N° RG 25/00605 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DJRM

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [X] [F], demeurant [Adresse 1] [Adresse 2]

représenté par Maître Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Février 2026

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 03 Mars 2026

copie exécutoire délivrée à M^e BOYON

copie conforme délivrée à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2022 à effet du lendemain, Monsieur [R] [F] a donné à bail à Monsieur [V] [B], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation principale meublé situé [Adresse 5], [Adresse 6], appartement n° 86 à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 35 euros incluse, de 485 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme ainsi qu’un dépôt de garantie de 485 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, Monsieur [R] [F] a donné congé à Monsieur [V] [B] pour motifs sérieux et légitimes, en l’occurrence le défaut de paiement de l’intégralité du loyer et charges au terme convenu, pour le 27 août 2025, date d’expiration du contrat de bail en cours.

Monsieur [V] [B] s’est maintenu dans le bien de Monsieur [R] [F] au-delà de cette date.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2025, Monsieur [R] [F] a assigné Monsieur [V] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 7 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la parfaite validité du congé qu’il a délivré le 27 mai 2025 à Monsieur [V] [B],

constater que Monsieur [V] [B] est occupant sans droit ni titre, depuis le 28 août 2025, de son bien situé [Adresse 7] à [Localité 2],

ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] [B], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec le concours de la force publique,

l’autoriser à disposer des biens demeurant dans les lieux loués au terme d’un délai de deux mois après reprise des lieux par commissaire de justice,

condamner Monsieur [V] [B] à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’assignation, une somme de 6 969,13 euros à parfaire le jour des débats,

condamner Monsieur [V] [B] à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [V] [B] aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 février 2026.

Représenté par Maître Elina BOYON, Monsieur [R] [F] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 28 février 2026 s’élève à 7 939,13 euros en ce compris 595,13 euros au titre de quatre factures d’eau restées impayées.

Bien qu’ayant été régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [V] [B] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Il est par ailleurs rappelé que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de sa 3e chambre civile rendu le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ;

Sur la validité du congé

Aux termes du paragraphe I de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement meublé, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre, et à l’expiration duquel le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ;

Il est loisible de constater que le congé délivré le 27 mai 2025 par Monsieur [R] [F] à Monsieur [V] [B] est régulier ;

En effet, il recèle la raison du refus de renouveler le bail, c’est-à-dire un motif légitime et sérieux expressément mentionné dans son titre, en l’occurrence l’inexécution par Monsieur [V] [B] de son obligation majeure de locataire de régler l’intégralité du loyer et charges contractuellement fixé aux termes convenus, a bien été donné avec un préavis de trois mois au moins pour le 27 août 2025, date d’expiration du contrat de bail, et a été signifié par exploit de Maître [E] [J], commissaire de justice au sein de la SCP COUCHOT-[J]-SALA à DAX ;

Par ailleurs, Monsieur [R] [F] justifie le caractère légitime et sérieux du congé donné à son locataire en versant aux débats le dernier décompte arrêté au 28 février 2026 de sa créance locative ainsi que les quatre factures d’eau dont il réclame le paiement, des pièces qui démontrent tout autant que Monsieur [V] [B] a été systématiquement défaillant depuis le mois de décembre 2023 dans l’exécution de sa première obligation de locataire de régler l’intégralité du loyer et charges mensuel aux termes convenus et qu’il n’a jamais régularisé ces retards, laissant au contraire prospérer sa dette locative, étant précisé que ce grave manquement, de jurisprudence aussi ancienne que constante, constitue un motif sérieux et légitime justifiant le non-renouvellement du bail ;

Le congé du 27 mai 2025 sera donc déclaré régulier.

Sur la demande principale

Sur l’occupation des lieux sans droit ni titre

Monsieur [V] [B] n’a pas respecté les termes du congé puisqu’il s’est maintenu dans le bien de Monsieur [R] [F] au-delà du 27 août 2025, date jusqu’à laquelle il était en droit de l’occuper ;

IL sera donc déclaré occupant sans droit ni titre depuis le 28 août 2025 du bien de Monsieur [R] [F].

Sur le trouble manifestement illicite et l’expulsion

Conformément à l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Le droit de propriété, ainsi, a un caractère absolu et prime, de jurisprudence constante, sur le droit au respect du domicile de l’occupant que protège l’article 8 de la Convention des droits de l’homme et des libertés fondamentales, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constituant un trouble manifestement illicite, défini comme toute perturbation résultant d’un fait qui constitue, directement ou indirectement, une violation évidente d’une règle de droit et qui permet au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant ;

Monsieur [V] [B], pourtant dépourvu de titre et de droit, se maintient coûte que coûte dans les lieux que leur propriétaire, Monsieur [R] [F], l’exhorte à libérer ;

Cette occupation en violation flagrante des règles de droit posées aux articles 544, 1888 et 1889 du Code civil constitue, par voie de conséquence, un trouble manifestement illicite de nature, au surplus, à contrecarrer la vocation locative du bien de Monsieur [R] [F] qui est injustement privé de la perception de loyers qui lui reviennent ;

Il sera donc enjoint à Monsieur [V] [B] de libérer les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 2] dans un délai de quinze jours à compter de la signification de cette décision, tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, et dit que dans l’hypothèse d’une expulsion forcée, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment l’assignation et le relevé de sa dette locative arrêtée au 28 février 2026, établissent que Monsieur [V] [B] n’a plus scrupuleusement honoré son obligation de locataire de payer le loyer et charges au terme convenu à partir de l’échéance du mois de décembre 2023 puisque le débet de son compte, qui s’élevait à 156 euros le 31 décembre 2023, n’a par la suite cessé de progresser, passant à 1 287 euros le 31 mai 2024, 2 131 euros le 30 septembre 2024, 3 141 euros le 28 février 2025, 3 949 euros le 30 juin 2025, 4 919 euros le 31 août 2025, 5 889 euros le 1er octobre 2025, 6 374 euros le 30 novembre 2025 et enfin 7 344 euros le 28 février 2026 ;

De plus les quatre factures d’eau des 31 mars 2024, 30 septembre 2024, 31 mars 2025 et 30 septembre 2025, d’un montant respectif de 224,54 euros, 124,97 euros, 163,25 euros et 82,37 euros, prouvent que Monsieur [V] [B] est à ce titre redevable d’une somme de 595,13 euros envers son bailleur ;

La somme de 7 939,13 euros (7 344 + 595,13) que Monsieur [R] [F] lui réclame est ainsi parfaitement justifiée ;

Le silence observé par Monsieur [V] [B] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des [Localité 3] pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à démontrer qu’il n’a en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [V] [B] sera donc condamné à payer à Monsieur [R] [F], au titre de sa dette locative arrêtée au 28 février 2026, une somme provisionnelle de 7 939,13 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2025 sur celle de 6 969,13 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur la demande d’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son entière responsabilité incombe à Monsieur [V] [B] qui se maintient illégalement dans le bien de son bailleur malgré le congé régulier qui lui a été signifié ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [F] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [V] [B] sera donc condamné à lui payer une somme provisionnelle de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En vertu de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [V] [B], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare régulier le congé pour motif sérieux et légitime délivré le 27 mai 2025 par Monsieur [R] [F] à Monsieur [V] [B].

Constate que Monsieur [V] [B] est occupant sans droit ni titre du bien de Monsieur [R] [F] depuis le 28 août 2025.

Enjoint à Monsieur [V] [B] de libérer les lieux situés [Adresse 5], [Adresse 8] à [Localité 2], dans un délai de QUINZE JOURS (15 jours) suivant la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [V] [B], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec le concours de la force publique.

Dit que le sort des meubles et objets garnissant les lieux sera régi, dans l’hypothèse d’une expulsion forcée, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Condamne Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [R] [F], au titre de sa dette locative arrêtée au 28 février 2026, une somme provisionnelle de SEPT MILLE NEUF CENT TRENTE-NEUF EUROS et TREIZE CENTIMES (7 939,13 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2025 sur celle de 6 969,13 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [R] [F] une somme provisionnelle de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [V] [B] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE