TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01908

N° Portalis DBX4-W-B7J-UFOC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 14 novembre 2025

[X] [I]

C/

[T] [N] [D] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e BERGER

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 14 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC greffière lors des débats et Alyssa BENMIHOUB, greffière chargée des opérations de mise à disposition,

Après débats à l’audience du 12 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [I],

demeurant [Adresse 12]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Maître Juliette BERGER, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [N] [D] [E],

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Maître Léa SERENA, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé prenant effet au 2 août 2021 et modifié par avenant du 18 mars 2024, Monsieur [X] [I] a donné en location à Monsieur [T] [E] un immeuble à usage d’habitation meublé et un emplacement de stationnement situés [Adresse 8] ([Adresse 3]), moyennant un loyer actuel de 652€ provision sur charges comprise et un montant résiduel de 351€ une fois déduites les aides au logement.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 12 mars 2025, en vain.

Par acte du 5 juin 2025, dénoncé le 6 juin 2025 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [X] [I] a fait assigner en référé Monsieur [T] [E] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.040,22€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 12 mai 2025,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 1.560€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 12 septembre 2025.

Monsieur [X] [I] , valablement représenté, actualise sa créance à la somme de 1.402,43€ arrêtée au 29 août 2025 comprenant les frais de commandement de payer de 132,58€ soit un arriéré locatif de 1.269,85€. Il indique que le locataire a repris le paiement des loyers mais s’oppose à la demande de délai car le locataire ne paie pas régulièrement et il doit le relancer de nombreuses reprises.

Monsieur [T] [E], valablement représenté, indique avoir eu des difficultés personnelles et professionnelles mais est en CDD à la Mairie de [Localité 10] ce qui lui permet de faire face à ses obligations et propose d’apurer sa dette par mensualités de 50€ par mois, il perçoit 1.500€ de revenus et a son fils de 10 ans en garde alternée.

La décision était mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 6 juin 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 13 mars 2025 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [X] [I] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 19 juillet 2021 et l’avenant du 18 mars 2024, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mars 2025 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de Commissaire de justice en date du 12 mars 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 12 mai 2025.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que le locataire a repris le paiement des échéances courantes depuis plusieurs mois et a effectué des paiements supplémentaires pour réduire sa dette. Il propose d’apurer sa dette à raison de 50€ par mois.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [T] [E] sera condamné au paiement de la somme de 1.269,85€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 29 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Les frais de commandement seront pris en compte dans le cadre des dépens.

Compte de ses ressources et charges exposées à l’audience, il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 26 mensualités de 50€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [I] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [E] à lui verser la somme de 400€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [T] [E], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Monsieur [T] [E] à payer à Monsieur [X] [I] la somme provisionnelle de 1.269,85€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 29 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [T] [E] à s’acquitter de sa dette en 26 mensualités de 50€, en plus de l’échéancier mis en place avec la CAF à hauteur de 6,40€ par mois, la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [T] [E], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Monsieur [T] [E] d’une seule mensualité à la date fixée, d’une échéances de loyer ou de charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 10 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 12 mai 2025,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Monsieur [T] [E] devra verser à Monsieur [X] [I] et l’y condamne, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [T] [E] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux loués et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 7] [Adresse 5]) deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Monsieur [T] [E] à payer à Monsieur [X] [I] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [T] [E] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière Le Juge