TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04031 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TOI3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[L] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [L] [V], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 18 novembre 2011, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné en location à Madame [L] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 352,38 euros et 117,89 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mai 2024 à Madame [L] [V].

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [L] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [V] et celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de constater la mauvaise foi de Madame [L] [V] et de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— de condamner Madame [L] [V] par provision au paiement :

*de la somme de 3.102,70 euros au titre de l’arriéré locatif au 15 juillet 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

*d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du 15 juillet 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux ;

*de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, indique que la défenderesse a déposé un dossier de surendettement, lequel a été déclaré recevable le 07 novembre 2024 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation. Elle actualise le montant de sa dette à la somme de 5.731,22 euros mais sollicite le paiement de la dette contractée postérieurement à la décision de recevabilité, soit 567,26 euros. Elle demande en outre la suspension de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans.

Madame [L] [V], comparaît en personne, reconnaît le montant de la dette locative et indique être dans l’attente d’un courrier de la CAF en précisant qu’il y aurait un résiduel de 250 euros à régler.

La décision était mise en délibéré au 06 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le 29 août 2022 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [L] [V], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation.

En effet, si elle ne justifie pas la preuve de l’envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la CAF du 07 octobre 2022 laquelle indique avoir été informée de la situation d’impayés de loyers de la locataire, ce qui confirme l’envoi et la réception du courrier de la bailleresse dans les délais requis.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 novembre 2011 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 2.386,88 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Madame [L] [V] n’ayant réglé que la somme de 300 euros pendant cette période.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 15 juillet 2024, soit avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne en date du 07 novembre 2024, et la résiliation du bail est ainsi acquise.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte indiquant que Madame [L] [V] reste lui devoir la somme de 5.731,22 euros à la date du 02 décembre 2024. Elle sollicite toutefois la condamnation au paiement de la locataire pour la somme de 567,26 euros, comme ayant déclaré sa créance actualisée à la Banque de France le 20 novembre 2024 à hauteur de 5.163,96 euros (loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2023 (quittancement d’octobre 2024 inclus) et la commission de surendettement ayant décidé d’orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, selon décision produite par la bailleresse.

Madame [L] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience tout en indiquant qu’un virement de la Caisse d’allocations familiales devrait réduire la dette à la somme de 250 euros.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE cette somme de 567,26 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

En application de l’article 24 – VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs précise que “lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes, et notamment, s’agissant du 1° :

Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement” ;

Par ailleurs, l’article 24- VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs précise que “Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

(…)

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est produit aux débats la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 07 novembre 2024 déclarant le dossier de Madame [L] [V] recevable avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation.

Le décompte locatif fait apparaître que Madame [L] [V] n’a pas repris le paiement du loyer courant depuis la décision de recevabilité du dossier de surendettement de la locataire, en ce que le quittancement de novembre 2024 est impayé dans sa totalité.

Toutefois, les parties s’accordent pour l’application de l’article 24 VI et VIII de la loi du 6 juillet 1989 et la suspension de la clause résolutoire pendant la durée de deux ans à compter du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En conséquence, la clause résolutoire sera suspendue jusqu’au jugement prononçant l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et pour un délai de deux ans à compter de ce jugement.

Toutefois, tout manquement au paiement mensuel du montant du loyer et des charges conformément au contrat de location pendant les délais accordés aura pour conséquence de voir la clause de résiliation de plein droit reprendre son plein effet, de sorte que le bail sera alors résilié, Madame [L] [V] sera expulsée et condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, elle pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

En effet, aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, le cas échéant, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [L] [V] sera condamnée à lui payer une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2011 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [L] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 15 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [V] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 567,26 euros (décompte arrêté au 02 décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONSTATE que Madame [L] [V] bénéficie d’une décision en date du 07 novembre 2024 de recevabilité et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire;

DIT que, jusqu’au jugement de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne prononçant l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et pendant le délai de deux ans à compter de la décision définitive, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus si Madame [L] [V] s’acquitte régulièrement du montant des loyers et des charges courants conformément au bail;

DIT qu’ à défaut, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet sans nouvelle décision judiciaire, 08 jours après une mise en demeure de la bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse, et en ce cas :

Constate la résiliation de plein droit du bail au 15 juillet 2024 ;

Fixe au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, les indemnités d’occupation versées à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE par Madame [L] [V] et l’y condamne, à compter de la déchéance de la suspension de la clause résolutoire jusqu’au départ des lieux de l’occupante, sous déduction des prestations sociales versées directement à la bailleresse, le cas échéant, et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne l’expulsion de Madame [L] [V] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [V] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [V] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La greffière La vice-présidente