TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02768 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TE35

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

S.C.I. 2M IMMO

C/

[I] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à M^e MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 26 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. 2M IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [I] [S], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Soufyane el mortaja OUKHITI, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

La SCI 2M IMMO a donné à bail par l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière, la SARL AmaZone Consulting, à Madame [I] [S] une villa de type 3 n°118 à usage d’habitation comprenant un jardin privatif et un parking située [Adresse 5], par contrat du 31 juin 2021 pour un loyer mensuel de 865€ et 65€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI 2M IMMO a fait signifier le 24 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que de justifier de l’occupation du logement.

Par acte du 1er juillet 2024 la SCI 2M IMMO a ensuite fait assigner Madame [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 novembre 2024, les parties étaient représentées par un conseil qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

La SCI 2M IMMO, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

* A titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

* A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’audience,

* En toute hypothèse,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [S] et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges,

— condamner Madame [I] [S] au paiement de cette indemnité mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [I] [S] à lui payer la somme de 5.638,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de novembre 2024,

— débouter Madame [I] [S] de sa demande de délais de paiement,

— débouter Madame [I] [S] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

— condamner Madame [I] [S] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont les frais du commandement de payer, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce à la prefecture.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la locataire ne dispose pas de ressources suffisantes et qu’elle ne démontre pas être en mesure d’honorer le paiement échelonné de sa dette locative. Concernant le délai de 3 mois pour quitter les lieux, elle indique qu’elle ne produit aucun élément sur les démarches entreprises en vue de trouver un nouveau logement et qu’elle bénéficiera de plein droit d’un délai de plus de 3 mois compte tenu de la trêve hivernale.

Madame [I] [S], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— lui accorder un délai afin de pouvoir s’acquitter de sa dette locative,

— fixer la somme qu’elle devra payer à la SCI 2M IMMO à hauteur de 150 €, outre le loyer et les charges courantes,

— dire et juger que ces mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois,

A titre subsidiaire,

— de dire et juger que si des délais ne lui sont pas accordés, il convient de lui accorder un délai de 3 mois pour quitter le logement,

— dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières à la suite de plusieurs problèmes socio-économiques impactant l’activité de son époux qui l’a licenciée. Ils ont réalisé une PMA à l’étranger ce qui a rendu leur situation encore plus précaire. Elle a alors décidé d’ouvrir une boutique de prêt-à-porter et se retrouve à payer deux loyers. Elle ajoute être de bonne foi au regard de la reprise du paiement du loyer du mois de novembre 2024. A l’audience, elle demande des délais avec suspension de la clause résolutoire en proposant des menusalités à hauteur de 150 € par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

* sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

* sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 31 juin 2021 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après la délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024 pour la somme en principal de 2.247,87 euros.

Cependant, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

En l’espèce, il apparaît qu’un versement d’une somme de 973,43 euros réalisé le 22 janvier 2024 par Madame [I] [S] n’a pas été pris en compte (selon le décompte annexé au commandement de payer et daté du 17 janvier 2024) et doit être déduit des sommes réclamées à Madame [I] [S] comme ayant déjà été réglé avant le commandement.

Ainsi, il convient de vérifier si Madame [I] [S] s’est acquittée de la somme de 1.274,44 euros dans le délai de deux mois.

Madame [I] [S] a réglé la somme de 1.274,44 euros le 05 février 2024, ce paiement s’imputant sur les sommes mentionnées dans le commandement de payer en priorité, de sorte qu’il y a lieu de constater que le commandement de payer a été intégralement régularisé.

En conséquence,il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

La demande de Madame [I] [S] aux fins de suspension de la clause résolutoire est devenue sans objet.

* sur la résiliation judiciaire :

L’article 1728 du code civil met à la charge du locataire deux obligations principales : celle d’user de la chose louée raisonnablement et celle de payer le prix au terme convenu.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence de la cour de cassation que l’existence d’une procédure de surendettement y compris en cas d’effacement de la dette locative ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail. (Cour de Cassation 2ème chambre civile arrêt du 10 janvier 2019)

En l’espèce, le décompte produit par la SCI 2M IMMO révèle que la dette locative s’élève à la somme de 5.638,08 € au 21 novembre 2024, loyer de novembre 2024 inclus.

Il résulte des pièces versées que Madame [I] [S], bien qu’ayant incontestablement une situation précaire du fait de la perte de son emploi, paye de façon irrégulière les loyers depuis plusieurs mois et qu’aucun loyer n’a été payé depuis le mois de juillet 2024 à l’exception du paiement du loyer courant de novembre 2024. Aussi, malgré l’apurement du commandement de payer du 24 janvier 2024, le solde locatif n’a cessé d’être débiteur et d’augmenter.

Si Madame [I] [S] justifie à l’audience avoir repris le paiement du loyer, il apparaît néanmoins que le paiement irrégulier des loyers depuis plusieurs mois, qui semblent élevés au regard des ressources de la locataire, et le montant très important de la dette présentent un caractère suffisament grave et répété pour justifier la résiliation du contrat de bail, et ce à la date de la présente décision.

* Sur l’expulsion :

Compte tenu de la résiliation judiciaire du bail, Madame [I] [S] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre à compter de la présente décision.

Par conséquent, son expulsion sera ordonnée.

Il y a lieu d’accueillir la demande de recours à la force publique en tant que de besoin, dès lors que le bailleur n’y aura recours qu’en l’absence d’un départ volontaire de Madame [I] [S].

* Sur la demande de délais supplémentaires :

L’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. »

Le suivant ajoute « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

Enfin L. 412-4 prévoit que « la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

L’article L. 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Il convient donc d’apprécier si la mesure d’expulsion emporte des conséquences d’une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin. Il faut ainsi procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts des deux parties.

En l’espèce, sans remettre en cause les difficultés personnelles et financières de Madame [I] [S], il convient de relever que cette dernière, qui a d’ores et déjà bénéficié de longs délais depuis le début de la procédure initiée le 24 janvier 2024 par la délivrance du commandement de payer, n’est pas expulsable avant le 31 mars 2025 compte tenu de la date de délibéré et de la trêve hivernale.

En outre, Madame [I] [S] ne justifie pas avoir entrepris des démarches en vue de son relogement.

Il y a donc lieu de rejeter les délais de quitter les lieux sollicités par Madame [I] [S], en plus des délais dont elle bénéficie d’ores et déjà de plein droit en application des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

* Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant.

La SCI 2M IMMO produit un décompte actualisé démontrant que Madame [I] [S] est redevable de la somme de 5.638,08 € au 21 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse.

Madame [I] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 5.638,08 €.

* Sur la demande de délai de paiement

Madame [I] [S] invoque pour solliciter des délais de paiement l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La résiliation judiciaire ayant été prononcée en raison des manquements de la locataire à ses obligations contractuelles, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut donc s’appliquer et il convient de se référer au droit commun.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Madame [I] [S] fait état de difficultés financières et de dettes qui se sont accumulées. Elle indique avoir ouvert une boutique de prêt-à-porter à [Localité 8] et fournit les documents relatifs à l’immatriculation de sa société.

Elle précise que son activité a dégagé un bénéfice d’environ 2.091,61 €. Or la pièce produite fait état d’un total des ventes d’un montant de 2.091,61 € ce qui ne présente pas un bénéfice. Elle ajoute se retrouver à payer deux loyers, le bail commercial et le bail d’habitation. Selon la convention d’occupation précaire, l’indemnité d’occupation concernant son activité commerciale est d’un montant de 800 €. Concernant le bail d’habitation, son loyer actuel est d’un montant de 1.005,17 € charges comprises.

Au regard de ses ressources incertaines compte tenu de son début d’activité professionnelle et du montant important de la dette, Madame [I] [S] n’apparaît pas en capacité de rembourser l’arriéré locatif.

En toute hypothèse, la proposition d’un versement mensuel de 150 € en plus du loyer courant ne permet pas d’apurer la dette dans un délai de 24 mois.

Par conséquent, la demande de délais de paiement de Madame [I] [S] sera rejetée.

* Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation judiciaire du bail ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Madame [I] [S] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et tel qu’il est non contesté par l’ensemble des parties, soit la somme de 1.005,17 €, actualisable selon les stipulations contractuelles et jusqu’à remise des clés.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Madame [I] [S] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI 2M IMMO, elle sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection par jugement mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI 2M IMMO de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT que la demande de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire est devenue sans objet ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 31 juin 2021 entre la SCI 2M IMMO et Madame [I] [S] concernant une villa de type 3 n°118 à usage d’habitation comprenant un jardin privatif et un parking située [Adresse 5] aux torts exclusifs de la défenderesse et à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI 2M IMMO pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE Madame [I] [S] de sa demande de délai de trois mois supplémentaires pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [I] [S] à verser à la SCI 2M IMMO la somme de 5.638,08 € au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 21 novembre 2024 (loyer de novembre 2024 inclus) ;

DEBOUTE Madame [I] [S] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [I] [S] à payer à la SCI 2M IMMO une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 1.005,17 € actualisable selon les stipulations contractuelles ;

CONDAMNE Madame [I] [S] à verser à la SCI 2M IMMO une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la dénonce de l’assignation à la prefecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente,