TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03286 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIAQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[G] [S]

[W] [S]

C/

[V] [T] [U]

[H] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e DUSAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [G] [S], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocate au barreau de TOULOUSE

M. [W] [S], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [V] [T] [U], demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

M. [H] [J] ([I]), demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 août 2020 prenant effet au 31 août 2020, Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S] ont donné à bail par l’intermédiaire de leur mandataire ELYADE GERANCE à Madame [V] [U] et Madame [K] [J] un appartement à usage d’habitation (n° 8) comprenant un parking (N°16) situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 524 euros et une provision sur charges mensuelle de 56 euros.

Par actes séparés du même jour, Monsieur [H] [J] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Madame [V] [U] et par Madame [K] [J].

Par lettre remise en main propre le 2 juillet 2021, Madame [K] [J] a régulièrement donné congé du bail avec effet au 2 août 2021 et Madame [V] [T] [U] est restée seule titulaire du bail.

Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S] ont fait signifier un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire à Madame [V] [U] le 14 mai 2024, dénoncé le 29 mai 2024 à Monsieur [H] [J], en qualité de caution solidaire.

Par acte de commissaire de justice, Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S] ont ensuite fait assigner Madame [V] [U] le 31 juillet 2024 et Monsieur [H] [J], es-qualité de caution le 8 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation du bail pour loyers impayés,

— l’expulsion sans délai de Madame [V] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— de dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation solidaire de Madame [V] [U] et Monsieur [H] [J] au paiement :

— de la somme de 2253,07 euros, par provision, selon décompte provisoirement arrêté au 16 juillet 2024 à valoir sur les loyers échus, charges et indemnités, ainsi que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de l’assignation ;

— d’une indemnité provisionnelle d’occupation fixée au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié et revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer outre taxes à échoir jusqu’à reprise des lieux par le bailleur, soit la somme de 614,23 euros,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 22 novembre 2024, Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S], représentés par leur conseil, ont repris les termes de l’assignation et actualisent le montant de sa demande en paiement à la somme de 3017,75 euros, arrêtée au 13 novembre 2024.

Bien que convoquée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, Madame [V] [U] n’est ni présente ni représentée.

La citation destinée à Monsieur [H] [J] n’ayant pu lui être délivrée en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé le 8 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Monsieur [H] [J] n’a donc pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 et le conseil des demandeurs a été autorisé à faire parvenir à la présente juridiction l’accusé de réception des actes délivrés à Monsieur [H] [J]. Par courriel du 27 novembre 2024, le justificatif des actes délivrés à la caution a été adressé par le conseil des demandeurs.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 août 2020 prenant effet au 31 août 2020 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 1.608,55 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [V] [T] [U] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 832 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 15 juillet 2024 et Madame [V] [T] [U] est depuis occupante sans droit ni titre.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [V] [T] [U] pour organiser son départ et assurer son relogement. L’expulsion de Madame [V] [T] [U] ainsi que de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi » et l’article 24 I de ladite loi prévoit que « lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S] produisent un décompte du 13 novembre 2024 démontrant que Madame [V] [T] [U] et Monsieur [H] [J] restent devoir la somme de 2.620,32 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (248,06 euros), des frais de taxes d’ordures ménagères (42,01 euros) non justifiés par la production de la taxe foncière de l’année 2020, ainsi que le solde des charges de l’année 2020 (107,36 euros).

Madame [V] [T] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [H] [J] ne s’est pas présenté pour contester sa qualité de caution personnelle et solidaire, démontrée par l’engagement de cautionnement produit aux débats et le commandement de payer lui a été dénoncé dans le délai de 15 jours susvisé de sorte qu’il est tenu solidairement tant de la dette que des intérêts.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.620,32 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 2.253,07 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [V] [T] [U] et Monsieur [H] [J] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 15 juillet 2024 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 614,23 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [T] [U] et Monsieur [H] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S] , Madame [V] [T] [U] et Monsieur [H] [J] seront condamnés à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2020 prenant effet au 31 août 2020 entre Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S], d’une part, et Madame [V] [T] [U], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés[Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 15 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [T] [U] et Monsieur [H] [J], es qualité de caution, à verser à Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S] à titre provisionnel la somme de 2.620,32 euros (décompte arrêté au 13 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 2.253,07 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [T] [U] et Monsieur [H] [J], es-qualité de caution, à payer à Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 614,23 euros, révisable selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [T] [U] et Monsieur [H] [J] à verser à Madame [G] [S] et Monsieur [W] [S] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [T] [U] et Monsieur [H] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente