TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01411

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCP3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[T] [N]

C/

[J] [B]

[F] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Michel BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [J] [B], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

Mme [F] [G], demeurant [Adresse 7]

non comparante, représentée par M. [J] [B] muni d’un pouvoir spécial

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 mars 2024, à effet au 23 mars 2024, Monsieur [T] [N] a donné à bail à Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 4] à [Localité 10], assorti d’un garage emplacement n°463, pour un loyer de 850 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [N] a fait signifier le 22 juillet 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 14 avril 2025, Monsieur [T] [N] a fait assigner Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant :

— de constater la résiliation du bail au 22 septembre 2024,

— d’ordonner sans délai leur expulsion, et de toute personne pouvant se trouver dans les lieux,

— de les condamner solidairement à lui payer une provision qui ne saurait être inférieure à la somme de 5.400 euros, selon décompte provisoirement arrêté au 26 mars 2025, à valoir sur les loyers échus et indemnités,

— de les condamner solidairement à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation au moins égale au montant des sommes dues mensuellement outre révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il s’était poursuivi et jusqu’à reprise des lieux par le bailleur,

— de les condamner solidairement à lui payer 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Monsieur [T] [N] , représenté par avocat, maintient ses demandes et indique que le montant de la dette est demeuré à la somme de 5.400 euros, les loyers ayant été repris.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [T] [N] .

Monsieur [J] [B], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [J] [B], qui comparaît en personne, représentant également Madame [F] [G], en vertu d’un pouvoir spécial, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il fait état d’un virement de 1.600 euros réalisé le matin de l’audience, ainsi qu’avoir vendu la maison appartenant à sa compagne, qui l’avait reçue de la succession de sa mère générant un apport courant l’été 2025 de 92.000 euros. Il indique être ingénieur sous contrat à durée indéterminée et percevoir une rémunération mensuelle de 2.700 euros net, sa compagne percevant l’ASS d’un montant de 560 euros, sans enfant à charge.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [T] [N] justifie avoir adressé une copie de l’assignation à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

Il est rappelé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’est pas obligatoire s’agissant d’un bailleur personne physique selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.700 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 23 septembre 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [T] [N] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.400 euros à la date du 25 juin 2025 (mois de juillet 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif des locataires le mois de juillet 2025 pour un montant de 850 euros qu’il convient de déduire de cette créance. Après calcul, il ressort du décompte que le mois de juillet 2025 n’était pas comptabilisé. En effet, le montant total de la somme réclamée est de 12.750 euros pour une somme totale réglée de 7.350 euros, portant effectivement la créance au montant de 5.400 euros au 27 juin 2025.

Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.400 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle mais ne se présume pas En l’espèce, la solidarité étant convenue à l’article VII du contrat de bail en cause, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2025, apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] pourra être poursuivie et ils seront tenus solidairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 850 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, mais pas sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, n’ayant pas été faite, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation économique Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] supporteront in solidum une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 23 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2024 et liant Monsieur [T] [N] à Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 4] à [Localité 10] et du garage emplacement n°463 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [T] [N] à titre provisionnel la somme de 5.400 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 27 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 900 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, frais et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts, frais et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] [N] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] seront tenus de payer à Monsieur [T] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 850 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, mais pas sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, n’ayant pas été faite, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE