TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Adresse 13]

NAC: 5AA

N° RG 25/01178 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T73R

JUGEMENT

N° B

DU : 22 Septembre 2025

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité

C/

[J] [K] épouse [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Septembre 2025

à M^e SALLES

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 22 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [J] [K] épouse [M], demeurant [Adresse 12]

comparante en personne

Exposé du litige

La SA HLM des Chalets a acquis sur la commune de [Localité 7], par acte notarié reçu par Maître [N] le 14 septembre 1981 et publié à la conservation des hypothèques le 5 octobre 1981, des parcelles cadastrées Section [Cadastre 5] à [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 7].

Elle a construit sur les parcelles 1982 à 1985 un lotissement situé [Adresse 8] et [Adresse 12]

[Adresse 12] composé de deux pavillons de type 4 et de deux pavillons de type 5.

Madame [J] [O] et son mari se sont installés dans le pavillon construit sur la parcelle [Cadastre 6] [Adresse 11] à compter du 1er mars 1983 pensant se trouver dans le cadre d’une location-accession.

Par acte notarié du 3 août 2020, la SA HLM des Chalets a vendu à l’Office public d’habitation de [Localité 9] (OPH 31) un certain nombre de biens immobiliers dépendant de son patrimoine et situés sur plusieurs communes dont celle de [Localité 7].

L’ensemble immobilier dans lequel se trouve le pavillon loué à Madame [O] a ainsi été cédé à l’OPH 31, le transfert de jouissance a été fixé au 1er janvier 2021 .

Le dossier locatif remis par le vendeur à 1'acquéreur ne comprenant pas le contrat de bail signé entre la SA des Chalets et Madame [O], l’OPH 31 considère que cette dernière est bénéficiaire d’un bail verbal.

La locataire a régulièrement réglé ses loyers pendant des années mais a arrêté de verser ceux-ci s’estimant propriétaire de ce bien après plus de vingt ans d’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice signi é à personne le 5 février 2025, l’OPH 31, a fait délivrer assignation à Madame [O] [J], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour demander de :

DIRE que la violation par Madame [J] [O] de ses obligations de locataire

justi e la résiliation du bail liant les parties,

PRONONCER la résiliation du bail verbal conclu le 1er mars 1983 pour absence de paiement des loyers depuis le 1er juin 2023, absence de justification de l’assurance locative et des revenus, comportement agressif et vindicatif à l’égard du bailleur et refus de laisser pénétrer l’entreprise mandatée pour réaliser les travaux d’isolation des combles et de VMC,

ORDONNER l’expulsion de Madame [J] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNER Madame [J] [O] au paiement de la somme de 16.876,45 € selon décompte arrêté au 22 janvier 2025 au titre des loyers et charges échus et SLS, mois de décembre 2024 compris, somme à parfaire le jour de l’audience,

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer et des charges contractuels soit 625,50 € et ce jusqu’à complète libération des lieux par les occupants et

remise des clés,

ORDONNER la communication par Madame [J] [O] de ses avis d’impositions sur le revenus pour les revenus perçus en 2022 et 2023,

AUTORISER l’OPH 31 et l’entreprise VITELLIN, ou toute entreprise de son choix en cas d’indisponibilité de cette dernière, à pénétrer dans le pavillon [Adresse 11] afin de réaliser les travaux d’isolation des combles et du remplacement de la VMC faisant l’objet des ordres de service du 26 juillet 2023,

AUTORISER la société RLDH Officiales, commissaires de justice à [Localité 4] à pénétrer dans le pavillon [Adresse 11], avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique pour dresser constat de l’état des lieux et accompagner l’entreprise qui interviendra,

CONDAMNER Madame [J] [O] au paiement d’une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 2/06/2025, l’OPH 31 représenté par son Conseil par voie de conclusions responsives demande de :

DEBOUTER Madame [O] de ses fins, moyens et conclusions,

JUGER que la violation par Madame [J] [O] de ses obligations de locataire justifie la résiliation du bail liant les parties,

PRONONCER la résiliation du bail verbal conclu le 1er mars 1983 pour absence de paiement des loyers depuis le 1er juin 2023, absence de justification de l’assurance locative et des revenus, comportement agressif et vindicatif à l’égard du bailleur et refus de laisser pénétrer l’entreprise mandatée pour réaliser les travaux d’isolation des combles et de VMC,

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Madame [J] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNER Madame [J] [O] au paiement de la somme de 21.167,13 € selon décompte arrêté au 26 mai 2025 au titre des loyers et charges échus et SLS, mois d’avril 2025 compris,

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer et des charges contractuels soit 625,50 €.et ce jusqu’à complète libération des lieux par les occupants et

remise des clés,

ORDONNER la communication par Madame [J] [O] de ses avis d’impositions sur le revenu pour les revenus perçus en 2022 et 2023,

AUTORISER l’OPH 31 et l’entreprise VITELLIN, ou toute entreprise de son choix en cas d’indisponibilité de cette dernière, à pénétrer dans le pavillon [Adresse 11] afin de réaliser les travaux d’isolation des combles et du remplacement de la VMC faisant l’objet des ordres de service du 26 juillet 2023,

AUTORISER la société RLDH Officiales, commissaires de justice à [Localité 4] à pénétrer dans le pavillon [Adresse 11], avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique pour dresser constat de l’état des lieux et accompagner l’entreprise qui interviendra,

CONDAMNER Madame [J] [O] au paiement d’une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il expose en outre oralement :

Qu’il s’agit d’un problème de contestation de propriété que la défenderesse ne peut pas prouver.

Que Madame [O] a un bail verbal dont il est demandé la résiliation pour absence de paiement des loyers, absence de justification de l’assurance, absence de justification des revenus, comportement agressif, refus de laisser entrer des sociétés pour effectuer des travaux.

Que la dette locative a atteint 21 167,13€ pour loyers et charges au 26 mai 2025 ( arrêtée au mois d’avril 2025).

Que l’indemnité d’occupation demandée est de 625,50€, outre l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Qu’à compter du 1/03/1983 le loyer a été payé de manière régulière.

Qu’un acte notarié est intervenu le 3/08/2020 la SA HLM des Chalets vendant à l’OPH 31.

Que par lettre du 27/11/2020 les locataires ont été informés de la cession du bail.

Madame [O] a décidé de ne plus payer ses loyers et le 12/04/2022 elle a régularisé sa situation.

Que depuis juin 2023 elle ne paie plus rien indiquant avoir consigné les loyers mais sans aucune preuve.

Qu’elle soutient être titulaire d’un contrat d’accession à la propriété sans aucune preuve, il n’y a aucun enregistrement de bail.L’acte a été passé entre deux bailleurs sociaux et Madame [O] n’a qu’un droit de jouissance attribué à un locataire.

Que par courrier du 17/06/1983 du groupement coopératif des Chalets il est précisé que le seul gestionnaire est la SA des Chalets et qu’il s’agit d’un numéro de locataire et non de sociétaire qui est porté sur ce document.

Que la dette se décompose en : 14 251,53€ de loyers impayés et 6 965,60€ de surloyers facturés depuis janvier 2024 jusqu’à avril 2025, le bailleur social appliquant le SLS (Supplément de Loyer de Solidarité ).

La défenderesse considère que l’assignation n’est pas valable mais qu’en application des articles 54 et 56 du code de procédure civile la mention de la date de naissance n’est pas obligatoire qu’elle soit erronée ou non.

Que l’huissier n’est pas tenu de vérifier l’identité de la personne à qui il remet l’assignation.

Que l’assignation a été valablement délivrée ayant été remise en main propre.

Que Madame [O] a refusé par mail de produire l’attestation d’assurance.

Qu’elle a interpellé de manière injurieuse les agents de l’Office et qu’il y a eu un rappel à la loi.

Qu’elle a refusé de laisser pénétrer dans les lieux l’entreprise pour des travaux et donc qu’il est demandé que l’entreprise VITELLIN ou toute autre puisse exécuter les travaux.

Qu’il est demandé la résiliation du bail.

A la même audience Madame [J] [O] présente, expose après vérification de son identité :

Qu’elle est née [K] et son nom d’épouse est [M], née le 24/04/1954, mariée depuis 2023 avec Monsieur [M].

Qu’en 1983 c’est le maire qui a remis les clés à Monsieur et Madame [O], que cela faisait suite à une demande orale qui lui avait été formulée.

Qu’il n’y a pas eu de dossier de demande de logement social à l’Office d’HLM ni à la mairie.

Qu’une personne des Chalets aurait dû faire un état des lieux, c’était tout neuf.

Qu’il n’y a pas eu de dépôt de garantie de versé.

Que le Maire de [Localité 7] leur avait dit que dans vingt ans ils étaient chez eux.

Que lors du permis de construire la mairie de [Localité 7] était propriétaire du terrain et les Chalets propriétaire du bien.

Que selon la source info patrimoine 2011 il y a eu rétrocession du terrain aux Chalets.

Qu’en 2003, les vingt ans s’étant écoulés il a été demandé à la mairie pourquoi la cession ne c’est pas faite.En 2011, Maître [H] décédé depuis, s’est occupé de cette affaire mais les Chalets n’ont pas répondu.

Qu’en 2000, apprenant le transfert de propriété des Chalets à l’OPH 31, les Chalets ont été sollicités pour régulariser la situation du bail et de la propriété et informés que sans réponse les loyers seraient bloqués sur un compte mais qu’après discussion la somme de 9 000€ a été débloquée.

Qu’en juin 2023 un courrier de mise en demeure a été adressé au président de l’OPH 31.

Que l’OPH 31 a tenté de faire intervenir la mairie pour faire signer un bail.

Qu’elle ne se considère pas comme propriétaire mais veut savoir quel est son titre par rapport à la maison.

L’affaire est mise en délibéré au 22/09/2025.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par les parties.

Pendant le temps du délibéré Madame [K] épouse [M] [J] a transmis au tribunal judiciaire de Toulouse deux enveloppes, reçues au service du courrier le 17/06/2025 et le 14/08/2025 avec un certain nombre de pièces en complément de celles déjà versées au dossier ou en faisant doublon.

Ces pièces seront écartées aucune note en délibéré n’ayant été autorisée par le tribunal et cette transmission étant effectuée en dehors du principe du contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I- sur la régularité de l’assignation :

Madame [K] épouse [M] [J] ( ex-Madame [O]) soutient que l’assignation serait nulle à la suite de plusieurs erreurs.

— L’erreur sur la date de naissance de la personne assignée qui constituerait une erreur substantielle :

L’assignation délivrée au nom de Madame [J] [O] porte mention d’une date de naissance au 13/06/1949.Après vérification sur pièce d’identité à l’audience, elle est née le 24/04/1954.

En application des dispositions des articles 54 et 56 du code de procédure civile, la mention de la

date de naissance du défendeur ne fait pas partie des mentions obligatoires à peine de nullité.

L’article 54 de ce même code stipule :

« La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ; (…) »

Ainsi, la mention de la date de naissance n’est obligatoire que pour la personne physique qui est en situation de demandeur et cette erreur sur la date de naissance de la défenderesse ne peut entraîner de nullité.

— L’absence de vérification d’identité par le commissaire de justice :

Comme indiqué par le commissaire de justice, lors de la délivrance de l’acte, l’assignation a été remise à la personne qui a déclaré être Madame [O] à son domicile.

Le commissaire de justice qui procède à la signification d’un acte à personne n’a pas à véri er l’identité de la personne qui déclare en être le destinataire. La défenderesse ne conteste pas avoir reçu l’acte.

— L’absence de signature de réception :

Les dispositions du code de procédure civile régissant les conditions de délivrance des significations des actes par les commissaires de justice ne requièrent aucune signature de réception ou contre-signature.

L’assignation a donc été valablement et régulièrement délivrée.

Madame [K] épouse [M] [J] sera déboutée de sa demande d’annulation de l’assignation.

II – Sur la demande de documents formulée par Madame [O] et l’existence d’un bail

Madame [K] épouse [M] sollicite la communication de son contrat de bail et de son dossier de demande de logement soutenant qu’il n’y en a pas eu.

Il semble que le dossier locatif remis par le vendeur à l’acquéreur soit succinct.

Il ne comprend pas le contrat de bail qui aurait été signé entre la SA des Chalets et Madame [O] ni le dossier de demande de logement.

Madame [O] (Madame [K] épouse [M]) conteste avoir signé un contrat de bail, et avoir réalisé un état des lieux d’entrée, le maire de la commune de [Localité 7] lui ayant remis les clés le 1/03/1983 lui indiquant seulement qu’elle serait propriétaire après vingt ans de paiement de ses loyers.

Elle se considère comme étant dans le cadre d’une location-accession et indique même dans certaines pièces remises qu’elle est « propriétaire de fait ».

Le cadre spécifique de la location-accession a été fixé par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 laquelle qualifie de location-accession le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option d’achat, la redevance étant la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien. Cette loi est postérieure à l’installation de Monsieur et Madame [O] dans les lieux.

En outre, même en 1983, sans cadre légal spécifique il est difficile d’imaginer un transfert de propriété foncière, après paiement de vingt annuités de loyers, sans au moins un contrat écrit qui aurait dû être notarié.

Et ce contrat de location-accession rédigé devant notaire aurait dû faire l’objet d’une publicité foncière en application des dispositions de l’article 28-1° du décret du 4 janvier 1955 s’agissant d’un bail d’une durée supérieure à 12 ans.

Hors, aucun contrat de bail n’a été enregistré à la conservation des hypothèques.

L’acte de cession du 3 août 2020 portant sur un certain nombre de biens immobiliers de la SA HLM des Chalets à l’OPH 31 ne comporte aucune mention particulière concernant les pavillons situés dans le lotissement quant à l’existence d’un contrat de location-vente ou d’une réservation quelconque au profit de la locataire.

Il est précisé par contre dans cet acte que le vendeur a souscrit des conventions de réservations concernant des biens situés sur les communes de [Localité 14], [Localité 10], … mais aucune réservation n’est indiquée pour les biens situés sur la commune de [Localité 7] (Pièce 1 -page 72).

Madame [K] épouse [M] indique qu’il n’y a pas eu de contrat de bail mais cela vient en contradiction avec une des pièces qu’elle fournit de son avocat de l’époque Maître [L] [H] qui dans son courrier du 2/08/2011 adressé au groupe des Chalets évoque « être le Conseil de Madame [J] [O], occupante d’un pavillon HLM de type 5, sis [Adresse 11] suivant contrat de bail à usage d’habitation

n° L/ 14733 a effet au 1er mars 1983, pour lequel elle avait été informée par voie d’affichage, lors de son emménagement, qu’elle pouvait en devenir propriétaire après une période locative de 20 années ».

Il apparaît donc qu’un contrat de bail a existé entre la SA des Chalets puis l’OPH 31 et Madame [O] (Madame [K] épouse [M]) pendant plus de 40 ans.

Même si un bail écrit n’a pu être produit, il y a lieu de considérer que Madame [K] épouse [M] est bénéficiaire d’un bail verbal après avoir payé son loyer pendant plus de 37 ans et avoir pu percevoir l’APL à une certaine période jusqu’en mai 2005 par exemple, les organismes sociaux ayant eu à constituer un dossier.

De même, le dossier de demande de logement social a pu être égaré avec le temps et le transfert de patrimoine entre sociétés.

Madame [O] ( devenue Madame [K] épouse [M]) était dès l’origine dans un lien contractuel avec la SA des Chalets et ensuite avec l’OPH 31 même si elle dit ne pas avoir été informée du transfert de patrimoine, ce qui est contredit par le courrier qui lui est adressé le 27/11/2020 l’informant du changement de bailleur dès le 1er janvier 2020 ( cf pièce 3 demandeur).

Elle soutient avoir été sociétaire du Groupement Coopératif des Chalets avec le n° 523241 qui lui a été indiqué dans des courriers pour paiement des loyers.

Les sociétaires sont copropriétaires de leur coopérative et sont convoqués chaque année en assemblée générale. Ils y votent les orientations stratégiques, se prononcent sur les comptes annuels et élisent leurs représentants au conseil d’administration, une élection pour laquelle ils peuvent candidater.

Cependant, elle ne produit aucun document autre que celui du groupement coopératif des chalets en date du 17/06/1983 (qui fait un rappel en indiquant le n° de sociétaire 523241 pour éviter des erreurs de paiement), comme convocation à assemblée générale, paiement d’une adhésion, acquisition de parts sociales, compte rendu…

Un tel numéro de sociétaire n’a pu subsister longtemps le Groupement Coopératif des Chalets ayant été dissout par anticipation le 30/04/1998 selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 30/04/1998 ( pièce produite par la défenderesse).

On peut noter que Madame [O] (devenue Madame [K] épouse [M]) ne fait pas partie des membres convoqués et présents à l’AG extraordinaire de ce groupement coopératif nonobstant le numéro de sociétaire qu’elle met en avant.

Madame [K] épouse [M] ne prouve pas avoir été sociétaire du groupement coopératif et le terme de sociétaire ( signifiant locataire selon l’Office) retrouvé dans un courrier ne peut l’autoriser à se dire propriétaire du bien occupé après vingt ans de paiement de loyers.

Le fait qu’elle soit titulaire d’un contrat de fourniture d’ électricité (EDF) depuis des années et ce depuis son installation ne prouve pas qu’elle est propriétaire du bien.

Les travaux effectués tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du logement ne prouvent pas qu’elle est propriétaire du bien même si la mairie de [Localité 7] a enregistré la déclaration en avril 2011 de l’installation d’un abri de jardin de 16m² effectuée sans autorisation du bailleur.

L’info Patrimoine de 2011 produite relative à la section [Cadastre 6], n’est pas très explicite des ratures sont expliquées par des erreurs de retranscription.

Il ne pourra être communiqué les divers documents réclamés à l’OPH 31 celui-ci n’en étant pas le rédacteur ou ceux-ci n’étant pas en sa possession (dossier locatif transmis par la SA des Chalets incomplet) ou ne relevant pas de son ressort (cadastre, titre de propriété de la SA des Chalets, documents liés au projet de construction initial…)

L’accès demandé aux archives cadastrales et actes notariés, de même que l’enquête réclamée sur les transactions foncières et les actes notariés portant sur le logement occupé par Madame [K] épouse [M] ne sont pas de la compétence de ce tribunal.

L’article 9 du code civil dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Madame [K] épouse [M] ne démontre pas être propriétaire du bien occupé.

L’OPH 31 démontre que cette dernière est titulaire d’un bail qui sera qualifié de verbal faute de pouvoir être matériellement produit.

En conséquence, Madame [K] épouse [M] sera déboutée de ses demandes.

III- sur la demande de résiliation de bail et expulsion

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 6/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

Sur l’absence de paiement des loyers

L’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :

« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; »

Ainsi, le paiement du loyer est une des obligations principales du locataire.

Madame [J] [O], a conclu le 1/03/1983 un bail avec la SA des chalets dont est venue aux droits l’OPH 31 et elle n’a pas satisfait à ses obligations de paiement du loyer auprès de celui-ci.

Les loyers n’étant pas réglés de façon régulière, un commandement de payer les loyers pour la somme de 7 538,04€ en principal a été signifié le 18/02/2022 et qui a été régularisé le 12/04/2022 par le paiement de la somme de 9 288,09€ représentant les loyers de décembre 2020 à mars 2022.

A partir du mois de juin 2023 elle n’a plus payé à nouveau ses loyers en indiquant à son bailleur les avoir consignés.

Elle indiquait vouloir consigner les loyers sur un compte courant postal ( cf son mail du 9 avril 2025), mais elle produit un relevé de compte de livret A n° [XXXXXXXXXX01] de la banque postale au nom de Monsieur [M] [I] en date du 3/02/2025, ayant pour solde la somme de

16 541,29€ au 31/01/2025.

A l’examen des sommes versées sur ce livret A, on peut constater que les versements sont irréguliers quant à la périodicité et aux sommes qui ne correspondent pas au montant du loyer.

Elle n’a jamais demandé en justice une autorisation de consigner ses loyers.

Madame [K] épouse [M] ne démontre pas avoir consigné valablement les loyers depuis juin 2023.

Selon décompte arrêté au 26/05/2025 la dette réclamée par l’OPH 31 s’est élevée à 21 167,13€ (14 201,53€ pour les loyers et charges + 6 965,50€ pour le SLS ) incluant le SLS intégré à partir de janvier 2024.

Ce non paiement de loyers notamment depuis juin 2023 constitue un manquement grave et renouvelé à ses obligations.

Sur l’absence de communication d’une attestation d’assurance :

L’OPH 31 mentionne avoir sollicité la communication d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs.

Madame [K] épouse [M] indique (Pièce 12 demandeur ) par mail du 22 octobre 2024 «  vous voulez à toutes fins que je vous communique mon assurance d’habitation … »

On ne peut en déduire qu’elle aurait expressément refusé de communiquer ce document, d’autant qu’aucune mise en demeure n’est produite à ce sujet.

Ce moyen sera rejeté.

Sur l’absence de justification de revenus

L’OPH 31 soutient que Madame [K] épouse [M] n’a pas fourni la justification de ses revenus 2022 et 2023 servant a établir une éventuelle base d’évaluation du SLS qui serait réclamé.

Le demandeur ne démontre pas avoir sollicité de tels documents et avoir mis réglementairement en demeure la défenderesse de les fournir.

Ce moyen sera rejeté.

Sur l’attitude agressive de Madame [K] épouse [M] :

Celle-ci interpelle les agents de l’Office, son Président et la municipalité de la commune pour revendiquer ce qu’elle pense être son droit de propriété et la communication de documents.

Son comportement même s’il a pu devenir agressif, et peu correct à l’égard de certains collaborateurs de l’Office et de son Président lui valant un rappel de modifier son comportement

( courrier du 13 février 2024) ne peut fonder un résiliation de bail.

Si l’OPH 31 estime qu’il a fait l’objet de diffamation pour accusation de faux et usage de faux dans son mail du 13 janvier 2025, il lui revient d’intenter une action au pénal et rétablir les faits (Pièce 14 demandeur).

Ce moyen sera rejeté.

Sur le refus de laisser pénétrer une entreprise mandatée pour la réalisation de travaux d’isolation des combles et de VMC

L’article 7 e de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :

« Le locataire est obligé :

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. »

L’OPH 31 a engagé un programme de rénovation énergétique sur l’ensemble immobilier dont dépend le pavillon loué.

L’entreprise VITELLIN a été retenue pour réaliser les travaux d’isolation des combles et du remplacement de la VMC.

Des ordres de service lui ont été donnés le 26 juillet 2023 et concernent les 23 pavillons de la résidence.

Madame [K] épouse [M] refusant l’accès de son domicile, l’OPH 31 lui a adressé le 4 avril 2024 une mise en demeure de prendre contact avec cette entreprise pour fixer un rendez-vous (Pièce 19 demandeur) celle-ci est restée sans réaction.

La société VITELLIN a établi une attestation de difficulté d’accès au logement pour travaux en date du 3/10/2024 (Pièce 20 demandeur).

Il y est mentionné que Madame [O] (en fait Madame [K] épouse [M] ) a refusé a plusieurs reprises de permettre l’accès à son domicile rendant impossible la réalisation des travaux prévus.

Seul le pavillon occupé par Madame [K] épouse [M] n’a pu être traité sur l’ensemble du programme.

Il s’agit là d’un manquement grave et renouvelé à ses obligations de locataire.

Ces défauts de paiement du loyer récurrents de Madame [K] épouse [M], notamment depuis le mois de juin 2023, avec un montant de la dette qui atteint la somme de

14 201,53€ (hors SLS) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 26/05/2025, et le refus de laisser pénétrer une entreprise mandatée pour la réalisation de travaux constituent un manquement grave et renouvelé à ses obligations locatives justifiant la résiliation judiciaire du bail.

L’article 1229 du code civil dispose :

« La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. (…) »

Ainsi, la résiliation du bail sera prononcée à la date de l’assignation soit au 5/02/2025.

En conséquence, l’expulsion de Madame [K] épouse [M] sera ordonnée.

IV – Sur les demandes de condamnation au paiement

L’OPH 31 produit un décompte en date du 26/05/2025 indiquant que Madame [O] ( en fait Madame [K] épouse [M] ) reste devoir, hors frais de poursuite, la somme réclamée en réactualisation de 21 167,13€ ( 14 201,53€ + 6 965,50€ de SLS ) mois d’avril 2025 inclus.

L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose :

« L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En l’espèce, il n’est pas justifié au dossier que l’OPH 31 a bien adressé régulièrement les mises en demeure en l’absence de réponse à la « communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer ».

En conséquence, la somme de 6 965,50€ représentant l’évaluation du SLS pour la période de janvier 2024 à avril 2025 ne pourra être réclamée.

La dette locative sera fixée à la somme de 14 201,53€ concernant les loyers et charges dus, mois d’avril 2025 inclus.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 14 201,53€ arrêtée au 26/05/2025 ( mois d’avril 2025 inclus ).

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis le 5/02/2025 (date de la résiliation du bail) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 625,50€ , afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V – Sur la demande de production des avis d’impositions

Conformément à l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’OPH 31 est en droit d’obtenir communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu afin de pouvoir établir une éventuelle demande de paiement de SLS ( Supplément de Loyer de Solidarité).

En conséquence, le tribunal ordonnera la communication par Madame [K] épouse [M] de ses avis d’impositions sur le revenu pour les revenus perçus en 2022 et 2023 ;

VI– Sur la demande d’autorisation à pénétrer dans le pavillon

Madame [K] épouse [M] a refusé a plusieurs reprises de permettre l’accès à son domicile rendant impossible la réalisation des travaux prévus.

Il ne reste plus qu’un seul pavillon à traiter sur l’ensemble du programme.

L’OPH 31 et l’entreprise VITELLIN, ou toute entreprise de son choix en cas d’indisponibilité de cette dernière, seront autorisés à pénétrer dans le pavillon [Adresse 11] afin de réaliser les travaux d’isolation des combles et du remplacement de la VMC faisant l’objet des ordres de service du 26 juillet 2023.

De même, la société RLDH Officiales, commissaires de justice à [Localité 4] sera autorisée à pénétrer dans le pavillon [Adresse 11], avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique pour dresser constat de l’état des lieux et accompagner l’entreprise qui interviendra.

VII – Sur les demandes accessoires

Madame [K] épouse [M], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH 31, Madame [K] épouse [M] sera condamnée à lui verser la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [K] épouse [M] [J] ( ex- [J] [O]) de sa demande d’annulation de l’assignation en date du 5/02/2025 ;

DEBOUTE Madame [K] épouse [M] [J] de ses demandes de transmission de documents ou d’enquêtes ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu le 1er mars 1983 entre la SA HLM des Chalets et Madame [J] [O] (devenue [K] épouse [M]) et concernant le logement sis [Adresse 11] pour absence de paiement des loyers depuis le 1er juin 2023 et refus de laisser pénétrer l’entreprise mandatée pour réaliser les travaux d’isolation des combles et de VMC, à compter du 5/02/2025 (date de l’assignation) ;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] épouse [M] [J], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] épouse [M] [J], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH 31 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [K] épouse [M] [J] au paiement de la somme de

14 201,53€ selon décompte arrêté au 26 mai 2025 ( mois d’avril 2025 inclus ) au titre des loyers et charges échus hors Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) ;

CONDAMNE Madame [K] épouse [M] [J] à payer à l’OPH 31 une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer et des charges contractuels soit 625,50€, à compter du 5/02/2025 ( date de l’assignation), et ce jusqu’à complète libération des lieux par les occupants et remise des clés ;

ORDONNE la communication par Madame [K] épouse [M] [J] de ses avis d’impositions sur le revenu pour les revenus perçus en 2022 et 2023 ;

AUTORISE l’OPH 31 et l’entreprise VITELLIN, ou toute entreprise de son choix en cas d’indisponibilité de cette dernière, à pénétrer dans le pavillon [Adresse 11] afin de réaliser les travaux d’isolation des combles et du remplacement de la VMC faisant l’objet des ordres de service du 26 juillet 2023 ;

AUTORISE la société RLDH Officiales, commissaires de justice à [Localité 4] à pénétrer dans le pavillon [Adresse 11], avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique pour dresser constat de l’état des lieux et accompagner l’entreprise qui interviendra ;

CONDAMNE Madame [J] [O] au paiement de la somme de 200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [K] épouse [M] [J] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT