TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04532

N° Portalis DBX4-W-B7I-TSW4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 03 Avril 2025

S.A. ALTEAL

C/

[M] [U]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Avril 2025

à la SELARL DBA

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargéE des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL anciennement dénommée SA COLOMIERS HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [M] [U],

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 7 avril 2023, la SA ALTEAL a donné à bail à Madame [M] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 461,29€ sans les charges.

Le 14 août 2024, la SA ALTEAL a fait signifier à Madame [M] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et un commandement de produire une assurance locative en cours de validité visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance, son expulsion sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3047,38€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 8 novembre 2024, somme à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux, indexable dans les conditions du contrat, soit la somme de 571,17€,

— des intérêts calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une somme de 765€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sollicite également de dire et juger qu’il sera procédé pour le sort des meubles selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 11 février 2025, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6042,08€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude, Madame [M] [U] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

* Sur l’acquisition de la clause pour défaut d’assurance

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties inclut une clause résolutoire (clause n°9.2) indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d’assurance et un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 14 août 2024.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.

En l’espèce, la locataire, non comparante ne produit pas aux débats d’attestation d’assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant le commandement.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2024 et que le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date sans qu’il y ait besoin d’examiner si les conditions de l’acquisition de la clause pour défaut de paiement des loyers sont réunies.

Il sera en effet rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation de justifier d’une assurance dans le mois du commandement, cette cause d’acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d’un délai plus court.

[M] [U] étant occupante sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2024, son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [M] [U] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 10 février 2025 démontrant que Madame [M] [U] reste devoir, hors frais non justifiés (25€) la somme de 6017,08€, mensualité de janvier 2025 comprise.

Cependant, il ressort du décompte que la bailleresse a appliqué au locataire un Supplément de Loyer Solidaire depuis janvier 2025, soit une somme de 1240,63€.

Or, la bailleresse ne justifie pas avoir mis en demeure le locataire de justifier de ses revenus préalablement à l’application du SLS, un mois après l’absence de réponse à l’enquête, la mise en demeure devant notamment comporter la reproduction de l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation, et ce, conformément aux dispositions de ce même article.

La bailleresse sera donc déboutée de la demande à ce titre et la dette locative sera retenue à hauteur de 4776,45€ (6017,8-1240,63).

Madame [M] [U], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4776,45€ avec intérêts, à défaut de stipulation contractuelle sur ce point, au taux légal sur la somme de 2284,68€ à compter du commandement de payer (14 août 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 571,17€.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [M] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 7 avril 2023 entre la SA ALTEAL et Madame [M] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA ALTEAL de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [M] [U] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 4776,45€ (décompte arrêté au 10 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise) avec intérêts au taux légal sur la somme de 2284,68€ à compter du 14 août 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [M] [U] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 571,17€ ;

CONDAMNONS Madame [M] [U] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,