MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Juillet 2025

DOSSIER : N° RG 23/04862 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SNET

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 11 Juillet 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Monsieur PEREZ, Greffier lors des débats

Madame CHAOUCH, Greffier lors du prononcé

DEBATS

à l’audience publique du 09 Mai 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [W] [E] [K] [R], immatriculée sous le n° [Numéro identifiant 1]

née le 23 Septembre 1981 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 001, et par Maître Marc JOUANEN de la SCP JOUANEN VIDAL-GRELLET DOOGHE, avocats au barreau de SAINT OMER, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.A. CGI DU BATIMENT, RCS [Localité 9] 432 147 049., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 330, et par Maître Armelle MONGODIN de la SAS DELCADE, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 15 juin 2021, Madame [W] [R] a acquis en l’état futur d’achèvement de la SCCV du [Adresse 7] les lots n°5 et 12 constitués par une villa et un parking extérieur d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] (31), figurant au cadastre section AP n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], pour un prix de 255 000 €.

La livraison était prévue le 30 avril 2022.

Le 23 octobre 2020, la SCCV du [Adresse 7] a souscrit une garantie financière d’achèvement auprès de la caisse de garantie immobilière du bâtiment (ci-après la SA CGI), sous la forme d’un cautionnement au profit des acquéreurs.

Madame [R] a payé les appels de fonds qui lui ont été adressés, le dernier étant daté du 24 juin 2022, le chantier étant ensuite arrêté.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2022, Madame [R] a mis en demeure la SCCV du Buis de lui faire connaître l’état d’avancement des travaux.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 19 décembre 2022, elle a mis en demeure la SA CGI de mettre en oeuvre sa garantie financière d’achèvement.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juin 2023, la SA CGI a mis en demeure la SCCV du [Adresse 7] de justifier de sa capacité financière à achever le programme, et, à défaut, de lui communiquer les pièces nécessaires à la mise en oeuvre de sa garantie.

Le 15 mai 2023, l’associé principal à 98 % de la SCCV du [Adresse 7], la société Ermès Investissement, a été placée en redressement judiciaire, procédure convertie en liquidation judiciaire le 24 juillet 2023.

Le 19 juin 2023, le gérant de la SCCV du [Adresse 7], la société Opale Distribution, a de même été placé en redressement judiciaire, procédure convertie en liquidation judiciaire le 24 juillet 2023.

Le 25 août 2023, Madame [R] a fait établir un procès verbal de constat par un commissaire de justice concernant l’état du chantier.

Deux autres mises en demeure ont été adressées à la SA CGI les 12 et 22 septembre 2023.

Compte tenu de la défaillance financière de la SCCV du Buis, la SA CGI a saisi le président du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de désignation d’un administrateur ad hoc chargé d’exercer la mission de maîtrise d’ouvrage et de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement du chantier, ce qui a été fait par ordonnance du 20 novembre 2023.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 24 novembre 2023, Madame [R] [W] a fait assigner la SA CGI du Bâtiment devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir la condamner à exécuter la garantie financière d’achèvement sous astreinte, et à lui payer une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 2 mai 2025, reportée au 9 mai 2025.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 20 août 2024, Madame [R] demande au tribunal de bien vouloir :

— Condamner la SA CGI à exécuter sa garantie financière d’achèvement conformément aux dispositions légales et contractuelles, et à fournir en conséquence les sommes nécessaires pour mener à bien l’achèvement de l’immeuble acquis par Madame [R], et des VRD nécessaires à la mise en état d’habitabilité ;

— Condamner la SA CGI à exécuter ladite obligation sous astreinte de 5 000 €/jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner la SA CGI à payer la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts ;

— Condamner la SA CGI au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En substance, Madame [R] reproche à la SA CGI un manque de réactivité suite à sa demande, et le défaut total d’information à son égard quant aux démarches engagées. Elle affirme que le chantier n’a pas redémarré et qu’il appartient à la SA CGI d’assurer l’effectivité et l’efficacité de la garantie en s’informant du suivi des travaux. Elle estime donc que la mise en oeuvre de la garantie n’est pas achevée.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, la SA CGI demande au tribunal, au visa de l’article L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, de bien vouloir :

— Débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SA CGI;

— Condamner Madame [R] à payer à la SA CGI la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [R] aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Baysset, avocat au barreau de Toulouse, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SA CGI soutient principalement qu’elle a mis en oeuvre sa garantie et a exécuté ses obligations légales et contractuelles sans défaillance. Elle souligne que c’est la mission de l’administrateur ad hoc qui a été désigné d’achever les travaux, elle-même devant en assurer le financement, ce qu’elle a fait.

Elle ajoute que l’administrateur ad hoc tient Mme [R] informée de l’évolution de la situation, et que les travaux n’ont pas repris en raison de la nécessité, pour ce dernier, de procéder à des investigations préalables, dès lors qu’il reprend la responsabilité des éventuels désordres qui surviendraient à l’issue de l’opération de construction.

Enfin, elle estime ne pas avoir tardé à intervenir, dès lors qu’elle est tenue de réagir non à la réclamation des acquéreurs mais à la défaillance financière du vendeur. Elle rappelle à ce titre qu’à ce jour, la SCCV du Buis est toujours in bonis.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I / Sur l’exécution de la garantie financière d’achèvement

L’article L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation dispose :

“Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L.261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement.”

En application de ce texte, le garant d’achèvement ne doit pas s’immiscer dans l’opération de construction confiée à l’administrateur ad hoc. Pour autant, dès lors qu’il reste tenu de financer celle-ci, il ne peut s’en désintéresser complètement, et doit se tenir informé de l’avancement des travaux et contribuer à l’efficacité de son propre engagement.

Par ailleurs, le garant peut voir sa responsabilité engagée, notamment s’il tarde à financer les travaux objet de sa garantie, et que le retard dans l’achèvement de l’ouvrage est la conséquence de celui du garant à remplir ses obligations.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Mme [R] a sollicité la SA CGI suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 19 décembre 2022. Cette dernière lui a répondu le 23 décembre 2022 qu’elle allait s’informer de la situation auprès de la SCCV du Buis.

La SA CGI ne justifie ensuite que d’un courrier de mise en demeure adressé à la SCCV du [Adresse 7] par lettre recommandée avec accusé de réception le 6 juin 2023, auquel est joint une réclamation de la société Mésolia, acquéreur, datée du 30 mai 2023 et faisant référence à une première réclamation du 22 février 2023 similaire à celle adressée par Madame [R].

Pour autant, c’est à bon droit que la SA CGI fait valoir que sa garantie n’est mobilisable qu’en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par le défaut de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Ainsi, le seul arrêt du chantier ne suffit pas à caractériser la défaillance financière du vendeur. Pour autant, il suscite une présomption de défaillance et impose, de ce fait, une certaine réactivité au garant.

En l’espèce, il est constant que les travaux ont été interrompus à la fin du mois de juin 2022, et que la SA CGI en a été informée six mois plus tard, soit en décembre 2022. Cette situation était de nature à faire présumer que la SCCV du Buis était confrontée à une difficulté insurmontable faisant obstacle à l’achèvement de l’ouvrage, et donc à envisager une défaillance financière.

Cependant, concernant la situation financière de la SCCV du [Adresse 7], il ressort de l’extrait Kbis la concernant en date du 4 octobre 2023 que celle-ci ne faisait alors pas l’objet d’une procédure collective, de sorte que l’information la plus facile d’accès sur sa santé financière n’était pas, en début d’année 2023, alarmante, l’absence de procédure collective laissant penser qu’elle ne se trouvait pas en cessation de paiement.

Par ailleurs, ce document indique que le gérant de la SCCV du Buis est la SAS Opale distribution, laquelle revêt aussi la qualité d’associée aux côtés de la SAS Ermès Investissement et de la SAS Fundimmo.

Or, les extraits du bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) mentionnent une procédure de redressement judiciaire pour les sociétés Opale Distribution et Ermès Investissement, ouvertes respectivement les 19 juin et 15 mai 2023, et leur conversion en liquidation judiciaire le 24 juillet 2023.

Ainsi, à compter de mai 2023, le caractère financier des difficultés insurmontables rencontrées par la SCCV du Buis était mis en évidence, le caractère irrémédiable de sa situation étant officialisé en juillet 2023.

Il ressort de ces éléments qu’en adressant sa mise en demeure le 6 juin 2023, la SA CGI a engagé la procédure qui devait mener à la mise en oeuvre de sa garantie dans la suite immédiate de l’ouverture de la procédure collective relative à la SAS Ermès Investissement, et donc dès que les raisons financières de l’interruption des travaux ont été acquises.

Le fait qu’elle ait ou non sollicité la SCCV du Buis dans la période écoulée du 19 décembre 2022 au 6 juin 2023 est indifférent à la résolution du litige dès lors qu’en tout état de cause, le fait que l’interruption des travaux résulte de la défaillance financière de l’intéressée n’était pas acquis à cette période.

Or, au delà du 15 mai 2023, la SA CGI justifie de la mobilisation de sa garantie dans des délais raisonnables, puisqu’elle a adressé une mise en demeure au constructeur le 6 juin 2023, puis a déposé une requête devant le Président du tribunal judiciaire de Toulouse le 15 octobre 2023, étant rappelé que la conversion des procédures de redressement judiciaire en liquidation judiciaire a eu lieu le 24 juillet 2023, imposant à tous la certitude que le gérant ne formulerait aucune réponse à la SA CGI ni aux acquéreurs.

Il résulte de ce qui précède que Madame [R] ne démontre pas l’existence d’une faute de la SA CGI concernant la mobilisation de sa garantie. Au surplus, elle n’allègue pas que le retard dans l’achèvement de l’ouvrage serait la conséquence de celui du garant à remplir ses obligations, de sorte que la preuve d’un préjudice qui résulterait d’un éventuel manque de réactivité n’est pas davantage rapportée.

Par ailleurs, il apparaît que la procédure suivie par la SA CGI pour la mise en oeuvre de sa garantie, à savoir d’une part la requête aux fins de désignation d’un administrateur ad hoc et d’autre part le financement de la suite des travaux, ne se heurte à aucune contestation précise de Madame [R], et apparaît conforme aux obligations d’un garant financier d’achèvement.

Aucun élément ne laisse supposer que la SA SGI sera défaillante à l’avenir, étant observé qu’en tout état de cause, seul un préjudice actuel et certain peut être réparé.

Aussi, concernant le suivi de la reprise du chantier, Mme [R] produit une note n°2 adressée par l’administrateur ad hoc le 25 juin 2024, dans laquelle il fait une description détaillée de l’état d’avancement de la reprise du chantier, tant sur le plan matériel que juridique, et explique les étapes à venir.

Il s’en déduit que Madame [R] est parfaitement informée de l’évolution de la situation depuis la désignation de cet administrateur ad hoc, et que l’absence de transmission d’informations de la part de la SA CGI, à ce stade, ne lui cause aucun préjudice.

Il est en outre notable que ce courrier démontre que des diligences précises et adaptées sont accomplies, de sorte que la démarche de la SA CGI de faire désigner un administrateur ad hoc était adaptée à la situation, en ce qu’elle permettra d’achever l’ouvrage dans des conditions sérieuses. Il ne saurait donc lui être reproché de ne pas contribuer à l’efficacité de son engagement.

Dans ces conditions, Madame [R] échoue à réunir les conditions de la responsabilité de la SA CGI au regard de ses obligations légales et contractuelles tendant à aboutir à l’achèvement de l’ouvrage par la mise en oeuvre de sa garantie.

Pour les mêmes raisons, dès lors qu’il est jugé que la SA CGI a rempli ses obligations, la demande tendant à la condamner sous astreinte à mettre en oeuvre sa garantie sera rejetée, en ce qu’elle est sans objet, cette mise en oeuvre étant effective.

II / Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1104 du code civil impose une obligation de bonne foi dans l’exécution des contrats, dans les termes suivants : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi./Cette disposition est d’ordre public.”

L’article 1217 du même code prévoit notamment que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution, des dommages et intérêt pouvant s’y ajouter.

En l’espèce, Madame [R] établit qu’elle a relancé à de nombreuses reprises la SA CGI pour connaître sa position et être informée de l’avancement de la situation, sans jamais obtenir de réponse.

Au regard de la chronologie des faits, il apparaît que ce silence a été préjudiciable à Madame [R], puisqu’elle a introduit la présente instance avec pour demande principale que la garantie soit mise en oeuvre le 24 novembre 2023, soit quelques jours après que la SA CGI ait obtenu la désignation d’un administrateur ad hoc pour la reprise des travaux, ce dont rien n’indique que Madame [R] était informée.

Ainsi, le défaut d’information imputable à la SA CGI, malgré les nombreuses relances de Madame [R], a causé un préjudice à cette dernière, en ce qu’elle a formulé, sans le savoir, une demande sans objet engageant des frais et tracas devenus inutiles.

Dans ces conditions, le préjudice moral invoqué par Madame [R] est caractérisé, et résulte bien d’une négligence blâmable de la SA CGI dans la gestion de son dossier.

A ce titre, la SA CGI sera condamnée à réparer le préjudice subi par Madame [R], en lui payant une somme de 2 000 €.

III / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de considérer que c’est la SA CGI qui perd le procès, dès lors que c’est à raison de son insuffisance dans l’exécution de son contrat que l’action a été introduite, et que cette insuffisance est sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts à Madame [R].

Par conséquent, la SA CGI sera condamnée aux entiers dépens

Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La solution du litige conduit à accorder à Madame [R] une indemnité pour frais de procès à la charge de la SA CGI, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [W] [R] de sa demande tendant à voir condamner la SA CGI à exécuter sa garantie financière d’achèvement sous astreinte ;

Condamne la SA CGI à payer à Madame [W] [R] une somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral ;

Met les dépens à la charge de la SA CGI ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SA CGI à payer à Madame [W] [R] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 11 juillet 2025.

Le Greffier, La Présidente,