tacitement chaque année sans limitation de durée et moyennant un loyer mensuel fixe de 348 euros par mois.

Par acte en date du 9 octobre 2024, la SCI LES CEDRES a fait délivrer à [T] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail.

Par acte en date du 19 février 2025, la SCI LES CEDRES a fait assigner [T] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, pour voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, et subsidiairement prononcer la résiliation dudit bail ;

— Ordonner l’expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Ordonner que les meubles trouvés sur place seront remis au frais du preneur expulsé dans un lieu désigné par lui et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu avec sommation au preneur d’avoir à les retirer dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’acte par le commissaire de justice ;

— Condamner à titre provisionnel [T] [Y] à lui payer la somme de 18 576,84 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 30 novembre 2024,

— Condamner [T] [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 348 euros à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’à complète libération des locaux,

— Condamner [T] [Y] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner [T] [Y] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 octobre 2024.

A l’appui de ses prétentions, la SCI LES CEDRES soutient que [T] [Y] n’a pas respecté l’obligation de régler mensuellement le loyer contractuellement mis à sa charge depuis le 1er mai 2020. Elle indique que le défendeur ne s’est pas acquitté de sa dette locative dans le délai d’un mois de la signification du commandement de payer et que, de ce fait, le bail se trouve résilié de plein droit au 9 novembre 2024, ce qui fonde sa demande d’expulsion. S’agissant des loyers impayés, elle les chiffre à la somme de 18 576,84 euros arrêtée à la date du 30 novembre 2024. S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle sollicite qu’elle soit fixée à la somme mensuelle de 348 euros, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

[T] [Y], cité à étude le 19 février 2025 pour l’audience du 10 mars 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Après renvois et à l’issue des débats à l’audience du 26 mai 2025, les parties ont été avisées que le délibéré est fixé au 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En l’espèce, le contrat conclu en 2019 entre les parties s’intitule « bail d’occupation précaire de dépôt » et il l’est sans limitation de durée, par tacite reconduction annuelle. Il vise un local à usage de dépôt de 116 m² mais ne comporte aucune indication quant à l’activité menée par le preneur, la partie du bail relative à la destination des lieux loués étant restée vierge.

Pour déroger au statut des baux commerciaux, l’article L145-5-1 du code de commerce dispose que n’est pas soumis à ce statut, la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est pas autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties. Pour être qualifiée de convention d’occupation précaire, le contrat doit donc remplir plusieurs conditions.

La référence, dans le contrat, à la notion de précarité, ne constitue pas un élément suffisant. Il ne suffit pas d’intituler convention d’occupation précaire un contrat pour que celui-ci reçoive effectivement cette qualification, d’abord parce qu’une confusion est possible entre la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire de 3 ans de l’ article L145-5 du code de commerce et, ensuite, parce que la convention peut être requalifiée en cas de litige par la juridiction saisie. Celle-ci doit en effet, en vertu de l’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile, restituer son exacte qualification à une convention juridique sans s’arrêter à la dénomination que les parties lui ont donnée.

Ainsi, dès lors que la preuve est rapportée que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties constituant un motif de précarité, il n’y a pas lieu de requalifier la convention d’occupation précaire en bail commercial. Il ressort de la jurisprudence que la notion de convention d’occupation précaire est caractérisée par la fragilité du droit de l’occupant, la limitation de son droit de jouissance, et le faible montant de la redevance.

Considérée à l’origine comme un élément essentiel de la précarité de la convention, la courte durée de celle-ci n’intervient plus nécessairement et exclusivement dans le concept de précarité. Ce qui fait avant tout la précarité, c’est le caractère provisoire de la convention. La jurisprudence confirme cette analyse, puisqu’elle caractérise aujourd’hui la précarité par la fragilité du droit de l’occupant, et non par la durée de l’occupation qui est susceptible de stipulations diverses. En fait, tant que la précarité demeure, la longue durée de l’occupation est sans incidence sur la qualification d’occupation précaire.

La fragilité du droit d’occupation découle des clauses permettant à l’une ou l’autre des parties de mettre fin au contrat à tout moment, notamment au cours de sa reconduction éventuelle ou à compter d’une date prévue par la convention, mais l’exigence d’un congé est possible, sans remettre en cause la précarité.

En l’espèce, le contrat doit donc être considéré, faute de contestation, comme une convention d’occupation précaire, aucune stipulation du contrat ne prévoyant de déroger à ces dispositions pour soumettre le contrat de bail au statut des baux commerciaux ou au statut des baux dérogatoires de moins de trois ans.

La convention d’occupation précaire n’étant pas un bail commercial, l’occupant n’a pas droit, à l’expiration du contrat, à la protection du statut des baux commerciaux. Il s’ensuit que la convention prend fin d’elle-même par la survenance du terme expressément prévu ou après notification d’une mise en demeure de déguerpir sans que l’occupant puisse se prévaloir d’un droit au maintien dans les lieux ou d’un renouvellement.

L’occupant n’a droit, en outre, à aucune indemnité pour la perte des locaux. Cependant, rien n’empêche les parties de prévoir le versement d’une indemnité en contrepartie de la résiliation d’une convention d’occupation précaire.

L’occupant qui se perpétue dans les lieux postérieurement au terme convenu par les parties, ou après dénonciation de la convention selon les modalités prévues à cet effet, est dépourvu de titre et s’expose à l’expulsion qui relève de la compétence du juge des référés, ou, en tout état de cause, de la juridiction de droit commun.

Le bail comporte une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que [T] [Y] ne paie plus son loyer depuis mai 2020.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit de la convention au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. La clause résolutoire y est intégralement reproduite. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Le commandement du 9 octobre 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 17 880,84 € selon décompte au 30 septembre 2024, outre 202,89 € au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise à la date du 9 novembre 2024 à 24h00 et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de [T] [Y] de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. La condition de l’urgence n’est en revanche pas exigée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du premier décompte produit (première page de la pièce n°3) que [T] [Y] n’a pas payé son loyer depuis mai 2020 soit pendant 54 mois (8 mois en 2020, 12 mois en 2021, 12 mois en 2022, 12 mois en 2023 et 10 mois en 2024). Sur le décompte, et sans que cela ne soit explicité, les loyers de l’année 2023 sont fixés à la somme de 399,60 €. Il ne s’agit de toute évidence pas de l’indexation puisqu’en 2024, le loyer mensuel repasse à 348 € soit le montant du loyer contractuellement prévu. Ces écarts n’apparaissent donc pas justifiés. Par ailleurs, sur le décompte, il n’est pas fait mention du versement de 1500 € en espèces qui apparait pourtant sur le commandement et sur le second décompte (pages suivantes de la pièce n°3), et qu’il convient donc de tenir pour acquis. Enfin, les sommes figurant sur le second décompte et relatives aux taxes foncières et à la consommation d’électricité ne sont pas justifiées non plus. Si le contrat prévoit bien que le preneur doit rembourser le montant de la taxe foncière au bailleur, encore faut il que ce dernier en justifie, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il apparait donc que seule la somme de 17 292 € (54 mois de loyer à 348 €, moins le versement en espèces de 1500 €) est justifiée.

En conséquence, la demande en paiement peut être accueillie à titre provisionnel à concurrence de 17 292 euros comme ne se heurtant à aucune contestation sérieuse au vu des pièces versées aux débats et de l’absence de toute contestation de la part du défendeur défaillant.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Le maintien de [T] [Y] dans les lieux causant un préjudice à la demanderesse, elle est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Par principe, cette indemnité d’occupation est égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes que la SCI LES CEDRES aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Cette dernière sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à hauteur du montant du loyer, il convient donc d’accueillir cette demande et de fixer cette indemnité d’occupation à hauteur de 348 € mensuels, et ce, à compter du 10 novembre 2024.

Sur les dépens

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à « réserver » les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A titre provisionnel, il convient de condamner [T] [Y] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer d’un montant de 202,89 €.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En conséquence, [T] [Y] sera condamné à verser à la SCI LES CEDRES la somme de 800 € sur ce fondement.

DISPOSITIF

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans la convention d’occupation précaire du 19 octobre 2019 liant les parties à la date du 9 novembre 2024 à 24 heures ;

CONSTATONS la résiliation du contrat à compter du 9 novembre 2024 à 24 heures ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente décision, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de [T] [Y] ou de tous occupants de son chef des locaux du rez de chaussée du [Adresse 2] à [Localité 3] (54) ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [T] [Y] à verser à la SCI LES CEDRES la somme provisionnelle de 17 292 euros correspondant aux arriérés de loyers ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 348 €, somme due à compter du 10 novembre 2024 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel [T] [Y] à verser à la SCI LES CEDRES cette indemnité d’occupation provisionnelle, et ce, à compter du 10 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS [T] [Y] à payer à la SCI LES CEDRES la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI LES CEDRES du surplus de ces demandes ;

CONDAMNONS [T] [Y] aux dépens de la présente instance de référé, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer d’un montant de 202,89 €, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE