TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00154

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWJP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 21 Mai 2025

[J] [P]

[R] [P]

C/

[X] [I]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mai 2025

à la SELARL DBA

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 21/05/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 21 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [P],

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [R] [P],

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [I],

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] ont donné à bail à Monsieur [X] [I] un appartement à usage d’habitation (porte n°21) ainsi que deux parkings en sous-sol (n° 14 et 15) situés [Adresse 11] à [Localité 13], par contrat signé électroniquement et prenant effet au 10 juillet 2024, moyennant un loyer initial de 831 euros et une provision pour charges de 90 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] ont fait délivrer à Monsieur [X] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 septembre 2024 pour un montant en principal de 2.672,98 euros.

Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 30 décembre 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires consenti à Monsieur [X] [I] le 9 juillet 2024 par Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P], pour le local à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 13], et ce en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [X] [I] à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 921 euros par mois,

— dire que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les mêmes conditions du contrat,

— dire qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [X] [I] à payer par provision à Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] la somme de 2.933,19 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 13 décembre 2024 mensualité du mois de décembre incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail, et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [X] [I] aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 21 mars 2025, Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3854,19 euros selon décompte en date du 11 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse, en précisant que Monsieur [I] avait repris le paiement des loyers depuis octobre 2024.

Monsieur [X] [I] a comparu en personne, a reconnu la dette et a sollicité la suspension de la clause résolutoire en précisant avoir repris le paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2024.

Il a sollicité l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette et a proposé de régler 107 euros par mois en plus du loyer courant.

Il a indiqué être à la recherche d’une activité professionnelle et percevoir mensuellement 2.400 euros à titre d’indemnités de chômage.

Il a précisé être marié, avoir trois enfants à charge et que son épouse n’exerçait pas d’activité professionnelle.

Le conseil des demandeurs s’est opposé à ces demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 septembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Le bail litigieux contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [X] [I] le 26 septembre 2024 pour un montant en principal de 2.672,98 euros, mentionnant toutefois un délai de deux mois pour régler cette somme.

Ce délai étant plus favorable au défendeur, il convient de vérifier si la somme reprise sur le commandement de payer a été réglée dans les deux mois de sa délivrance.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] produisent un décompte en date du 11 mars 2025 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 2.762,98 euros, mensualité de mars 2025 incluse, déduction faite des frais de procédure (170,21 euros).

Monsieur [X] [I] a reconnu la dette à l’audience.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.762,98 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer courant ait été payé avant la date de l’audience, le règlement du loyer courant ayant par ailleurs repris depuis octobre 2024.

En conséquence, Monsieur [X] [I] étant en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [X] [I] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [X] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] , Monsieur [X] [I] sera condamné à leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 10 juillet 2024 conclu entre Monsieur [J] [P], Madame [R] [P] et Monsieur [X] [I] concernant un appartement à usage d’habitation (n°21) ainsi que deux parkings en sous-sol (n°14-15) situés [Adresse 10] à [Localité 13], sont réunies à la date 27 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [I] à verser à Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] à titre provisionnel la somme de 2.762,98 euros au titre de la dette locative, selon décompte en date du 11 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [X] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 107 € chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] ;

* que Monsieur [X] [I] soit condamné à verser à Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [I] à verser à Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [P] et Madame [R] [P] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Présidente