TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AZ

N° RG 25/00742 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T24Y

JUGEMENT

N° B 25/1036

DU : 28 Mai 2025

[R] [H] épouse [I]

C/

E.P.I.C [Localité 9] METROPLE HABITAT (HABITAT [Localité 9]), prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Doro GUEYE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 28 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition initialement à la date du 13 mai 2025 puis prorogée au 28 mai 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [R] [H] épouse [I], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Doro GUEYE, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale numéro C-31555-2024-019072, rendue le 17 décembre 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

E.P.I.C [Localité 9] METROPLE HABITAT, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

représentée par la SELARL CLF, avocats au barreau de Toulouse

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 9 mai 2017, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [R] [H] et à Monsieur [S] [I], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 10] moyennant un loyer initial de 451,59€ charges comprises.

Monsieur [S] [I] a quitté le logement.

Madame [R] [H] a fait l’objet d’un placement sous curatelle par ordonnance du 11 septembre 2019 qui a pris fin le 10 septembre 2024.

Par ailleurs, faisant valoir des troubles de jouissance, Madame [R] [H] a assigné par acte du 14 février 2025 TOULOUSE METROPOLE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, Madame [R] [H] a demandé de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— condamner le bailleur [Localité 9] METROPOLE HABITAT à lui verser la somme de :

43.337,28 euros en indemnisation du préjudice de jouissance paisible de son appartement,12 000 € au titre du préjudice moral, 18 000 € au titre du préjudice de santé,1500€ au profit de son conseil sur les fondements combinés de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.- condamner le bailleur à lui proposer un nouveau logement, dans un délai de 15 jours et sous astreinte de 200€ par jour de retard,

— suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux, et de proposer un relogement aux locataires,

— assortir le jugement à intervenir d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner [Localité 9] METROPOLE HABITAT aux entiers dépens,

— condamner [Localité 9] METROPOLE HABITAT aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Doro GUEYE avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

— ordonner la restitution de tout loyer à partir du prononcé du jugement.

A l’audience du 13 mars 2025, Madame [R] [H], représentée par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation et a sollicité en outre à titre principal de constater qu’elle a subi des préjudices imputables à son bailleur [Localité 9] METROPOLE HABITAT.

Elle a aussi sollicité d’assortir le jugement à intervenir d’une astreinte de 200 euros par jour de retard et la suspension du paiement du loyer jusqu’à son relogement.

Au soutien de ses prétentions, Madame [R] [H] a fait valoir qu’elle subissait depuis son entrée dans les lieux une insalubrité due à la non-conformité des lieux et qui persiste depuis s’étant aggravée avec l’absence d’entretien des lieux et la présence de nuisibles comme les rats.

Elle a indiqué vivre dans l’humidité, les moisissures et l’insalubrité dans l’appartement loué depuis 8 ans.

Elle a précisé également qu’un rapport réalisé par le Service d’Hygiène et de Santé de la Mairie le 16 juin 2023 et un constat réalisé par un commissaire de justice le 27 novembre 2024 venaient confirmer l’état de délabrement et d’insalubrité avancé de son logement.

Elle a soutenu s’être toujours confrontée à la réticence et à la négligence de son bailleur qui a prétendu en toute mauvaise foi lui avoir proposé en 2021 un logement.

Elle a aussi précisé avoir subi plusieurs préjudices, notamment un préjudice de jouissance paisible, un préjudice moral et un préjudice de santé dus à l’absence de décence de l’appartement du fait des manquements du bailleur.

Elle a par ailleurs fait valoir que le point de départ de ses préjudices devait être fixé à la date d’entrée dans le logement soit au 9 mai 2017.

Concernant la demande de suspension du paiement des loyers, elle a indiqué que l’état d’insalubrité et le non-respect des normes de décence du logement justifiaient l’exception d’inexécution concernant le paiement des loyers mensuels et des charges jusqu’à son relogement.

Concernant enfin sa demande de relogement, elle a fait état de problèmes de santé depuis qu’elle réside dans le logement et avoir sollicité la réalisation des travaux de mise aux normes de son logement insalubre et dégradé depuis le mois d’avril 2023.

Elle a aussi indiqué que l’immeuble était destiné à être réhabilité, ce qui risquait de causer de véritables nuisances (bruits, poussière …).

[Localité 9] METROPOLE HABITAT a comparu représenté par son conseil et a sollicité de :

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— de la condamner à lui payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux entiers dépens.

[Localité 9] METROPOLE HABITAT a opposé à Madame [R] [H] la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et a précisé qu’elle ne pouvait solliciter l’indemnisation de son préjudice que pour la période à compter du 15 janvier 2022 (ou du 14 février 2022).

Il a soutenu que la locataire ne pouvait se prévaloir d’aucun préjudice de jouissance dès lors qu’il était démontré son refus de la totalité des propositions de relogement qui lui avaient été faites

Il s’est également opposé à l’indemnisation de préjudices allégués arguant que certains travaux n’avaient pu être réalisés uniquement du fait de la résistance abusive de la locataire et de son absence de coopération.

Il a de même fait valoir que la locataire ne rapportait pas la preuve de l’insalubrité ou du caractère indigne du logement.

Il a en outre soutenu que les certificats médicaux étaient soit illisibles ou ne permettaient en aucun cas d’établir la réalité d’un quelconque préjudice en lien avec l’insalubrité du logement, ou encore étaient des certificats médicaux de complaisance.

Concernant la demande de suspension du paiement des loyers, il a soutenu avoir toujours été diligent dans le suivi et la gestion des réclamations de sa locataire.

Concernant la demande de relogement, il a fait valoir qu’une condamnation au relogement de la locataire aurait pour conséquence la rupture du principe d’égalité de traitement de l’ensemble des candidats au logement et que trois propositions de logement avaient été formulées et toutes refusées par Madame [R] [H] en dépit de leur conformité à ses exigences et parfois sans motif.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 et prorogé au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la prescription des demandes indemnitaires de Madame [R] [H]

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institué par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit (…). »

Il est rappelé que la mesure de curatelle dont fait l’objet une personne ne constitue pas, à la différence de la situation de la personne sous tutelle, un obstacle de droit à sa capacité d’agir en justice de nature à suspendre la prescription ou à reporter le point de départ du délai de celle-ci dans la mesure où seule est requise l’assistance du curateur.

Madame [R] [H] soutient vivre dans l’humidité, les moisissures et l’insalubrité du logement depuis le 09 mai 2017 date d’entrée dans les lieux qui selon ses dernières conclusions doit être considérée comme la date de début des préjudices subis.

Elle indique également, subir depuis 2020 un dégât des eaux ayant contribué au caractère indécent du logement.

Si elle fait par ailleurs valoir avoir subi de septembre 2022 au mois de février 2023 des dégradations causées par la survenance d’un dégât des eaux et la présence de rats, elle sollicite l’indemnisation de ses préjudices de jouissance, moral et de santé sur 96 mois, soit huit années à compter du mois de mai 2017 et jusqu’ au mois de mars 2025, de sorte qu’elle n’établit pas que les désordres relevés au titre du dégât des eaux de 2020 et de septembre 2022 à 2023 sont distincts de ceux dont elle allègue l’existence à compter de 2017.

Cependant, s’agissant de l’action en indemnisation du préjudice de jouissance, la locataire n’a eu connaissance de sa possibilité d’exercer une action en indemnisation de ce préjudice qu’une fois celui-ci réalisé de sorte que, au vu du caractère continu de ce préjudice, l’écoulement du délai de trois ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité ne peut avoir pour effet de faire perdre le principe du droit à agir en réparation de ce préjudice mais uniquement la possibilité d’obtenir réparation du préjudice pour la période au delà de ce délai.

De ce fait, dès lors qu’il s’agit comme en l’espèce d’un dommage continu, la prescription n’affecte pas le droit d’agir, mais seulement l’assiette du droit à réparation.

Ainsi la période d’indemnisation ne peut couvrir que les 3 ans précédant la demande en indemnisation, soit au cas présent, à compter de l’assignation du 14 février 2025 pour la période courant à compter du 14 février 2022.

Madame [R] [H] sera donc déclarée recevable en son action pour trouble de jouissance, préjudice moral et de santé pour la période courant à compter du 14 février 2022.

En conséquence, il convient de déclarer la prescription acquise pour l’action en dommages et intérêts pour trouble de jouissance, préjudices moral et de santé pour la période courant du 9 mai 2017 au 13 février 2025.

II- Sur l’existence d’un trouble de jouissance

Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose que le logement doit satisfaire notamment aux conditions suivantes :

« Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes…(…)

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. (…)

Le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. »

Il appartient par ailleurs au locataire d’établir la réalité du manquement du propriétaire à son obligation de délivrer un logement décent.

L’article 1719 du code civil précise par ailleurs que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

L’article 1721 du même code dispose :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.”

En l’espèce, Madame [R] [H] a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 avril 2023 à [Localité 9] METROPOLE HABITAT (pièce 4 locataire) évoquant avoir constaté depuis le 14 septembre 2022, différents désordres affectant le lavabo, la tuyauterie, le WC, l’absence de fenêtres, de volets et d’isolements ainsi que la présence de rats indiquant en conséquence ne pas avoir de jouissance paisible de son logement et demandant au bailleur d’intervenir de toute urgence dans son logement pour effectuer un constat et qu’en l’absence de réponse dans les 10 jours indiquant qu’il compte exécuter très prochainement les travaux devenus urgents, elle saisirait la juridiction compétente.

[Localité 9] METROPOLE HABITAT verse cependant aux débats un bon de travaux en date du 17 avril 2023 (pièce 11 et 13 bailleur) ainsi qu’une facture (pièce 13 bailleur) pour le remplacement du cumulus intervenu le 20 avril 2023.

Par courrier du 17 avril 2023, le curateur de Madame [R] [H], l’association ANRAS, a signalé aux services du bailleur l’état de l’appartement consécutif à un squat, un dégât des eaux au départ des squatteurs ainsi que la présence de rats.

Le curateur sollicitait en conséquence la mutation de la locataire pour danger grave suite « aux dégradations que l’appartement a subi lors du squat de septembre 2022 à février 2023 ».

A ce courrier étaient annexées des photos de l’état de l’appartement que Madame [H] verse également aux débats, un devis de reprise des dégradations de l’appartement, mais également un courrier de son assureur AXA indiquant rester en attente du devis détaillé et métré de remise en état des dommages ( pièce 17 bailleur) sans qu’aucune suite ne semble avoir été donnée à l’assureur suite à son courriel du 6 janvier 2023.

[Localité 9] METROPOLE HABITAT verse par ailleurs aux débats un bon de travaux en date du 19 avril 2023 (pièce 19 bailleur) dont la facture annexée justifie que des travaux ont été réalisés et achevés le 26 avril 2023 notamment, le remplacement d’un mécanisme silencieux et standard de la chasse attenante, d’une pipe de WC, d’un siphon de lavabo, du raccord laiton (douche), enduit ciment, la vérification du tableau électrique et remise en état, la pose d’un disjoncteur différentiel 30mA et des connectiques.

Madame [H] verse par ailleurs aux débats le rapport de constatation du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Mairie de [Localité 9] en date du 3 juillet 2023 (pièce 6 locataire) suite à sa visite du 16 juin 2023 relevant :

— la présence d’humidité excessive en partie basse du mur séparatif de la salle d’eau et de la chambre,

— le mauvais état des joints en silicone bac de douche, pouvant compromettre l’étanchéité de l’équipement,

— la présence de trous en partie basse du mur de la salle d’eau coté WC,

— le décollement des plinthes périphériques de la salle d’eau,

— la présence de fuites au niveau des robinets thermostatiques de plusieurs radiateurs du logement ;

— la dégradation de la partie basse du meuble sous évier dans la cuisine et présence de moisissures.

Le rapport précise également que la locataire avait précisé que “le logement serait infesté de rongeurs qui passeraient par les orifices existants au niveau du mur coté WC.”

[Localité 9] [Adresse 6] a répondu au Service d’Hygiène Communal d’Hygiène et de Santé par courrier du 4 août 2023 (pièce 21 bailleur) accusant réception du signalement, indiquant que plusieurs points étaient liés à l’entretien courant et des petites réparations à la charge de la locataire et qu’un état des lieux et un point seraient faits avec la locataire pour remédier aux désordres relevés.

Par courrier du 11 septembre 2023, Madame [H] a adressé un nouveau courrier au bailleur reprenant les termes de son courrier du 24 avril 2023 au sujet duquel elle indique n’avoir reçu aucune réponse. (Pièce 8 locataire).

[Localité 9] METROPOLE HABITAT verse aux débats un bon de travaux en date du 30 octobre 2023 (pièce 22 bailleur) pour des travaux concernant l’électricité, l’enduit plâtre, doublage BA14 avec dépose, reprise d’enduit plâtre horizontale, cuvette WC et réservoir, remplacement pipe WC.

Ces éléments permettent de relever que si un signalement a été fait par la locataire par courrier du 24 avril 2023, il est justifié de travaux au sein du logement litigieux mais que les travaux réalisés n’ont pu mettre fin aux désordres affectant le logement de la locataire.

Cependant, il est relevé que si la présence de trous en partie basse du mur de la salle d’eau coté WC semble être une reprise incombant au bailleur, incluse de ce fait dans le bon de commande du 30 octobre 2023 précité, le mauvais état des joints en silicone du bac de douche est une réparation locative et les autres constatations semblent être la conséquence d’un dégât des eaux.

Aucune pièce versée aux débats ne fait état des suites données à l’assureur suite à son courriel du 6 janvier 2023 et aucune pièce ne démontre que la cause dudit dégât des eaux est imputable au bailleur ou à l’inverse à la locataire.

En effet, par courrier du 20 février 2023, [Localité 9] METROPOLE HABITAT attirait l’attention du curateur, l’ANRAS, sur une anomalie de consommation d’eau dans l’appartement de la locataire susceptible d’être la conséquence d’une fuite critique. (Pièce 18 bailleur).

Il est par ailleurs relevé, selon courriel échangé entre le bailleur et l’intervenant au titre du bon de commande du 30 octobre 2023, que la locataire a refusé les travaux prévus dans son logement le jour de l’intervention soit le 30 novembre 2023. (Pièce 22 bailleur).

Le bailleur justifie par ailleurs lui avoir adressé un courrier en date du 5 décembre 2023 (pièce 23 bailleur) la mettant en demeure de laisser accès au logement indiquant plusieurs déplacement de l’entreprise AGEMHA pour la réalisation de travaux.

Par courrier du 13 mai 2024 (pièce 26 bailleur), le bailleur la mettait à nouveau en demeure pour donner accès à son logement pour des travaux dans un délai de 15 jours et lui proposant de la reloger dans un appart hôtel durant 2 jours, courrier transmis également à son curateur le même jour (pièce 27 bailleur) rappelant la chronologie suivante :

—  29 septembre 2023, tentative du gestionnaire de la contacter sans succès ;

—  10 octobre 2023 plusieurs visites du gestionnaire au domicile mais la locataire était absente ;

—  11 octobre 2023 avis de passage déposé sur la porte et la boîte aux lettres et mail envoyé sans retour ;

—  12 octobre 2023, mail envoyé sans retour ;

—  1 novembre et 29 novembre 2023, contact sans succès du gestionnaire ;

—  1 décembre 2023 refus d’intervention de l’entreprise alors que rendez-vous confirmé ;

—  6 décembre 2023 courrier de rappel à l’ordre de donner l’accès aux entreprises.

Par courrier en date du 17 mai 2024 (pièce 20 locataire), le conseil de Madame [H] répondait au bailleur avoir envoyé plusieurs lettres de réclamation de relogement et de demande de travaux en vain et n’avoir reçu aucune réponse ; il a aussi contesté tout refus d’accès au logement en indiquant que les locaux nécessitaient de grands travaux et non des interventions superficielles.

Il lui précisait par ailleurs que le bailleur devait s’adresser au curateur afin d’organiser le relogement et prévoir les travaux dans l’appartement et affirmait paradoxalement que la locataire acceptait la proposition de relogement indiquée dans le courrier du 13 mai 2024.

Madame [R] [H] verse également aux débats un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice en date du 27 novembre 2024 (pièce 11 locataire) qui indique que le bailleur social aurait fait installer une plaque au niveau du salon, à l’endroit où s’introduisaient les rats, d’après les indications de Madame [H], et la présence de salissures sur la plinthe en dessous. Il a relevé au niveau du mur que le papier peint était arraché, qu’il s’enfonçait et que l’on sentait l’humidité au toucher consécutif à plusieurs dégâts des eaux selon la locataire.

Le commissaire de justice a relevé que les prises électriques du séjour semblaient neuves mais que la locataire lui avait indiqué que les problèmes électriques perduraient depuis leur changement.

Il a constaté également que l’appui de la fenêtre était cassé, des morceaux de briques manquants et que le volet était simplement fermé par des tiges métalliques introduites dans des supports percés précisant que le rebord étant cassé il était possible pour des personnes extérieures de passer leurs mains et soulever les tiges depuis le trottoir, l’appartement étant en rez de chaussée, la locataire lui indiquant que plusieurs individus s’étaient introduits dans l’appartement et qu’elle avait dû appeler les services de police.

Il a indiqué selon les dires de la locataire que les radiateurs ne fonctionnaient pas et qu’ils fuyaient et qu’elle était obligée de prendre un chauffage électrique en remplacement dans cette pièce ; il a par ailleurs constaté la présence d’un radiateur électrique, que le radiateur en fonte est froid et comportait du papier collant au niveau du robinet de fermeture.

Il a relevé également dans la salle d’eau que le carrelage autour du bac de douche avait été refait par le bailleur social selon les indications de la locataire.

Il a constaté également que les murs de la salle d’eau étaient en mauvais état ainsi que le plafond (traces d’humidité, moisissures de couleur noire, cloques, papier peint arraché, placoplâtre très humide), et que certaines portes ne fermaient plus et que la locataire lui avait indiqué qu’il existait un problème d’évacuation d’eau qui inondait la salle d’eau lorsqu’elle tentait de prendre une douche et qu’elle ne pouvait pas l’utiliser depuis 8 ans.

Les photos annexées au constat permettent de relever également que les radiateurs sont vétustes et écaillés, que le sol du contour du WC est également en état d’usage avancé ainsi que le papier peint et le plafond.

Il est cependant relevé par le tribunal que le commissaire de justice n’a pas constaté formellement un dysfonctionnement électrique, ni l’existence d’un problème d’évacuation dans la douche qui la rendrait inutilisable, encore moins les trous non rebouchés sous l’évier de la cuisine ne retranscrivant à ce titre que les propos de Madame [H].

Il résulte en conséquence de l’ensemble de ces constatations que si Madame [R] [H] a subi un trouble de jouissance celui-ci a perduré en grande partie de son fait, ayant en effet empêché la réalisation de travaux prévus par le bailleur à plusieurs reprises.

L’existence d’un trouble de jouissance est cependant établi mais n’apparaît pas continu de sorte que Madame [H] est fondée à en obtenir l’indemnisation par le bailleur et qu’il convient d’évaluer l’indemnisation de ce préjudice à la somme de 1000€.

Madame [H] sollicite par ailleurs l’indemnisation de son préjudice moral.

Cependant compte tenu de son opposition à la réalisation de travaux au sein du logement, elle a manifestement contribué au trouble de jouissance établi, de sorte qu’il y a lieu de la débouter de sa demande à ce titre.

De même, si elle sollicite l’indemnisation de son préjudice de santé, et verse aux débats différentes attestations médicales, celles-ci ne permettent aucunement d’établir le lien de causalité entre les pathologies dont elle souffre et les désordres affectant le logement pour lesquels elle s’est par ailleurs opposée aux travaux de remise en état à plusieurs reprises.

Il y a lieu en conséquence de la débouter également de sa demande à ce titre.

III- Sur la demande de suspension du paiement des loyers et charges

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation.

Par ailleurs, en application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers convenus.

Madame [H] fait valoir que l’état d’insalubrité et le non-respect des normes de décence du logement justifient l’exception d’inexécution concernant le paiement des loyers mensuels et charges jusqu’à son relogement.

Si le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 27 novembre 2024 (pièce 11 locataire) permet de relever que des travaux ont été réalisés en partie et la nécessité de réaliser des travaux supplémentaires au sein du logement, notamment de reprise des embellissements des murs, plafonds, le sol du contour du WC, volets et de traitement de l’humidité des murs, il n’en ressort aucune impossibilité pour la locataire d’utiliser les lieux, cette dernière indiquant par ailleurs résider dans ledit logement.

Il y a lieu en conséquence de la débouter de sa demande de suspension des loyers et charges.

IV- Sur la demande de relogement sous astreinte

Madame [H] a sollicité d’enjoindre au bailleur de lui proposer un nouveau logement, soit une mutation ou un relogement d’urgence aux frais du bailleur dans un délai de 15 jours sous astreinte d’une somme de 200€ par jour de retard.

Elle verse aux débats différentes attestations médicales et a soutenu souffrir de graves problèmes de santé et indiqué que de nombreuses pathologies étaient liées à l’insalubrité et à la non décence du logement.

Le tribunal relève paradoxalement qu’il lui a été proposé depuis l’année 2019 trois logements sociaux notamment le 1er avril 2019, le 21 septembre 2020 et le 21 avril 2021 que cette dernière a refusés (pièce 3 bailleur).

Il ressort à ce titre de la lettre du 03 mai 2023 adressée à l’ANRAS, alors curateur de Madame [H], que la demande de mutation de la locataire n’était plus active ayant été satisfaite suite à un passage en commission d’attribution le 1er mars 2022 indiquant à tort que cette dernière était entrée dans les lieux le 15 novembre 2022.

Si le bailleur indiquait dans ledit courrier avoir tenté de joindre l’organisme ALTEAL afin de demander l’annulation de cette attribution erronée, il l’invitait à constituer soit un nouveau dossier ou prendre contact avec ALTEAL pour l’annulation de l’attribution. (Pièce n° 20 bailleur).

Madame [H] ne justifie à la présente procédure d’aucune démarche à ce titre visant à contester l’attribution alléguée.

De même, en considération des articles L. 441-1 et R. 441-4 du code de la construction et de l’habitation, il est de principe qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose aux organismes d’habitations à loyer modéré d’examiner en priorité la demande de mutation présentée par une personne déjà attributaire d’un logement social dans le but de lui proposer un nouveau logement plus approprié à ses besoins spécifiques, ni d’y faire droit quand bien même lui-même ou l’un des membres de sa famille se trouverait en situation de handicap dès lors que les critères de priorité s’appliquent pour l’attribution d’un logement social mais non pour une demande de mutation.

Par ailleurs, il sera rappelé que le juge judiciaire ne peut ordonner à un bailleur social de procéder à la mutation de logement d’un locataire dès lors que cette mutation relève de la compétence de la commission d’attribution du bailleur et ne peut être critiquée que devant le juge administratif (tribunal des conflits, 9 mai 2016).

Au surplus, la locataire ne justifie aucunement de la nécessité d’un relogement d’urgence dès lors que l’inhabitabilité de son logement n’est pas caractérisée.

Madame [R] [H] sera en conséquence déboutée de ses demandes à ce titre

V- Sur la demande de restitution de loyers de Madame [H]

Aux termes de l’article 768, alinéa 1er, du code de procédure civile « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. »

En l’espèce, si Madame [H] sollicite d’ordonner la restitution de tout loyer à partir du prononcé du jugement, elle ne développe aucunement les moyens en fait et en droit sur lesquels ladite prétention se fonde.

Au surplus, les constatations précédemment relevées ne justifient aucunement de faire droit à sa demande étant précisé au vu des pièces versées aux débats que le bailleur ne semble pas être opposé à la réalisation des travaux au sein du logement litigieux, travaux qui n’ont pu être exécutés compte tenu de l’attitude de la locataire.

Madame [R] [H] sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

VI- Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable eu égard aux circonstances de la cause de laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles et leurs dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DECLARE prescrites les demandes en indemnisation pour trouble de jouissance, préjudices moral et de santé de Madame [R] [H] pour la période courant du 9 mai 2017 au 13 février 2025 ;

DECLARE recevable l’action en indemnisation pour trouble de jouissance, préjudices moral et de santé de Madame [R] [H] pour la période à compter du 14 février 2022  ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à payer la somme de 1000€ à Madame [R] [H] en indemnisation de son trouble de jouissance ;

DEBOUTE Madame [R] [H] de sa demande en indemnisation pour préjudices moral et de santé ;

DEBOUTE Madame [R] [H] de sa demande d’enjoindre au bailleur de proposer un nouveau logement dans un délai de 15 jours ;

DEBOUTE Madame [R] [H] de sa demande d’astreinte de 200 euros par jour de retard à ce titre ;

DEBOUTE Madame [R] [H] de sa demande de suspension du paiement du loyer jusqu’à son relogement ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte ;

REJETTE la demande de restitution de tout loyer à partir du prononcé du présent jugement ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La Première Vice-Présidente