TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03387 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIUQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[X] [D]

[K] [O]

C/

[T] [B] [G] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e MOUTON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [X] [D], demeurant [Adresse 2]

Mme [K] [O], demeurant [Adresse 2]

Représentés par Maître MOUTON Eric avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [T] [B] [G] [H], demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement prenant effet le 14 novembre 2022, et l’intermédiaire de leur mandataire à la gestion immobilière, NESTENN [Localité 7], Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O] ont donné à bail à Monsieur [T] [B] [G] [H] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment F, N°F01) et deux emplacements de parking (N°70 et 71) situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 510,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 70,00 euros.

Le 02 mai 2024, Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O] ont fait signifier à Monsieur [T] [B] [G] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2024, Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [B] [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut et subsidiairement prononcer la résolution du bail sur le fondement de l’article 1184 du code civil, son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.900,00 euros à titre provisionnel, représentant les arriérés de charges et de loyers, terme de juillet 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation, ainsi que tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— d’une somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale,

— et d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 août 2024.

A l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.912,13 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 08 août 2024, Monsieur [T] [B] [G] [H] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O], personnes physiques justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 août 2024, délai prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet le 14 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 02 mai 2024, pour la somme en principal de 1.160,00 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [T] [B] [G] [H] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 juillet 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 03 juillet 2024 et Monsieur [T] [B] [G] [H] est depuis occupant sans droit ni titre. En conséquence, son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O] produisent un décompte du 20 novembre 2024 démontrant que Monsieur [T] [B] [G] [H] reste devoir la somme de 5.807,13 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 (105,00 euros) en date du 02 décembre 2024 non justifiée à l’instance.

Monsieur [T] [B] [G] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.807,13 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024 sur la somme de 2.900,00 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [T] [B] [G] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 03 juillet 2024 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [B] [G] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O], Monsieur [T] [B] [G] [H] sera condamné à leur verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement prenant effet le 14 novembre 2022 entre Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O] d’une part et Monsieur [T] [B] [G] [H] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment F, N°F01) et deux emplacements de parking (N°70 et 71) situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 03 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [B] [G] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [B] [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] [G] [H] à verser à Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O] à titre provisionnel la somme de 5.807,13 euros (décompte arrêté au 20 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024 sur la somme de 2.900,00 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] [G] [H] à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] [G] [H] à verser à Monsieur [X] [D] et Madame [K] [O] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] [G] [H] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier La Vice-Présidente