MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 21/03155 – N° Portalis DBX4-W-B7F-QDBL

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 01 Septembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDEURS

M. [X] [L]

né le 28 Juillet 1982 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

Mme [N] [U] [T]

née le 01 Novembre 1982 à [Localité 10] (78), demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Marie-Agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

DEFENDEURS

M. [A] [M]

né le 21 Février 1965 à [Localité 8] (31), demeurant [Adresse 1]

Mme [K] [V] épouse [M]

née le 27 Septembre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 10

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte authentique reçu par Maître [B], notaire à [Localité 3] le 29 octobre 2018, M. [A] [M] et Mme [K] [V], son épouse, ont vendu à M. [X] [L] et Mme [N] [T], son épouse, un immeuble à usage d’habitation situé lieudit [Localité 7] commune de [Localité 5], moyennant le prix de 298 000 euros. M. et Mme [M] avaient acquis à l’origine le terrain d’assiette dudit immeuble le 7 janvier 2009 pour y faire édifier leur maison.

M. et Mme [M] ont notamment déclaré dans l’acte que :

— ils n’avaient pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage,

— les entreprises ayant participé à la construction sont la Sarl TR batin la société Mmc Services, la Sarl Fluid Chapes, la société Confort géothermie Sud Ouest, la Sarl Taverniti, la société @venir TTP,

— la déclaration d’achèvement a été déposée le 11 septembre 2010 par M. et Mme [M], l’acte annexé à l’acte de vente mentionnant que l’immeuble était achevé au 1er juillet 2010.

Se plaignant de désordres, M. et Mme [L] ont courant 2019 mandaté la société Adovex (M. [W]) afin de réaliser une expertise non judiciaire de leur immeuble, et recouru à Me [D], huissier de justice, afin d’en dresser un procès-verbal de constat.

Par actes du 16 janvier 2020, M. et Mme [L] ont fait assigner M. et Mme [M], la société Maaf Assurances, la société Elite Insurance Company Limited, la Smabtp et la société @venir TTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 23 juillet 2020.

M. [H], expert commis, a déposé son rapport le 24 mars 2021.

Par actes des 31 mai 2021 et 16 juin 2021, M. et Mme [L] ont fait assigner M. et Mme [M] et la Sa Smabtp, ès qualités d’assureur RCP et RCD de la société TR Bati, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir celui-ci, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil et L. 112-3 du code des assurances :

— condamner M. et Mme [M] :

* in solidum avec la Smabtp, cette dernière tenue à hauteur de 34 766,11 euros TTC au paiement de la somme de 62 513,63 euros TTC au titre des travaux de reprise,

* in solidum avec la Smabtp au paiement de la somme de 6 251,66 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre avec mission OPC,

* in solidum avec la Smabtp au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par M. et Mme [L] sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir,

* in solidum avec la Smabtp au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner sous la même solidarité M. et Mme [M] et la Smabtp à prendre en charge, les entiers dépens de la présente instance en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire de M. [H] taxés à hauteur de 5 661,06 euros,

— ne pas écarter l’exécution provision de la décision à intervenir.

Par ordonnance du 2 juin 2022, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevable l’action de M. et Mme [L] à l’encontre de M. et Mme [M] et de la Sa Smabtp ès qualités d’assureur de la Sarl TR Bati au titre des travaux réalisés par la Sarl TR Bati,

— mis hors de cause la Sa Smabtp,

— condamné in solidum M. [X] [L] et Mme [N] [T] épouse [L] à verser à la Sa Smabtp la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes sur ce fondement,

— condamné in solidum M. et Mme [L] aux dépens de l’incident.

M. et Mme [L] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 20 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 8].

Par arrêt du 6 juin 2023, la cour d’appel de [Localité 8] a confirmé l’ordonnance du 2 juin 2022.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Aucune solution amiable n’est toutefois intervenue.

Par mention au dossier du 3 septembre 2024, le juge de la mise en état a décidé que la fin de non recevoir soulevée par M. et Mme [M] selon conclusions d’incident signifiées le 19 juin 2024 serait examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 1er septembre 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 20 mars 2025.

Prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées le 13 mars 2025, M. et Mme [L] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1104 et 1792 du code civil,

Vu les articles 480 et 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du code civil,

— débouter M. et Mme [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre principal

— condamner in solidum M. et Mme [M] au paiement des sommes suivantes :

* 62 513,63 euros TTC au titre des travaux de reprise, avec actualisation selon l’indice BT01 entre le dépôt du rapport de M. [H] et le jugement à intervenir,

* 6 251,66 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre, avec actualisation selon l’indice BT01 entre le dépôt du rapport de M. [H] et le jugement à intervenir,

* 26 400 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire jusqu’au jugement à intervenir,

A titre subsidiaire

— condamner in solidum M. et Mme [M] au paiement des sommes suivantes :

* 27 850,52 euros TTC au titre des travaux de reprise, avec actualisation selon l’indice BT01 entre le dépôt du rapport de M. [H] et le jugement à intervenir,

* 2 750,73 euros au titre des frais de maîtrise d’œuvre, avec actualisation selon l’indice BT01 entre le dépôt du rapport de M. [H] et le jugement à intervenir,

* 26 400 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire jusqu’au jugement à intervenir,

En tout état de cause

— condamner in solidum M. et Mme [M] au paiement d’une indemnité de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise de M. [H], dont distraction au profit de Maître Marie-Agnès Trouvé, avocat, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ne pas écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 16 octobre 2024, M. et Mme [M] demandent au tribunal de :

— juger irrecevables les demandes de M. et Mme [L] en ce qu’elles incluent les travaux de reprise résultant des travaux confiés à la société TR Bati (désordre n° 1, 2 et 3 soit la somme de 34 566,11 euros TTC outre 6 251,66 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre et d’OPC),

— limiter à la somme de 13 540,50 euros la condamnation mise à la charge des époux [M]

au bénéfice de M. et Mme [L] au titre de la reprise du désordre n° 4 ;

— débouter M. et Mme [L] du surplus de leurs demandes ;

— condamner M. et Mme [L] à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [L] à supporter 75 % des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de M. et Mme [L] au titre des travaux réalisés par la société TR Bati

Sont concernées les demandes :

— au titre des désordres affectant la charpente de la maison,

— au titre de la collecte et l’évacuation des eaux pluviales et de ruissellement

— au titre de la terrasse couverte en façade arrière.

1.1 Sur la recevabilité des demandes

1.1.1 Sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il incombe au demandeur de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci (Ass. plén., 7 juillet 2006, pourvoi n° 04-10.672).

Au cas présent, selon arrêt du 6 juin 2023, la cour d’appel de [Localité 8] a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état ayant déclaré irrecevable l’action, alors engagée sur le fondement de la responsabilité décennale, de M. et Mme [L] à l’encontre de M. et Mme [M] au titre des travaux réalisés par la Sarl TR Bati.

Le principe de concentration des moyens invoqué par M. et Mme [M] au soutien de la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée ne fait pas obstacle à ce que, au cours de la même instance et non au cours de deux instances distinctes, M. et Mme [L] fondent leur demande sur le fondement de la responsabilité contractuelle, au motif d’un manquement à l’obligation de loyauté.

En conséquence, la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée doit être rejetée.

1.1.2 Sur le fondement de la prescription

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il ressort des éléments versés aux débats que M. et Mme [M] ont, pour la première fois le 26 novembre 2019, informé M. et Mme [L] de ce qu’ils ont tacitement réceptionné le 2 décembre 2009 les ouvrages réalisés par la société TR Bati. Cette date marque le point de départ du délai quinquennal de prescription de l’action engagée par M. et Mme [L] au titre du manquement à l’obligation de loyauté.

En conséquence, la fin de non recevoir tirée de la prescription sera également rejetée.

1.2 Sur le bien-fondé des demandes

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’acte de vente mentionne notamment, au titre des dispositions relatives à la construction, les éléments suivants :

Un permis de construire a été délivré le 9 octobre 2008 par le Maire de [Localité 6] sous le numéro PC 031 518 08 T0013.

Une déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 11 septembre 2010 (pg 11).

Il n’est mentionné aucune information sur la réception des ouvrages et il n’est, en particulier, pas signalé que celle-ci serait intervenue au 1er juillet 2020, date d’achèvement de la maison dans son ensemble selon la déclaration des travaux annexée à l’acte et dont M. et Mme [L] soutiennent avoir pensé qu’il s’agissait de la date de réception.

Sont encore annexées à l’acte de vente l’ensemble des factures de la société TR Bati, dont la dernière du 2 décembre 2009 (fourniture du placo, forfait main d’oeuvre) supporte la mention “bon pour déblocage de la somme de huit mille cinq cents quarante huit euros et soixante neuf centimes (8548,69 euros) 04/12/09", suivie d’une signature, ce dont le juge de la mise en état a déduit une présomption de réception tacite des ouvrages réalisés par la société TR Bati le 4 décembre 2009, non renversée.

Par courriel adressé à leur expert privé et dont ils étaient en copie, M. et Mme [L] ont été informés dès le mardi 26 novembre 2019 par M. et Mme [M] de la date de cette réception tacite, abstraction faite d’une erreur tenant au jour (4 et non 2), laquelle se trouvait favorable aux demandeurs.

Alors qu’ils étaient correctement informés de l’identité de l’assureur décennal de la société TR Bati et renseignés sur le numéro de contrat, M. et Mme [L] ne justifient pas du caractère “périlleux”, qu’ils invoquent, de la délivrance en urgence d’une assignation en référé expertise pour interrompre le délai de forclusion, lequel expirait le mercredi 4 décembre 2019 et alors qu’ils disposaient de plus de cinq jours ouvrables.

En considération de ces éléments, M. et Mme [L] ne prouvent pas l’impossibilité à laquelle ils déclarent avoir été confrontés de solliciter réparation des désordres affectant les travaux de la société TR Bati, dans des délais certes contraints mais non insurmontables. Leur demande contre M. et Mme [M] sur le fondement de l’article 1104 du code civil, doit être rejetée.

A titre superfétatoire, il doit être relevé que la page 13 de l’acte authentique révèle qu’ils ont accepté d’acquérir le bien sans que ne soient jointes les attestations de responsabilité décennale des constructeurs, et ne sachant même pas s’ils étaient assurés, M. et Mme [M] ayant déclaré dans l’acte ne pas leur avoir demandé la justification de la souscription d’un tel contrat.

2. Sur les demandes de M. et Mme [L] au titre des autres désordres

Sont ici examinées :

— la demande au titre des désordres affectant la salle d’eau, la salle de bains et les WC,

— la demande au titre de la terrasse non couverte.

2.1 Sur la responsabilité de M. et Mme [M]

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire :

— d’une part, que des désordres affectent la salle de bains principale et dans la salle d’eau de la chambre 1 (mise en oeuvre du bac à douche à l’italienne et de la faïence non conforme aux règles de l’art et aux textes normatifs), ayant notamment pour origine l’absence d’un système de protection à l’eau ; que ces désordres génèrent de l’humidité dans les cloisons et la chape avec développement de moisissures,

— d’autre part, que la cloison (ou l’habillage de plaques en plâtre) devant le bâti support du WC n’a pas été correctement réalisée, qu’elle se dégrade avec léger basculement au niveau de la cuvette,

— enfin que la partie non couverte de la terrasse (soit 19 m², pg 49), consistant en une extension de la terrasse couverte, réalisée par M. et Mme [M] eux-même ou par un “ami” mais non par la société TR Bati tel que soutenu par les vendeurs qui ne le démontrent pas, présente un défaut de pente, générateur de flaques d’eau pouvant geler en période froide.

La matérialité de ces désordres n’est pas utilement contestée, pas plus que l’impropriété à destination qu’ils génèrent.

Ces ouvrages, que M. et Mme [M] ont construits ou fait construire, engagent leur responsabilité décennale de plein droit à l’égard de M. et Mme [L].

2.2 Sur la réparation du préjudice matériel

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres s’élève à la somme de 27 850,52 euros TTC, décomposée comme suit :

—  19 877 euros au titre de la salle d’eau et de la salle de bains,

—  500 euros au titre des travaux de reprise dans le WC

—  7 473,52 euros TTC au titre de la terrasse non couverte.

M. et Mme [M] sollicitent qu’il soit tenu compte, pour la reprise des désordres affectant la salle d’eau et la salle de bains d’un devis de la société Multiservices 31, établi le 4 septembre 2021. Ce devis n’a toutefois pas été soumis à l’expert judiciaire pour appréciation de sa cohérence technique et financière. De plus, s’il est exact que M. [H] a estimé que le devis de la société IML du 20 janvier 2021, que lui avaient soumis les demandeurs, présente des “prix unitaires très élevés et nettement supérieurs au marché”, le montant de ce devis (24 121,90 euros TTC) a été réduit par l’expert judiciaire (19 877 euros TTC). Le moyen tiré du caractère trop élevé dudit devis est donc inopérant.

En l’absence de contestation utile sur les deux autres postes (WC et terrasse non couverte), M. et Mme [M] seront donc condamnés à verser à M. et Mme [L] la somme de 27 850,52 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel.

Cette somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 24 mars 2021, date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement.

M. et Mme [L] seront déboutés du surplus de leurs demandes au titre des travaux de reprise.

A la différence des réparations intéressant l’ensemble de l’habitation, les travaux de reprise ci-dessus indemnisés sont restreints d’une part à l’ensemble salle d’eau/ salle de bains / WC et, d’autre part, à la terrasse non couverte. Ils ne consistent qu’en l’intervention d’un corps d’état pour chaque zone sans qu’une coordination entre eux n’apparaisse nécessaire. La mission de maîtrise d’oeuvre / OPC, jugée nécessaire par l’expert pour l’ensemble des travaux à réaliser, n’apparaît donc pas ici justifiée.

En conséquence, M. et Mme [L] seront déboutés de leur demande au titre des frais de maîtrise d’oeuvre.

3. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Les infiltrations provoquées par les désordres affectant la salle de bains ont entraîné le développement de moisissures dans la chambre attenante, tandis que celles provoquées par les défauts de la salle d’eau ont engendré le même phénomène dans un couloir (‘côté circulation’ pg 24). La présence d’un matelas sur les photographies de la chambre sinistrée (tant le 16 décembre 2019 lors du constat de Me [D] que lors de l’expertise judiciaire) révèle que cette pièce n’a pas cessé d’être utilisée. Le vice a cependant nécessairement requis des précautions supplémentaires de la part de M. et Mme [L], entravant leur jouissance paisible du bien.

En l’absence d’élément permettant une évaluation supérieure, ce préjudice de jouissance sera justement réparé par l’octroi de la somme de 50 euros par mois soit, en considération de moisissures constatées dès le 29 novembre 2019, la somme de 3 550 euros au jour du présent jugement, date d’évaluation des préjudices. M. et Mme [M] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

M. et Mme [L] seront en revanche déboutés du surplus de leur demande au titre du préjudice de jouissance.

4. Sur les frais du procès

M. [A] [M] et Mme [K] [V] épouse [M], qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise judiciaire.

M^e Trouvé, avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admise au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. et Mme [L] la charge entière des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de leurs droits. Leurs demandes n’ayant pas intégralement prospéré, la moitié desdits frais sera toutefois laissée à leur charge. En conséquence, M. et Mme [M] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [M] seront déboutés de leur demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile , sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif qui suit. Il n’est pas demandé de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Rejette les fins de non recevoir tirées de l’autorité de chose jugée et de la prescription soulevées par M. et Mme [M],

Condamne in solidum M. [A] [M] et Mme [K] [V] épouse [M] à verser à M. [X] [L] et Mme [N] [T] épouse [L] la somme de 27 850,52 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel,

Dit que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 24 mars 2021 et le présent jugement,

Déboute M. [X] [L] et Mme [N] [T] épouse [L] du surplus de leur demande au titre du préjudice matériel,

Déboute M. [X] [L] et Mme [N] [T] épouse [L] de leur demande au titre des frais de maîtrise d’oeuvre,

Condamne in solidum M. [A] [M] et Mme [K] [V] épouse [M] à verser à M. [X] [L] et Mme [N] [T] épouse [L] la somme de 3 550 euros, en réparation de leur préjudice de jouissance,

Déboute M. [X] [L] et Mme [N] [T] épouse [L] du surplus de leur demande au titre du préjudice de jouissance,

Condamne in solidum M. [A] [M] et Mme [K] [V] épouse [M] aux dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise judiciaire,

Admet M^e Marie-Agnès Trouvé au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [A] [M] et Mme [K] [V] épouse [M] à verser à M. [X] [L] et Mme [N] [T] épouse [L] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [A] [M] et Mme [K] [V] épouse [M] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,