TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

NAC: 5AG

N° RG 22/03639 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RLIP

JUGEMENT

N° B

DU : 16 Mai 2025

[H] [S]

C/

S.C.I. JMG

[B] [E]

[M] [Z]

S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur de Monsieur [M] [Z]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 16 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 29 avril 2025 et prorogé au 16 mai 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [H] [S], demeurant [Adresse 10]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/018165 du 19/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

représenté par M^e Coralie MAFFRE BAUGE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

S.C.I. JMG, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e NGUYEN Kiêt, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [B] [E], demeurant [Adresse 5]

représenté par la SCP VELLE – LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de BAYONNE substitués par M^e Kauser TOORAWA, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [M] [Z], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur de Monsieur [M] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean Marc PEREZ, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 janvier 2017, la SCI JMG a donné à bail à Monsieur [H] [S] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à TOULOUSE (31000) moyennant un loyer mensuel initial de 390 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Monsieur [H] [S] a fait intervenir le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Mairie de [Localité 12] qui a établi un rapport le 29 août 2022 constatant l’absence de pièce principale dont la superficie est au moins égale à 9m2, l’absence de ventilation mécanique contrôlée (VMC) en état de fonctionnement, l’absence de différentiel 30mA dans le tableau électrique.

Monsieur [H] [S] a en conséquence fait assigner par acte du 27 octobre 2022 la SCI JMG devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, Monsieur [H] [S] a sollicité de :

— constater que le logement loué par la SCI JMG n’est pas décent.

— l’autoriser à consigner les loyers auprès d’un compte séquestre ouvert en CARPA jusqu’à ce que les travaux de remise aux normes du logement soient effectués, conformément à l’avis du service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 12],

— condamner la SCI JMG à lui verser la somme de 400 € par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 22 janvier 2017, date de son entrée dans les lieux, et jusqu’à la date de leur cessation dûment constatée par le service communal d’hygiène et de santé de la Ville de Toulouse,

— condamner enfin la SCI JMG au paiement d’une somme de 2.400 € directement à M^e Coralie MAFFRE BAUGÉ, en application de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle et 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 22/03639.

Par assignations en date des 17 février, 24 février et le 2 mars 2023, la SCI JMG a fait respectivement appeler en cause Monsieur [B] [E], l’ancien propriétaire de l’immeuble, Monsieur [M] [Z], géomètre qui a procédé au mesurage des locaux litigieux et la SA MMA IARD en sa qualité d’assureur de Monsieur [M] [Z] et a sollicité de :

— ordonner la jonction avec l’affaire initiée par Monsieur [H] [S] par exploit du 27 octobre 2022 et inscrite sous le numéro RG 22 / 3639,

— ordonner une expertise, commettant pour y procéder tel Expert qu’il plaira au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de céans, désigné, avec pour missions celles qui ont été exposées dans le corps de son acte d’appel en cause,

— mettre la provision de la rémunération de l’Expert à sa charge,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le RG 23/01238.

A l’audience du 3 avril 2023, la jonction des affaires a été ordonnée et le renvoi de l’affaire a été effectué à l’audience du 5 juin 2023 date à laquelle a été mise en délibéré au 11 septembre 2023.

A cette date, le dossier a fait l’objet d’une réouverture des débats par mention au dossier au 13 novembre 2023 et renvoyée à l’audience du 15 janvier 2024.

La SCI JMG a par ailleurs fait signifier par actes des 19 et 27 décembre 2023 une assignation valant avenir d’audience pour l’audience du 15 janvier 2024 respectivement à Monsieur [B] [E] et à Monsieur [M] [Z].

Après renvois, à l’audience du 13 février 2025, Monsieur [H] [S], représenté par son conseil a sollicité dans ses dernières conclusions de :

— constater que le contrat de bail liant à la SCI JMG a été suspendu du fait de l’arrêté d’insalubrité à compter du 16 décembre 2022,

— constater qu’il a quitté le logement le 30 avril 2024, soit plus de trois mois avant l’abrogation de l’arrêté d’insalubrité autorisant une remise en location du bien au 1er août 2024,

— condamner la SCI JMG à lui verser la somme de 400 € par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 22 janvier 2017, date de son entrée dans les lieux, et jusqu’à la date de son départ des lieux le 30 avril 2024, soit une somme de 34.800 €,

— condamner la SCI JMG à lui verser la somme de 1.038,69 € à titre d’indemnisation pour ses frais de réinstallation, conformément à l’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation,

— condamner enfin la SCI JMG au paiement d’une somme de 3.600 € directement à M^e Coralie MAFFRE BAUGÉ, en application de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle et 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance.

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions Monsieur [H] [S] a fait valoir un trouble de jouissance constant depuis l’entrée dans le logement ayant persisté jusqu’à son départ.

Il a également fait valoir la mauvaise foi de la bailleresse concernant sa demande reconventionnelle de règlement des loyers et des charges.

Il a soutenu par ailleurs que les prétendues dégradations que la bailleresse a évoqué n’étaient nullement étayées ni dans leur principe, ni dans leur montant.

La SCI JMG représentée par son conseil a sollicité dans ses dernières conclusions (n°2) de rejeter toutes conclusions comme étant contraires et particulièrement mal fondées.

A titre principal, elle a demandé de débouter Monsieur [S] de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire, en application des dispositions des articles 1604, 1616 et suivants, 1641 et suivants, 1648 et suivants du code civil, elle a sollicité de condamner, in solidum, Monsieur [E], vendeur, ainsi que par Monsieur [Z], géomètre, et sa compagnie d’assurances, la SA MMA IARD, à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être mise à sa charge.

A titre reconventionnel, elle a sollicité de condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 8 862,57 € au titre des loyers et charges arréragés et au titre des dommages causés au bien couvrant la période du mois d’octobre 2022 à mars 2024.

A titre subsidiaire, elle a demandé de condamner in solidum, Monsieur [E], vendeur, ainsi que par Monsieur [Z], géomètre, et sa compagnie d’assurances, la SA MMA IARD, au paiement de la somme de 8 862,57€ au titre des loyers et charges arréragés, outre dommages causés au bien, couvrant la période du mois d’octobre 2022 à avril 2024, en réparation du préjudice subi par la SCI JMG.

En tout état de cause, elle a demandé de condamner tout succombant au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI JMG a soutenu avoir toujours déféré promptement aux demandes de Monsieur [H] [S].

Concernant la décence du logement, elle a indiqué que la VMC était fonctionnelle lorsque le logement a été donné en location en 2017 et n’avoir été informée de son dysfonctionnement au même titre que le problème du disjoncteur différentiel qu’au mois de septembre 2022.

Elle a également affirmé en ce qui concerne la superficie de la pièce principale que confrontée à des difficultés financières elle s’était résolue a mandaté un architecte qui avait proposé la suppression d’une petite cloison afin d’obtenir les 9m2 requis et que si la proposition a été validée par le Service Communal d’Hygiène et de Santé, le locataire s’est initialement opposé aux travaux requis, qui ont été finalement réalisés et validés par la commune permettant à la préfecture de lever l’arrêté d’insalubrité.

Elle a par ailleurs soutenu concernant la période de calcul de l’indemnisation sollicitée par le demandeur que ce dernier ne s’étant pas acquitté des loyers et charges ne saurait prétendre à une indemnité au titre du préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire, elle a indiqué concernant ses demandes à l’encontre de l’assureur que l’attestation d’assurance de Monsieur [Z] qu’elle verse aux débats couvrant la date du sinistre permet de mobiliser la garantie de la compagnie d’assurance MMA IARD.

Elle a soutenu que Monsieur [Z] avait commis une faute dans le mesurage du logement entraînant sa responsabilité mobilisant ainsi la garantie de la compagnie d’assurance MMA IARD.

Elle a de même soutenu concernant Monsieur [E] que son action n’était pas forclose et qu’il s’agissait d’un problème de conformité puisque le logement vendu était destiné à l’habitation ce qui s’est révélé impossible au regard des constatations établies par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Mairie de [Localité 12] et qu’elle n’avait découvert cette non-conformité qu’à la suite du rapport du service de la Mairie précité.

Elle a enfin soutenu que la cloison litigieuse existait au moment du constat de Monsieur [Z] dont elle a soulevé le caractère douteux des observations indiquant que la porte d’entrée et la fenêtre n’étaient pas correctement positionnés sur le rapport.

Monsieur [B] [E], représenté par son conseil, a sollicité le rejet des dernières conclusions (n°2) de la SCI JMG ainsi que de la pièce n°22 transmises très tardivement.

Il a sollicité également au titre de ses dernières conclusions (n°4) de :

— d’écarter des débats le plan de la 4e prétendue page de la pièce n°21 de la SCI JMG,

— débouter la société JMG de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions à son encontre,

— la condamner à lui payer 2000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’une indemnité de procédure de 3000€ et les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [E] a fait valoir que l’action de la SCI JMG était irrecevable compte tenu de la forclusion et de la prescription de ses demandes .

Elle a également soutenu que l’action de la SCI JMG était infondée.

La SA MMA IARD représentée par son conseil a sollicité de :

— débouter la SCI JMG de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, en ce compris sa demande d’expertise, laquelle n’est fondée sur aucun motif légitime ;

— la condamner à lui payer une indemnité de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner tout succombant aux dépens.

La SA MMA a soutenu que le contrat d’assurance de Monsieur [Z] avait été résilié à effet du 1er juillet 2008 et indiqué cependant n’avoir pu retrouver du fait de leur ancienneté les pièces relatives à cette résiliation.

Elle a conséquence indiqué qu’aucune garantie n’était due à Monsieur [Z].

Elle a également soutenu l’absence de faute de Monsieur [Z] lors de son mesurage qu’elle a estimé conforme à la réglementation.

Elle a fait valoir qu’en tout état de cause, il n’était pas démontré que la superficie privative était inférieure de plus de 1/20éme à celle calculée par ce dernier.

Elle a en outre soutenu que l’insalubrité à laquelle il était conclu résultait également d’autres causes totalement étrangères au mesurage réalisé.

Elle a enfin soutenu qu’il n’existait aucun motif légitime à la voir participer à une mesure d’expertise qui ne saurait la concerner.

Convoqué initialement par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2024 puis par avenir d’audience en date du 27 décembre 2023 pour l’audience du 15 janvier 2024 à 14h, délivré dans les conditions prévues à l’article 659 du code de procédure civile, puis par courrier du greffe, Monsieur [M] [Z] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 puis prorogé au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions combinées des articles 444, 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, lorsque la procédure est orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien et peuvent également se référer à celles et ceux qu’elles auraient formulés par écrit.

Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Par ailleurs, le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces dont la communication tardive sans motif légitime porte atteinte aux droits de la défense.

Il est constant que lorsqu’une partie n’a pas été mise en mesure de répondre aux prétentions et moyens adverses, le juge, tenu de faire observer le principe de la contradiction, doit renvoyer l’affaire à une audience ultérieure (Cass. 2e civ., 27 mars 2025, n° 21-20.297).

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, comme c’est le cas en l’espèce concernant Monsieur [M] [Z], le commissaire de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, le commissaire de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, le commissaire de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

En l’espèce, il n’est pas justifié de l’envoi à Monsieur [M] [Z], à sa dernière adresse connue, de cette lettre recommandée avec demande d’avis de réception par l’huissier suite à la délivrance de l’avenir à assignation en date du 27 décembre 2023.

Il est constant par ailleurs que les dernières conclusions de Monsieur [B] [E] ont été adressées aux différentes parties par courriel du 29 janvier 2025 soit 14 jours avant l’audience du 13 février 2025, tandis que les conclusions en réponse de la SCI JMG ont été communiquées le 12 février 2025, soit la veille de l’audience, comportant en outre des pièces nouvelles notamment la pièce n°22.

Si Monsieur [B] [E] sollicite le rejet desdites conclusions et de la pièce susvisée, il est relevé cependant desdites conclusions n°2 que certaines demandes antérieures ont été abandonnées ou actualisées par la SCI JMG, de sorte que leur rejet aurait pour conséquence de ne statuer majoritairement que sur des demandes abandonnées ou devenues sans objet de la SCI JMG.

En conséquence la réouverture des débats sera ordonnée afin de justifier de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le commissaire de justice à Monsieur [M] [Z] et afin de permettre aux parties et notamment à Monsieur [B] [E] de répondre aux conclusions et pièces communiquées tardivement par la SCI JMG.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur toutes les demandes et les dépens seront par ailleurs réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, par jugement avant dire droit non susceptible de recours :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond du :

JEUDI 11 SEPTEMBRE 2025 à 14H00

Tribunal judiciaire de Toulouse, Site Camille Pujol

[Adresse 7]

INVITE pour cette date :

— la SCI JMG à justifier de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur [M] [Z] par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile suite à la délivrance de l’avenir à assignation en date du 27 décembre 2023 ;

— les parties notamment Monsieur [B] [E] si elles le souhaitent à répondre aux conclusions et pièces communiquées tardivement par la SCI JMG ;

DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

RESERVE l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le GREFFIER LE JUGE