TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e NAUD/ CCC

— M^e FRIKHA/ CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/00565

N° Portalis 352J-W-B7F-CVSCU

N° MINUTE : 1

Contradictoire

Assignation du :

10 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LES IFS

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0087

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. RK BROTHERS

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Kamel FRIKHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1329

Décision du 03 Septembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/00565 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSCU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

Décision prorogée au 03 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2013, la S.C.I. LES IFS a consenti à monsieur [L] [B] le renouvellement d’un bail commercial initialement consenti en 1992, portant sur des locaux commerciaux, lot n°1 de la copropriété, bâtiment A, sis [Adresse 4] et [Adresse 1], à [Localité 11], pour une durée de dix années à compter du 1er avril 2013, moyennant un loyer annuel de 28 000 € en principal (HT et HC), payable « en quatre termes égaux les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année » et à destination de débit de boissons et restaurant pour la boutique, ainsi que d’habitation pour l’appartement du premier étage.

La cession du fonds de commerce exploité dans les lieux à la S.A.R.L. RK BROTHERS a été signifiée à la bailleresse par acte du 27 novembre 2020.

La locataire réalisant des travaux dans les lieux loués, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la bailleresse, en janvier et février 2021, de lui fournir « le projet et la nature ainsi que la preuve du dépôt réalisé en mairie » et réitéré une demande de fermeture d’un accès ouvert dans les parties communes.

Un procès-verbal dressé par huissier le 08 mars 2021 à l’initiative de la bailleresse a constaté que des travaux étaient réalisés dans les locaux loués.

Par procès-verbal d’huissier du 1er avril 2021, le syndicat des copropriétaires a fait constater la présence d’une porte palière permettant d’accéder depuis les parties communes à l’appartement loué avec le local commercial, expliquant qu’elle a été créée sans autorisation de sa part.

Par mail du 23 mars 2021, une demande tendant à permettre l’accès au toit de l’immeuble pour installation de la nouvelle motorisation de la hotte du local commercial a été sollicitée auprès de la bailleresse.

Le 21 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné la bailleresse et la locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin qu’une expertise des travaux réalisés par la locataire, à laquelle il était reproché de ne pas répondre aux interrogations à ce sujet, soit réalisée.

Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail et l’article L.145-17 du code de commerce, la mettant en demeure, dans le délai d’un mois :

— de lui adresser son dossier travaux comportant le nom des entreprises intervenues et devant intervenir, lui reprochant d’avoir entrepris des travaux dans les locaux loués sans son autorisation,

— de lui fournir les attestations d’assurance responsabilité civile décennale des entreprises intervenues sur le chantier, de l’assurance dommage ouvrage et de l’assurance constructeur non réalisateur,

— d’exploiter les lieux loués et d’en justifier.

La bailleresse a fait constater, par procès-verbaux d’huissier des 21 et 23 juin 2021, ainsi que du 23 juillet 2021, que la locataire n’exerçait pas son activité dans les lieux loués, ceux-ci étant en travaux et le restaurant fermé.

Une expertise des travaux litigieux a été confiée à monsieur [N] [M] par ordonnance de référé du 29 juillet 2021.

Par acte du 10 janvier 2022, la S.C.I. LES IFS a assigné la S.A.R.L. RK BROTHERS devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail et l’article L.145-17 du code de commerce, la mettant en demeure, dans le délai d’un mois :

— de payer une somme de 22 212,22 € au titre de loyers, charges et accessoires impayés, outre les frais d’acte et des intérêts au taux légal,

— de communiquer les attestations d’assurance locative des années 2020, 2021, 2022 et 2023 concernant les locaux loués et de justifier du paiement des primes d’assurance.

Monsieur [N] [M] a rendu son rapport d’expertise judiciaire en date du 02 février 2024, au sujet des travaux dont se plaignait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble :

— il a constaté les éléments suivants :

*ouverture d’un mur de refond au sous-sol ; cette allégation a été abandonnée par le syndicat des copropriétaires ;

*sortie EDF modifiée dans le hall d’entrée ; il n’a pas été fait état de cette allégation au cours du présent accédit ;

*ouverture d’une porte palière de l’escalier du premier étage pour desservir l’appartement accessoire du local commercial ; il a constaté qu’il n’existait aucun raccord récent sur le seuil de cette porte, lequel est très marqué par une usure ancienne et a observé que la bailleresse faisait état de l’existence de cette porte sur un état descriptif des locaux en juin 2002, de sorte que celle-ci n’est pas récente et n’a certainement pas été mise en œuvre par la société RK BROTHERS,

*extraction du restaurant ; peu d’éléments sont communiqués par le syndicat des copropriétaires, mais il apparaît qu’elle n’est pas conforme à la réglementation sanitaire ; néanmoins, la locataire lui a communiqué un rapport de vérification puis un devis de mise en conformité suffisant avec l’attestation d’assurance de l’entreprise, de sorte que selon l’expert judiciaire le syndicat des copropriétaires a tous les éléments pour autoriser la locataire à faire procéder à cette mise en conformité

*modification de la trémie entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et la fermeture de la trémie entre le restaurant au rez-de-chaussée et l’appartement au premier étage ; il a constaté la modification de la première trémie et la fermeture de la seconde, telles qu’elles apparaissaient sur les plans du règlement de copropriété, dont il note le caractère « très ancien »; il note qu’il peut s’agir, comme la porte du premier étage donnant sur les parties communes, d’une non-conformité ancienne, que l’affirmation que les travaux ont été faits par la société RK BROTHERS est contestée par celle-ci comme par les plans de son maître d’œuvre et ne ressort pas du descriptif de travaux de la société KORAP ; il ajoute que la locataire a fait réaliser une étude de structure par un BET qui a conclu à la nécessité de renforcer les ouvrages, puis a fait procéder aux travaux de renforcement sous le contrôle de l’expert judiciaire ; elle s’est engagée à rouvrir la trémie vers le premier étage pour se conformer au règlement de copropriété

*la modification des enseignes et auvents avec un éclairage extrêmement pénalisant pour les riverains sans autorisation du syndicat des copropriétaires est réelle.

Dans ses dernières conclusions du 05 décembre 2023, la S.C.I. LES IFS sollicite du tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER le jeu de la clause résolutoire par l’effet du commandement visant la clause résolutoire signifié le 21 juin 2021,

En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 2] [Adresse 7], avec si nécessaire l’intervention d’un huissier, de la force publique et d’un serrurier ;

— ORDONNER la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la demanderesse, au frais, risques et périls du preneur.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial renouvelé le 27 mai 2013 pour manquement grave.

En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 3], avec si nécessaire l’intervention d’un huissier, de la force publique et d’un serrurier ;

— ORDONNER la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la demanderesse, au frais, risques et périls du preneur.

— FIXER l’indemnité d’occupation à compter de la date de fin du bail jusqu’au départ du locataire au double du loyer actuel,

— ORDONNER la remise en état locaux loués

EN TOUTE HYPOTHESE :

DEBOURTER la société RK BROTHERS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la société RK BROTHERS à régler la somme de 22.212,22 € au titre de l’arriéré locatif.

CONDAMNER la société RK BROTHERS au paiement d’une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER la société RK BROTHERS au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Iris NAUD sur le fondement des dispositions de l’article 699 du même Code. »

Dans ses dernières conclusions du 06 février 2024, la S.A.R.L. RK BROTHERS sollicite du tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER que l’ensemble des travaux réalisés par la société RK BROTHERS ne nécessitait pas l’autorisation expresse et écrite de son Bailleur ;

CONSTATER que le Preneur n’a jamais reçu de commandement visant la clause résolutoire lui demandant de devoir justifier de la souscription d’un contrat d’assurance des locaux loués ;

CONSTATER que la société RK BROTHERS dispose d’une assurance concernant ses locaux loués à la société SCI LES IFS ;

CONSTATER qu’à la date du constat d’huissier le 8 mars 2021, la société RK BROTHERS étant en train de terminer ses travaux, cette dernière ne pouvait exploiter son commerce, en l’absence d’autorisations des administrations l’autorisant à ouvrir son commerce.

CONSTATER l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATER que la société RK BORTHERS est à jour du paiement de ses loyers et charges ;

CONSTATER l’absence de transmission des appels et quittances de loyers par le Bailleur (malgré les demandes réitérées du Preneur) ayant pour objectif de laisser le Preneur dans l’ignorance de l’exactitude des sommes réellement dues afin que des sommes manquantes restent à devoir par la société RK BROTHERS dans le seul but d’obtenir la résiliation judiciaire du bail en cours par l’application de la clause résolutoire ;

DEBOUTER La partie demanderesse de l’ensemble de ses demandes et prétentions.

RESERVER l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation aux dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE (Dans le cas où votre Juridiction estimerait que le Preneur aurait méconnu ou pas respecté une de ses obligations au titre du bail commercial en cours):

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en vigueur entre les parties.

RESERVER l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation aux dépens. »

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 07 février 2024.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est venue à l’audience du 19 mars 2025, à laquelle la bailleresse a indiqué communiquer par la voie du RPVA un décompte actualisé de sa créance.

Le tribunal a autorisé la défenderesse à présenter d’éventuelles observations sur ce décompte par RPVA, précisant qu’en cas de contestation, la pièce serait écartée sur le fondement de l’article 802 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025, prorogé au 03 septembre suivant.

Par message RPVA du 27 mars 2025, la locataire a observé que :

— l’échéance du deuxième trimestre 2025 n’était exigible que le 31 mars suivant et qu’elle entendait régulariser la situation dans les meilleurs délais,

— une somme de 18 648,06 €, correspondant à des travaux à la charge exclusive du bailleur, et objet d’une régularisation au troisième trimestre 2023, devait être déduite des sommes dues.

Elle a également sollicité à titre subsidiaire un délai de vingt-quatre mois, suspensif des effets de la clause et communiqué une attestation d’assurance du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s’agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’ancien article 1244-1, devenu l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’ancien article 1244-1, devenu l’article article 1343-5 du code civil, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est constant que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour sanctionner un manquement à une clause expresse du bail.

En l’espèce, il convient au préalable de relever que si la bailleresse se prévaut de deux commandements visant la clause résolutoire qu’elle a fait délivrer à sa locataire, elle ne sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la mise en œuvre de la clause résolutoire que par l’effet de celui qui a été signifié le 21 juin 2021.

Conformément à l’article 768 du code de procédure civile, selon lequel le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties, celui-ci ne se prononcera donc que sur les effets de ce commandement, à l’exclusion de celui du 23 octobre 2023.

Le bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou d’inexécution d’une seule des conditions stipulées, un mois après un commandement de payer ou une simple mise en demeure infructueux.

Le commandement du 21 juin 2021 mettait en demeure la locataire, dans un délai d’un mois ;

— de lui adresser son dossier travaux comportant le nom des entreprises intervenues et devant intervenir, lui reprochant d’avoir entrepris des travaux dans les locaux loués sans son autorisation,

— de lui fournir les attestations d’assurance responsabilité civile décennale des entreprises intervenues sur le chantier, de l’assurance dommage ouvrage et de l’assurance constructeur non réalisateur,

— d’exploiter les lieux loués et d’en justifier.

S’agissant de la demande de communication du dossier afférent aux travaux réalisés dans les lieux qu’il lui est fait grief d’avoir entrepris sans autorisation, ainsi que de la demande de fourniture des attestations d’assurances construction souscrites pour garantir lesdits travaux, il y a lieu de constater qu’il n’est pas justifié qu’une stipulation expresse du bail a été enfreinte.

En effet, s’il résulte des dispositions de l’article 1728 (qui dispose que le preneur doit user de la chose « raisonnablement ») et sans qu’il soit besoin d’une clause expresse, que le preneur ne peut modifier la chose louée sans l’accord du bailleur, qu’il doit solliciter son autorisation et lui fournir tous les éléments afférents aux travaux modificatifs réalisés dans les lieux loués, la clause du bail visée à ce titre par le commandement de payer prévoit seulement qu’il se soumet à la condition « De ne pouvoir rien changer à la disposition des locaux loués ni de faire de percement de gros murs, suppression de cloisons, ni de changement de distribution, sans l’autorisation expresse et par écrit des bailleurs, et sous la direction de l’architecte des bailleurs, dont les honoraires seraient, dans ce cas, à la charge de la société preneuse. ».

Or, outre le fait que, comme il sera vu ensuite, il n’est pas établi que les travaux litigieux relèvent de ceux visés dans cette clause, celle-ci ne prévoit pas expressément d’obligation pour le locataire de remettre tous documents afférents à des travaux réalisés dans les lieux au bailleur.

Pareillement, la clause visée par le commandement du 21 juin 2021 concernant les attestations d’assurance ne prévoit pas expressément d’obligation de transmettre au bailleur des attestations d’assurances de construction en cas de réalisation de travaux dans les lieux, puisqu’elle ne concerne que l’assurance des biens loués :

« De faire assurer contre l’incendie et tous risques locatifs et maintenir assurés pendant toute la durée du bail les meubles, effets mobiliers, matériels et marchandises garnissant les lieux loués par une compagnie d’assurance notoirement solvable ; ils devront payer exactement les primes et cotisations annuelles de ces assurances à leurs échéances et justifier de ces paiements à toute réquisition ».

Dès lors, la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre au titre de ces deux premiers griefs.

En revanche, le bail prévoit expressément une obligation d’exploiter les lieux, visée dans le commandement du 21 juin 2021 :

« De tenir la boutique ouverte et bien achalandée pendant toute la durée de la location (…) ».

La défenderesse ne conteste pas le défaut d’exploitation des locaux, ni la persistance de ce manquement au-delà du délai d’un mois suivant la mise en demeure, expliquant qu’elle a simplement attendu d’obtenir les autorisations administratives nécessaires à l’ouverture de son établissement.

Les conditions d’acquisition des effets de ladite clause sont donc réunies à la date du 22 juillet 2021.

Il convient, à ce stade, d’examiner la demande de délai de grâce et de suspension des effets de cette clause présentée par la locataire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’ancien article 1244-1, devenu l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est admis que le bénéfice de ce délai n’est pas limité au défaut de paiement de sommes dues en vertu du bail et peut être octroyé pour la régularisation de toute infraction au bail.

En l’espèce, la bailleresse n’évoque pas de défaut d’exploitation des locaux loués après le 23 juillet 2021 (date du dernier constat d’huissier établi au soutien de cette prétention) et ne conteste pas la prétention de la locataire selon laquelle ce défaut était temporaire, le fonds de commerce étant actuellement exploité.

Dans ces conditions, il y a lieu d’octroyer rétroactivement à la locataire un délai de grâce lui permettant de bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par la cessation de l’infraction pendant ledit délai, prive le commandement de payer et ladite clause de tout effet.

En conséquence, la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La bailleresse se prévaut à ce titre de quatre manquements de la locataire à ses obligations contractuelles :

— la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur,

— un défaut d’assurance,

— un défaut d’exploitation,

— des retards récurrents de paiement de loyers et charges.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’ancien article 1184 du même code (devenu les articles 1217 et suivants), dans sa version applicable en l’espèce, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.

*Le grief tiré d’une réalisation de travaux sans autorisation du bailleur

Il est reproché à la locataire une violation grave du bail pour avoir réalisé, sans autorisation expresse et écrite de la bailleresse, des travaux de :

« – fermeture d’une trémie d’escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage,

— déplacement d’une trémie d’escalier entre le rez-de-chaussée et le sous-sol,

— dépose d’une porte,

— installation d’une motorisation de hotte en toiture,

— annexion de parties communes de l’immeuble,

— ajout d’une porte sur les parties communes de l’immeuble,

— travaux effectués dans les locaux loués. »

La locataire lui oppose qu’elle a sollicité son autorisation et l’a mise en relation directe avec son entrepreneur même si elle n’en a pas gardé de trace écrite, et rappelle les conclusions de l’expert judiciaire pour soutenir que les travaux qu’elle a réalisés ne consistent qu’en des habillages et décorations intérieures, qu’elle n’a pas touché les murs porteurs ou fait des travaux exigeant une autorisation du bailleur, la seule infraction pouvant lui être reprochée concernant un défaut de conformité de la ventilation et de l’extraction, ajoutant qu’elle a tout fait lors de l’expertise pour permettre une régularisation.

Il résulte des dispositions de l’article 1728 (selon lequel le preneur doit user de la chose « raisonnablement ») et sans qu’il soit besoin d’une clause expresse, que le preneur ne peut modifier la chose louée sans l’accord du bailleur, qu’il doit solliciter son autorisation et lui fournir tous les éléments afférents aux travaux modificatifs réalisés dans les lieux loués.

Le bail prévoit que le preneur se soumet à la condition « De ne pouvoir rien changer à la disposition des locaux loués ni de faire de percement de gros murs, suppression de cloisons, ni de changement de distribution, sans l’autorisation expresse et par écrit des bailleurs, et sous la direction de l’architecte des bailleurs, dont les honoraires seraient, dans ce cas, à la charge de la société preneuse. ».

Or, si la locataire ne démontre pas avoir informé sa bailleresse préalablement à la réalisation des travaux litigieux, ni sollicité son autorisation, il convient de constater qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire produit aux débats :

— qu’elle a manifestement fourni ces éléments à l’expert judiciaire monsieur [M], qui évoque l’examen de documents établis par un maître d’oeuvre et une entreprise KORAP,

— qu’il n’est pas avéré qu’elle a procédé, en contravention avec la clause citée, aux travaux de création de la porte d’accès sur les parties communes en « annexant les parties communes » (selon l’expression du syndicat des copropriétaires) ou de modification/suppression des trémies, de sorte que l’expert judiciaire n’a pu conclure que ces travaux lui étaient imputables, précisant que le descriptif des travaux réalisés dans les lieux de l’entreprise KORAP ne mentionne pas de travaux structurels, que la porte accèdant aux parties communes présente des traces d’ancienneté (usure) et que l’installation effective d’une motorisation de l’extraction en toiture n’est établie par aucun élément du dossier,

— que de plus, elle a fait réaliser des travaux de renforcement de structure après modification et suppression de trémie alors même qu’il n’était pas établi qu’elle était l’auteur de ces travaux et a même proposé de recréer la trémie supprimée pour éviter une modification du règlement de la copropriété,

— qu’elle a fourni tous les éléments à l’expert judiciaire pour la mise en conformité de l’extraction de la cuisine et l’autorisation de la copropriété en ce sens, l’expert judiciaire notant ainsi que son conseil a répondu aux différentes interrogations techniques et lui a fourni tous les éléments demandés.

Ainsi, non seulement il n’est pas justifié du manquement qui lui est reproché, à savoir d’avoir réalisé des travaux dans les lieux loués en omettant d’obtenir l’autorisation nécessaire de la bailleresse, mais elle a en outre adopté une attitude tendant à régulariser la situation vis-à-vis de la copropriété.

Il n’est donc pas justifié d’un manquement grave à ses obligations contractuelles justifiant de prononcer la résiliation judiciaire du bail à ce titre.

*Le grief tiré d’un défaut d’assurance

La bailleresse fait valoir à ce titre que la locataire, tenue de souscrire une assurance contre les risques d’incendie, d’explosion, de dégât des eaux, ne justifie pas disposer de l’ensemble de ses assurances personnelles ni des assurances des entreprises ayant réalisé le travaux.

Le bail contient une clause obligeant le preneur :

« De faire assurer contre l’incendie et tous risques locatifs et maintenir assurés pendant toute la durée du bail les meubles, effets mobiliers, matériels et marchandises garnissant les lieux loués par une compagnie d’assurance notoirement solvable ; ils devront payer exactement les primes et cotisations annuelles de ces assurances à leurs échéances et justifier de ces paiements à toute réquisition ».

Le tribunal rappelle que la bailleresse ne démontre pas d’obligation de souscription d’assurance de travaux à laquelle la locataire aurait manqué.

Par ailleurs, la locataire a bien produit une attestation d’assurance AXA du 13 octobre 2023 certifiant que les locaux loués sont assurés notamment en cas d’incendie, explosion, dégât des eaux, ce depuis le 13 janvier 2021.

Il n’est donc pas justifié d’un manquement à ses obligations contractuelles de ce chef.

*Sur le grief tiré d’un défaut d’exploitation

Comme le tribunal l’a déjà jugé précédemment, le défaut d’exploitation, remontant à l’année 2021, a cessé et ne justifie pas le prononcé d’une résiliation judiciaire.

*Sur le grief tiré d’un retard de paiement des loyers et charges

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement des loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

La bailleresse a communiqué par la voie du RPVA un décompte actualisé de sa créance, faisant ressortir un solde inférieur à celui qu’elle réclamait au terme de ses dernières conclusions.

La défenderesse a pu présenter ses observations par la voie d’une note en délibéré.

Il y a lieu de statuer en considération du décompte actualisé dès lors qu’il est pertinent de chiffrer la créance à la date la plus proche possible du jugement, plutôt que selon un décompte remontant au mois de décembre 2023, que la locataire ne conteste pas le principe de l’actualisation de sa créance et que le nouveau montant réclamé (19 613,21 €) se trouve moins important que celui sollicité dans les dernières écritures de la demanderesse (22 212,22 €), ce qui lui est donc favorable.

Ce décompte est aussi favorable à la locataire en ce qu’il permet de constater que sur les deux dernières années, elle a procédé à des règlements réguliers des loyers et charges locatives.

Il y a lieu de retenir la contestation de la défenderesse concernant l’échéance du deuxième trimestre 2025, les échéances étant payables à terme échu et la clause relative au loyer prévoyant le règlement de son premier terme le 1er octobre 1992 alors qu’il a pris effet le 1er juillet précédent, de sorte que ladite échéance du deuxième trimestre 2025, exigible que le 1er avril 2025, soit postérieurement à la date d’audience de plaidoiries, ne pouvait donc lui être réclamée à cette date.

Son montant, de 10 459,82 €, doit donc être déduit de la somme réclamée.

De la sorte, la créance de la bailleresse au titre de l’arriéré locatif doit être fixée à la somme de :

19 613,21 € – 10 459,82 € = 9 153,39 €.

Il n’y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande tendant à déduire de la somme réclamée une somme de 18 648,06 €, qui correspondrait selon la locataire à des travaux à la charge exclusive du bailleur, et objet d’une régularisation au troisième trimestre 2023.

En effet, il s’agit d’une demande postérieure à la clôture de la mise en état, qui ne peut être présentée que dans les conditions restrictives de l’article 802 du code de procédure civile, lesquelles conditions ne sont pas réunies, et l’envoi d’une note en délibéré en application de l’article 445 du même code n’a pas vocation à permettre aux parties de présenter des moyens omis avant ladite clôture (étant noté que la régularisation de charges contestée y est antérieure) et qui n’ont pu être discutés contradictoirement par la partie adverse.

L’arriéré locatif, dont le montant est inférieur à dix-mille euros, constitué principalement d’une régularisation de charges de travaux de toiture dont la contestation n’a pas été présentée en temps utile et alors que la locataire procède par ailleurs à des versements réguliers, ne permet pas de caratériser un manquement grave de la locataire à ses obligations contractuelles.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié par la bailleresse de la pertinence de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, cette demande, ainsi que les demandes subséquentes de paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion de la locataire avec remise en état des lieux, seront rejetées.

Sur la demande de paiement de l’arriéré de loyers, charges et accessoires

Comme le tribunal l’a jugé ci-dessus, il convient de fixer l’arriéré de loyers et charges restant dû au 19 mars 2025 à la somme de 9 153,39 € (échéance du deuxième trimestre 2025 non incluse) et de condamner la défenderesse au paiement de cette somme.

Il est constaté, en tant que de besoin, qu’il n’est pas présenté de demande de délai de paiement de cette somme, les délais réclamés par la locataire dans ses conclusions (une telle demande ne pouvant être présentée par la voie d’une note en délibéré) ne tendant qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire mise en œuvre par la délivrance de commandement de payer.

Sur la demande d’indemnisation de la bailleresse

Celle-ci fait valoir que les multiples manquements contractuels de la locataire démontrent un comportement irrespectueux, déloyal et nuisible et qu’elle sera en conséquence contrainte de réaliser d’importants travaux de remise en état des locaux.

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il est constant que celui qui sollicite la réparation d’un dommage doit prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Or, force est de constater que les manquements reprochés à la locataire ne sont pas caractérisés ou n’ont pas été jugés suffisamment graves pour fonder une décision de résiliation judiciaire, qu’il a en outre été relevé que celle-ci avait lors de l’expertise fourni tous les éléments utiles et fait les démarches demandées pour une bonne mise en conformité des locaux et, enfin, que la bailleresse ne démontre aucunement le préjudice dont elle demande réparation.

Dans ces conditions, la demande d’indemnisation ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause, notamment l’engagement des travaux litigieux par la défenderesse sans informer sa bailleresse et le défaut de paiement des loyers et charges, mais aussi ses efforts de régularisation lors de l’expertise effectuée à la demande du syndicat des copropriétaires et le caractère contestable de certaines des sommes qui lui étaient réclamées, justifient sa condamnation aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme, limitée à 2 000 €, à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

ACCORDE rétroactivement un délai de grâce à la S.A.R.L. RK BROTHERS pour reprendre l’exploitation des locaux loués, constate la cessation de l’infraction dans ce délai et en conséquence que le commandement de payer du 21 juin 2021 a été privé d’effet ;

CONDAMNE la S.A.R.L. RK BROTHERS à payer à la S.C.I. LES IFS une somme de neuf-mille-cent-cinquante-trois euros et trente-neuf centimes (9 153,39 €) au titre des loyers et charges impayés restant dus au 19 mars 2025 (échéance du deuxième trimestre 2025 non incluse) ;

REJETTE la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, la demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi que les demandes subséquentes de paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion de la locataire avec remise en état des lieux et la demande de paiement d’une indemnité de 100 000 € ;

CONDAMNE la S.A.R.L. RK BROTHERS aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de deux-mille euros (2 000 €) à la S.C.I. LES IFS en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 03 Septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA