N° RG 25/01870 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQRQ

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01870 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQRQ

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Frédéric MARTINS-MONTEILLET

à la SCP VINCENT-CHEZE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Mme [K] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric MARTINS-MONTEILLET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Brice PERIER, avocat au barreau d’AVEYRON, avocat plaidant

DÉFENDEUR

M. [N] [E] [R] [H], demeurant [Adresse 6]

défaillant

PARTIE INTERVENANTE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la SAS SYNDIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, Madame [K] [U] a assigné Monsieur [N] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été examinée à l’audience du 09 décembre 2025.

Madame [K] [U] demande au juge des référés, de :

déclarer l’occupation sans droit ni titre du bien immobilier situé [Adresse 5] (lot n°10) à [Localité 8] par Monsieur [N] [H] et par des tiers,constater que cette occupation illicite porte atteinte à son droit de propriété, ordonner l’expulsion, au besoin avec l’aide et assistance de la force publique, du bien immobilier situé au [Adresse 5] (lot n°10) à [Localité 8] lui appartenant, de Monsieur [N] [H], occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous tiers et de tous biens, condamner Monsieur [N] [H] à lui verser une indemnité d’occupation de 800 euros par mois à compter du 11 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,condamner in solidum les occupants et Monsieur [N] [H] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS SYNDIA a notifié aux parties des conclusions d’intervention volontaire. Il demande au juge des référés, de :

le déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions,juger recevable son intervention volontaire accessoire à l’action de Madame [K] [U],condamner Monsieur [N] [H] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Alors que la représentation par avocat est obligatoire s’agissant de prétentions indéterminées, Monsieur [N] [H] a comparu seul à l’audience. Il émet des contestations en invoquant qu’une société tierce, autre que la précédente preneuse qui a quitté les lieux, bénéficierait d’un droit au bail accordé par Madame [K] [U]

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties demanderesses et intervenante volontaire, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’intervention volontaire

L’article 325 du code de procédure civile dispose : « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien de droit suffisant ».

En outre, conformément à l’article 330 du code de procédure civile : « L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie (…) ».

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS SYNDIA, entend intervenir volontairement aux côtés de Madame [K] [U].

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires justifie avoir subi des griefs quant à l’occupation illicite du défendeur, notamment au regard de dégradations de parties communes et de nuisances imputées à Monsieur [N] [H]. Il s’agit assurément d’un motif légitime à intervenir volontairement aux côtés de Madame [K] [U].

* Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 544 du code civil énonce que : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite. Partant, la violation du droit de propriété, constitutionnellement protégé, suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, Madame [K] [U] verse aux débats son titre de propriété sur le bien immobilier occupé. Elle produit également aux débats le bail professionnel et la dernière quittance de loyer de son ancienne preneuse à bail, la société MATH’S AVENTURAS, désormais liquidée, dont l’ancien dirigeant était Monsieur [N] [H]. Il est établi que le mandataire liquidateur a résilié le bail. Est également versé un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice délivrée en date du 10 octobre 2025 constatant la persistance de l’occupation illicite du bien immobilier par Monsieur [N] [H], ainsi que par des tiers.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l’examen de ces documents que l’occupation sans droit ni titre est caractérisée. Cela n’est pas contesté par Monsieur [N] [H], lequel, en ne constituant pas avocat, n’est pas recevable à émettre des moyens de défense.

En l’état des débats et des éléments versés, la mesure d’expulsion s’impose en référé pour faire respecter le droit de propriété. Celle-ci sera en conséquence ordonnée comme cela sera précisé dans le dispositif de la présente ordonnance.

* Sur la demande de délais de grâce

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Le bien immobilier dont il s’agit n’est pas un « lieu habité » au sens de ce texte. Non seulement le précédent bail n’était qu’un bail professionnel, mais en plus Monsieur [N] [H] déclare lui-même à l’audience ne pas habiter dans les lieux.

En conséquence, il ne sera laissé qu’un délai de 48 heures à compter de la signification de la présente ordonnance, à Monsieur [N] [H] et toutes les autres personnes pour libérer les lieux, y compris en période de trêve hivernale.

Le sort des objets meubles laissés sur les lieux après expulsion est régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des éventuels animaux sera prévu au dispositif de la présente ordonnance.

En l’absence d’obligation légale de délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux comportant un délai long, il convient de constater que la procédure d’expulsion est entièrement à la main de Madame [K] [U] à qui il n’incombe que de solliciter le concours de la force publique. Celle-ci peut donc être mise en œuvre très rapidement sans qu’elle ne puisse être entravée par le défendeur. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de garantir la concrétisation de l’effectivité de l’expulsion au moyen d’une astreinte.

Enfin, les lieux étant occupés, voire exploités, par Monsieur [N] [H] ou par toute autre personne qu’il n’a pas jugé utile d’appeler en la cause afin de le garantir du paiement de cette indemnité d’occupation, il sera tenu de verser à Madame [K] [X] la somme de 800 euros par mois d’indemnité d’occupation, à compter du 11 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [N] [H] qui succombe, sera condamné seul aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du procès-verbal de constat et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [K] [U] et du syndicat des copropriétaires qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en justice.

Il sera accordé à ce titre la somme de 1.500 euros à chacun.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DECLARONS recevable l’intervention volontaire accessoire de SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS SYNDIA aux côtés de Madame [K] [U] ;

CONSTATONS que Monsieur [N] [H] occupe sans droit ni titre le bien immobilier située [Adresse 5] (lot n°10) à [Localité 8] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [H] et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes légales et dans un délai effectif de QUARANTE HUIT HEURES à compter de la signification de la présente ordonnance, avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique, y compris en période de trêve hivernale ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le cas échéant Madame [K] [U], en présence d’animaux à solliciter les services de la S.P.A. ou de tout organisme habilité, aux fins de mise en fourrière immédiate desdits animaux aux frais de Monsieur [N] [H] ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] à verser à Madame [K] [X] la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 11 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELONS que la présente ordonnance constitue un titre dont la force exécutoire reste indéfiniment valable dans les conditions prévues au code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] à payer à Madame [K] [U] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS SYNDIA la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] aux entiers dépens, incluant notamment les frais du procès-verbal de constat du 10 octobre 2025 et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 16 décembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,