AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT

JUGEMENT : [L], [T] / Société SRL MEDIEM

N° RG 24/02877 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4ON

N° 25/27

Du 23 Janvier 2025

Grosse délivrée

M^e Vincent EHRENFELD

M^e Eric MARY

Expédition délivrée

[S] [L]

[R] [T] épouse [L]

Société SRL MEDIEM

KALIACT

Le 23 Janvier 2025

Mentions :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [L] sis [Adresse 9] (ITALIE)

né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 7] (ITALIE),

domicilié : chez M^e Vincent EHRENFELD Avocat, [Adresse 2]

représenté par M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

Madame [R] [T] épouse [L], sis [Adresse 9] (ITALIE)

née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 6] (ITALIE)

domiciliée : chez M^e Vincent EHRENFELD Avocat, [Adresse 2]

représentée par M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

Société SRL MEDIEM, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Localité 4] (ITALIE)

représentée par M^e Eric MARY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Valérie FUCHEZ, Vice-Présidente

GREFFIER : Ludivine ROSSI, Greffier

A l’audience du 9 septembre 2024, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 05 Décembre 2024 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile prorogé au 23 Janvier 2025 .

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, au fond. prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du vingt trois Janvier deux mil vingt cinq, signé par Madame FUCHEZ, Juge de l’exécution, assisté de Madame ROSSI, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon ordonnance sur requête rendue le 12/06/2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice a autorisé la SRL MEDIEM à pratiquer une saisie conservatoire à l’encontre de Mme [R] [T] et de M. [S] [L] pour garantir une créance évaluée provisoirement à concurrence de la somme de 36 000 euros au principal outre intérêts et frais.

Selon procès-verbal de saisie conservatoire de créances en date du 26/06/2024, la SRL MEDIEM agissant en vertu de la décision susvisée, a procédé à l’égard de Mme [R] [T] et de M. [S] [L] à la saisie conservatoire de créances pour un montant total de 36 555,16 euros.

Par acte du même jour, la saisie conservatoire de créances a été dénoncée à Maître [M] [W], Notaire.

Par acte du 02/07/2024, la saisie conservatoire de créances a été dénoncée à Mme [R] [T] et de M. [S] [L].

***

Selon exploit de commissaire de justice en date du 22/07/2024, Mme [R] [T] et M. [S] [L] ont fait assigner la SRL MEDIEM devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice, au visa de l’article L 511-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, en vue d’obtenir la rétractation de l’ordonnance rendue par le juge de l’exécution le 12/06/2024 autorisant la SRL MEDIEM à pratiquer une saisie conservatoire entre les mains de Maître [Z] [P] [U] Notaire, membre de la SCP [P] [U], CHARBONNIER GALLO ET ASSOCIES et ordonner à titre principal, l’annulation de la saisie et à titre susbsidiaire, d’ordonner la mainlevée de ladite saisie conservatoire pratiquée par la SRL MEDIEM. Ils sollicitent en tout état de cause le paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée utilement à l’audience du 09/09/2024 au cours de laquelle, par conclusions visées par le greffe à l’audience, Mme [R] [T] et de M. [S] [L] maintiennent leurs demandes initiales faisant valoir que la saisie est nulle en ce qu’elle n’a pas été opérée entre les mains de Me [W] Notaire chargé de la vente de leur bien mais entre les mains de son associée, Mme [Z] [P] [U], laquelle n’est pas intervenue à la vente et indiquent que la société MEDIEM reconnaît que la saisie n’a pas été opérée entre les mains de Me [W] Notaire chargé de la vente, et que le fait que Me [W] ait déclaré au commissaire de justice qu’il détenait les fonds n’a pas pour effet de régulariser la saisie.

Pour fonder leur demande subsidiaire de mainlevée de la saisie conservatoire, ils soutiennent que la créance n’est pas fondée en son principe car le mandat exclusif de vente signé le 09/10/2023 pour une durée de 6 mois n’a pas été renouvelé conformément au courrier du 06/04/2024 indiquant qu’il était mis fin au mandat. Ils précisent que la vente est intervenue le 24/06/2024 avec un client non présenté par la société MEDIEM. Ils ajoutent que la SRL MEDIEM ne justifie pas du fait de n’avoir pas reçu le courrier recommandé adressé à son établissement de [Localité 8].

Ils exposent que l’agent immobilier selon l’article L 215-1 du code de la consommation doit informer son client par écrit de sa faculté de ne pas reconduire le mandat et d’en décrire les modalités au moins 1 mois avant le terme du mandat. Et que ces dispsotions sont d’ordre public. La société MEDIEM ne justifie d’aucune menace dans le recouvrement de sa prétendue créance car ils sont italiens comme la société et qu’ils sont solvables dans la mesure où ils viennent de vendre leur bien.

En réponse, la SRL MEDIEM par conclusions visées par le greffe, sollicite le rejet des demandes de Mme [R] [T] et de M. [S] [L] et expose que la saisie n’est pas nulle car elle a été notifiée à Me [P] [U] membre de la société notariale qui a reçu la vente ; que Me [W] en charge du dossier et membre de la société notariale [P] [U], a répondu au commissaire de justice sur le procès verbal qu’il détenait la somme de 661 487,86 euros et a dès lors accepté la saisie. Elle précise que l’étude notariale n’est que le tiers saisi de sorte qu’en ayant accepté la saisie par l’intermédiaire de Me [W], la qualité de tiers détenteur n’est pas contestable.

Elle soutient que la créance à l’origine de la saisie conservatoire a un caractère vraisemblable fondée sur une clause du contrat de mandat prévoyant que le mandat est en exclusivité pour une durée de 6 mois ; que le mandat de vente en exclusivité signé le 09/10/2023 expirait dès lors le 09/04/2024 et que sauf dénonciation à l’expiration de la période initiale, « le mandat sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaire au terme de laquelle il prendra automatiquement fin ».

Elle expose n’avoir reçu aucun courrier par LRAR avant le 09/04/2024 et dénonçant le mandat de vente exclusif de sorte que ce dernier s’est renouvelé de manière automatique pour 12 mois. Elle considère que le courrier du 06/04/2024 dénonçant le mandat de vente n’a pas été adressé à la bonne adresse ni au bon nom de sorte que la poste a retourné le courrier à l’envoyeur le 25/05/2025 et que le contrat n’a jamais été dénoncé dans les délais et était en cours en juin 2024, à la date de la vente. Elle estime que dès lors, elle a un droit légitime à obtenir une indemnité de 34 750 euros prévu à la clause pénale.

Elle prétend justifier d’une menace dans le recouvrement de sa créance car les demandeurs sont italiens et ont vendu leur bien de sorte le recouvrement des liquidités est menacé. Elle ajoute que le silence des demandeurs après la mise en demeure démontre leur volonté d’échapper au recouvrement de la commission d’agence et représente des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance. Elle reconnaît avoir omis d’envoyer une lettre d’information aux mandants afin de les informer de leur possibilité d’éviter la reconduction tacite du mandat.

Elle sollicite le paiement d’une indemnité de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification de la décision

En l’espèce, toutes les parties ont comparu. La présente décision sera donc contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Par ailleurs la présente décision est rendue en premier ressort.

Sur la demande principale d’annulation de la saisie conservatoire

Vu les articles 112 à 121 et plus particulièrement l’article 114 du code de procédure civile et l’article L 211-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

S’il n’est pas contestable que le procès verbal de saisie conservatoire du 26/06/2024 a été remis et signifié à Me [Z] [P] [U] Notaire associée au sein de la SCP [P] [U] CHARBONNIER GALLO ET ASSOCIES, titulaire d’un office notarial à MENTON, il n’en demeure pas moins que Me [M] [W] Notaire en charge du dossier au sein même de l’étude, a pu en sa qualité de tiers saisi, déclarer l’étendue de ses obligations à l’égard de Mme [R] [T] et de M. [S] [L], pour un montant de 661 487,86 euros et signé la déclaration en ce sens et reçu les pièces justificatives communiquées en annexe.

Dès lors, la nullité excipée n’a pas été justifiée car l’inexactitude portant sur le nom de notaire en charge du dossier au sein de l’étude en qualité de destinataire au sein de l’étude notariale, n’est que formelle et n’a pas porté grief ni remis en cause la qualité de tiers saisi du notaire Me [W] en charge du dossier de la vente du bien de Mme [R] [T] et de M. [S] [L] ; ce dernier a eu connaissance effectivement le même jour de la saisie conservatoire et a pu faire diligence en déclarant, ainsi qu’il résulte du procès verbal, de l’étendue de ses obligations, confirmant ainsi sa qualité de tiers saisi conformément à l’article L 211-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de rejeter la demande principale de Mme [R] [T] et de M. [S] [L] aux fins d’annulation de la saisie conservatoire de ce chef.

Sur la demande subsidiaire de mainlevée de la saisie conservatoire

En vertu de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Selon l’article R 512-1 du Code des procédures civiles d’exécution : Si les conditions prévues aux articles R. 511-1 à R. 511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l’article L. 511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation.

Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

L’article R 512-2 du même code prévoit que la demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure.

Le créancier saisissant doit donc justifier de conditions cumulatives tenant à une créance paraissant fondée en son principe et une menace dans son recouvrement. Il n’appartient pas au juge de l’exécution de se prononcer sur la réalité de la créance mais de statuer sur le caractère vraisemblable d’un principe de créance, sans qu’il soit exigé que la créance soit certaine ni même sérieusement contestable ou exigible.

Il n’appartient pas au juge de l’exécution dans le cadre de l’octroi d’une mesure conservatoire d’apprécier la liquidité d’une créance ni son quantum mais de constater une apparence de créance fondée en son principe dans les termes de l’article R 511-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est admis qu’une mesure conservatoire soit obtenue pour un terme non échu.

Le juge de l’exécution doit apprécier le bien fondé de la demande au jour où il statue et non au jour où la mesure a été initialement autorisée (Civ 2° 28/06/2006 n° 04-18 598) ; ce qui peut le conduire à tenir compte de faits, survenus postérieurement à la mesure, qui seraient de nature à remettre en cause l’apparence de fondement de la créance en son principe ou l’existence de menaces sur le recouvrement.

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

***

S’il n’appartient pas au juge de l’exécution, de se prononcer sur la réalité de la créance mais de statuer sur le caractère vraisemblable d’un principe de créance, il ressort des éléments contradictoires versés aux débats que l’apparence de la créance excipée par la SRL MEDIEM qui pouvait être de nature à justifier le principe de la saisie conservatoire, fait actuellement défaut.

Au regard des éléments produits, force est de constater que le mandat de vente exclusif de vente signé entre les parties le 09/10/2023 mentionne dans une clause particulière une exclusivité d’une durée de 6 mois, qui de fait s’avère être plus longue de 3 mois par rapport à la période légale de 3 mois initiale requise lors de la conclusion des contrats de mandats exclusifs de vente entre professionnels et consommateurs.

Par ailleurs, figure sur ce mandat, une autre clause intitulée « durée du mandat et exclusivité » au terme de laquelle, il est mentionné le caractère irrévocable du mandat exclusif pendant une période de 3 mois et que : « sauf dénonciation à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaire ». Chacune des parties pourra moyennant un préavis de 15 jours par LRAR mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant la prorogation ».

Or, au regard notamment de l’article 78 de la loi HOGUET, l’agence ne saurait valablement prétendre d’une prorogation automatique de 12 mois supplémentaire, équivalant aux effets d’une reconduction tacite d’une durée d'1 an, sans produire aux débats et à la procédure, la manifestation express de la volonté des mandants quant à la reconduction dudit mandat.

En présence d’une telle clause comme en l’espèce, le mandant a la possibilité de se prévaloir de la nullité de la clause du mandat. La Cour de Cassation ne valide pas la pratique de la tacite reconduction de ce type de mandat exclusif au détriment des consommateurs particuliers vendeurs, en l’absence d’un avenant au contrat initial ou en l’absence de conclusion d’un nouveau contrat de mandat de vente exclusif spécifiant cette volonté particulière. En tout état de cause, le renouvellement du contrat de mandat exclusif de vente ne saurait valablement être tacite ni résulter de manière automatique d’une simple clause manifestement léonine.

Or, il n’est pas contestable que la vente du bien des consorts [T] et [L] a eu lieu par acte notarié du 24/06/2024, (pièce 8) soit postérieurement à l’expiration du contrat de mandat exclusif conclu le 09/10/2023, de sorte que la créance n’apparaît plus manifestement fondée en son principe.

Le courrier des vendeurs mandants du 06/04/2024 démontre que ces derniers ne souhaitaient pas reconduire le mandat exclusif de vente et demandaient à l’inverse l’annulation. La cessation de ce caractère « exclusif » a été clairement exprimé par les mandants de sorte que le renouvellement automatique à défaut de leur accord n’est pas valide. L’erreur matérielle relative au chiffre exact de l’adresse de l’agence MEDIEM de [Localité 8] soit 22 au lieu de 21 figurant sur le talon de la poste italienne de la LRAR versé par par les demandeurs (pièce 2) ne change pas le contenu du courrier exprimant l’absence de volonté de reconduction du mandat exclusif de vente.

A défaut, comme en l’espèce, d’avenant produit aux débats par l’agence MEDIEM ou d’un nouveau contrat de mandat exclusif de vente, à la date de la conclusion de la vente, en tout état de cause, le contrat de mandat exclusif de vente signé le 09/10/2023 était dès lors, expiré comme n’ayant pas été renouvelé valablement.

Enfin, l’agence MEDIEM ne conteste pas avoir failli à son obligation d’information dans les termes de l’article L 215-1 du code de la consommateur en vigueur depuis le 18/08/2022, soit en l’espèce, en sa qualité de professionnel, de l’envoi au plus tôt 3 mois avant et au plus tard 1mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Il est patent qu’un tel avis fait défaut à la procédure. Or, la sanction prévue par le texte susvisé est le terme du contrat à tout moment à compter de la date de la reconduction soit au plus tard en l’espèce au 09/04/2024.

L’agence MEDIEM ne justifie donc pas à ce jour que les conditions édictées par l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution sont remplies.

Les conditions énoncées par l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution n’étant pas réunies, il y a lieu de faire droit à la demande subsidiaire de rétractation de l’ordonnance querellée et d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire susvisée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SRL MEDIEM, partie perdante, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile comprenant les frais de la saisie conservatoire et engendrés par celle-ci.

En équité, il y a lieu de condamner la SRL MEDIEM à payer à Mme [R] [T] et M. [S] [L] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution, la décision du juge est exécutoire de plein droit par provision. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,

DEBOUTE Mme [R] [T] et M. [S] [L] de leur demande principale ;

FAIT DROIT à la demande subsidiaire de Mme [R] [T] et M. [S] [L] ;

ORDONNE la rétractation de l’ordonnance sur requête rendue le 12/06/2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice et, en conséquence ;

ORDONNE la mainlevée de la saisie conservatoire de créances pratiquée à la demande de la SRL MEDIEM, selon procès verbal du 26/06/2024, entre les mains de Me [M] [W] notaire, pour un montant total de 36 555,16 euros ;

CONDAMNE la SRL MEDIEM à payer à Mme [R] [T] et M. [S] [L] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SRL MEDIEM aux entiers dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile comprenant les frais relatifs à la saisie conservatoire ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION