TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03288 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIAS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[W] [N]

C/

[W] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e NGUYEN-NGHIEM

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [W] [N], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Christian NGUYEN-NGHIEM, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [W] [D], demeurant CHEZ MME [Adresse 7] – [Adresse 4]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er février 2023, M. [W] [N] a donné à bail à M. [W] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 510 € et 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 mai 2024 pour un montant de 4370 €.

M. [W] [N] a ensuite fait assigner M. [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, par un acte de commissaire de Justice du 22 juillet 2024, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [W] [D] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin, sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

— d’ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— et de condamner ce dernier :

* au paiement de la somme de 5990€ €, au titre de l’arriéré locatif, après quittancement du mois de juillet 2024, avec intérêts au taux légal pour la somme de 4370€ à compter du commandement de payer et pour la somme de 1620€ à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

* au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels soit 540 € ainsi qu’aux frais de son expulsion,

outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de sa notification d’un montant total de 180,32 euros.

A l’audience du 22 novembre 2024, M. [W] [N], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 8150 €. Il fait valoir que le règlement des loyers et des charges n’a pas été repris. Il précise ne pas avoir connaissance d’un congé délivré par le locataire ni que le logement serait occupé par l’ex-épouse de celui-ci.

M. [W] [D], présent, ne conteste pas le montant de la dette mais demande à pouvoir l’apurer par mensualités. Il expose ne pas solliciter son maintien dans les lieux, indiquant qu’il réside chez sa mère et que son ex compagne a forcé la porte du logement pour y résider contre sa volonté. Il ajoute ensuite qu’il s’agit en fait de son ex épouse, qu’ils ont un enfant commun, qu’ils se sont mariés en 2018 et qu’il n’a eu connaissance de leur divorce qu’en novembre 2023. Il indique également avoir porté plainte pour ces faits et affirme avoir donné congé au bailleur en mars 2024 et avoir restitué les clés. Il expose travailler en CDI et percevoir un revenu de 2200 euros mais précise qu’il règle les charges du logement. Il soutient r également régler une contribution à l’entretien et à l’éducation de l’enfant de 300 euros, sans en justifier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

M. [W] [D] a été autorisé à produire en délibéré et avant le 17 décembre 2024, les pièces d’état justifiant de la transcription du divorce. Par mail contradictoire en date du 27 novembre 2024, il a fait parvenir son acte de naissance ainsi son acte mariage et l’acte de naissance de sa fille.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, M. [W] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit moins deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2024.

Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2023 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité a été signifié le 06 mai 2024, pour la somme en principal de 4370€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois puisqu’aucune somme n’a été réglée pendant cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 juillet 2024.

Par ailleurs, il ressort des débats que l’ex-épouse de M. [W] [D] résiderait dans le logement sans qu’elle n’ait signé le bail et sans en avoir informé spontanément le bailleur en lui adressant une copie de son acte de mariage, démontrant ainsi qu’elle entendait demander la cotitularité du bail à son profit, conformément à l’article 1751 du Code civil.

En outre, il n’est pas démontré que le logement donné à bail à M. [W] [D] a servi effectivement à l’habitation commune des deux époux. En effet, il ressort de l’acte de naissance de M. [W] [D] et de son acte de mariage que le divorce des époux a été prononcé le 07 avril 2023 pour une demande introduite le 29 juillet 2021. Or le bail objet de la présente procédure a été signé le 1er février 2023, soit peu de temps avant, et l’ordonnance d’orientation et de mesures provisoires rendue par le juge aux affaires familiales de [Localité 9], constatant la résidence séparée des époux ou les y autorisant, a nécessairement été rendue avant sa signature.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [L] [R], ex-épouse du locataire, est donc occupante du chef de celui-ci et non co-titulaire du bail. Il n’y a donc pas lieu de l’attraire à la présente procédure.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, M. [W] [N] produit un décompte qu’il actualise verbalement à l’audience démontrant que M. [W] [D] reste devoir la somme de 8150 € à la date du 22 novembre 2024, incluant une dernière facture de novembre 2024 puisqu’aucun règlement n’est intervenu depuis la délivrance de l’assignation.

M. [W] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8150€, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4370 € à compter du commandement de payer (06 mai 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [W] [D] justifie de sa situation personnelle, il ne conteste pas ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Par ailleurs, il ne sollicite pas de rester dans les lieux et ne forme donc aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M. [W] [D] sera rejetée.

IV-SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 07 juillet 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [W] [D] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [W] [D] sera donc ordonnée en tant que de besoin, ainsi que de celle des occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin, au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette.

En effet, si le locataire indique qu’il a quitté les lieux, il ne justifie pas du congé délivré et le logement n’a pas été repris par le bailleur de sorte que le locataire est susceptible d’y revenir.

Il n’y a pas lieu toutefois d’assortir cette expulsion d’une astreinte. Le demandeur sera donc débouté de cette demande.

En outre, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Enfin, M. [W] [D], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 07 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 540 euros.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [W] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er décembre 2024.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que M. [W] [D] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [W] [N], M. [W] [D] sera condamné à lui payer une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2023 entre M. [W] [N] et M. [W] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 07 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE M. [W] [N] de sa demande d’assortir cette expulsion d’une astreinte;

RAPPELLE que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

CONDAMNE M. [W] [D] à payer à M. [W] [N] à titre provisionnel la somme de 8150€ au titre de l’arriéré locatif(décompte arrêté au au 22 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du novembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2024 sur la somme de 4370€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

DEBOUTE M. [W] [D] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer à M. [W] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 540 €;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer à M. [W] [N] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la préfecture;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente