TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01189

N° Portalis DBX4-W-B7J-T75H

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 27 août 2025

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[U] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

CDC HABITAT SOCIAL

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 27 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [U] [H],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Lilia LASSOUED, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé signés le 7 juillet 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Madame [U] [H] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°19 situés [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer actuel de 713,15€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 18 octobre 2024, en vain.

Par acte du 24 janvier 2025, dénoncé le même jour par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Madame [U] [H] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.125,68€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 31 décembre 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 3 juin 2025.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.912,09€ arrêtée au 31 mai 2025. Elle indique que la locataire a déposé un dossier de surendettement orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 15 mai 2025. Elle n’est donc pas opposée à l’octroi de délai de paiement dans la mesure où la locataire a repris le paiement des échéances courantes.

Madame [U] [H] , valablement représentée, justifie avoir rencontré des problèmes de santé qui l’ont privé de tout emploi et propose d’apurer sa dette en 12 mensualités car elle va emmenégaer avec son son nouveau compagnon ce qui va lui permettre de partager les charges et attend un second enfants, ce qui va lui ouvrir droit à de nouvelles prestations sociales.Enfin, elle a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 15 mai 2025 et orienté vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La décision était mise en délibéré au 27 août 2025 par remise au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 24 janvier 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de 6 semaines avant l’audience.

La CAF a été saisie le 14 octobre 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception dont copie est versée au débat deux mois avant l’assignation . L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA CDC HABITAT SOCIAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant les baux signés le 7 juillet 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 octobre 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de Commissaire de justice du 18 octobre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi 668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 18 décembre 2024 soit avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 15 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 janvier 1989 dans sa version issue de la loi n°668/2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023 et dispose : “VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

La locataire a déposé un dossier à la Commission de surendettement des particuliers qui a orienté la procédure vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 15 mai 2025 et a repris le paiement des échéances courantes. Il convient donc de lui accorder des délais de paiements à raison de 100€ par mois en plus des échéances courantes dans l’attente des mesures imposées par la commission.

Sur les sommes dues par le locataire :

La SA CDC HABITAT SOCIAL a déclaré la dette locative auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne. Sa créance est donc recevable. Madame [U] [H] est redevable de la somme de 1.912,09€ arrêtée au 31 mai 2025 qui sera réglée à raison de 100€ par mois dans l’attente des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne, en plus des échéances courantes.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [H] à lui verser la somme de 200 € sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [U] [H], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Madame [U] [H] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.912,09€ au titre de l’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2025,

Autorise Madame [U] [H] à se libérer de la dette à raison de mensualités de 100€ en plus des loyers et charges courants dans l’attente des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [U] [H] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Madame [U] [H] , d’une seule mensualité à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 10 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 18 décembre 2024,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA PROMOLOGIS par Madame [U] [H] et l’y condamne, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Madame [U] [H] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et l’emplacement de stationnement n°19 situés [Adresse 5] à [Localité 10] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Madame [U] [H] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [U] [H] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière Le Juge