TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04097 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TO65

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 29 Avril 2025

S.A. [Adresse 7], représentée par son président directeur général

C/

[M] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 29 Avril 2025

à SA HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 29 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], représentée par son président directeur général, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [C] [D], chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [M] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 28 novembre et 1er décembre 2014, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-GARONNE a donné en location à Madame [M] [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9][Adresse 4] à [Localité 11], moyennant un loyer actuel de 615,78€ provision sur charge compris et un montant résiduel de 313,37€ une fois déduites les aides au logement.

Suivant acte authentique en date du 22 décembre 2020, bail emphythéotique a été conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-GARONNE et la SA [Adresse 7] concernant le bien loué et vient au droit du bailleur d’origine.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 12 octobre 2023, en vain.

Par acte du 9 octobre 2024, dénoncé le 11 octobre 2024 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA H.L.M. DES CHALETS a fait assigner en référé Madame [M] [U] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 3.155,78€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 16 septembre 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était retenue à l’audience du 4 mars 2025.

La SA H.L.M. DES CHALETS, valablement représentée, actualise sa créance à la somme 3.443,16€ arrêtée au 4 mars 2025 et indique qu’un accord a été trouvé avec la locataire à hauteur de 50€ par mois et elle demande l’octroi de ces délais.

Madame [M] [U] , assignée selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 11 octobre 2024 conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 13 octobre 2023 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA H.L.M. DES CHALETS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé les 28 novembre et 1er décembre 2014, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 octobre 2023 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 12 octobre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 12 décembre 2023.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des pièces produites que la locataire a repris le paiement des échéance courante et qu’un accord est intervenu entre les parties pour apurer la dette à raison de mensualités de 50€.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par le locataire :

Madame [M] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 3.443,16€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient d’éntériner l’accord intervenu entre les parties lui accordant des délais de paiement à raison de mensualités de 50€, jusqu’à apurement de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA H.L.M. DES CHALETS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [M] [U] à lui verser la somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [M] [U], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Madame [M] [U] à payer à la SA H.L.M. DES CHALETS la somme provisionnelle de 3.443,16€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Entérine l’accord intervenu entre les parties Autorisant Madame [M] [U] à s’acquitter de sa dette par mensualités de 50€, jusqu’à apurement de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Dit que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [M] [U] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

Dit en revanche, qu’à défaut de paiement, par Madame [M] [U], d’une seule mensualité à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire , 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 12 décembre 2023,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA H.L.M. DES CHALETS par Madame [M] [U] et l’y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Madame [M] [U] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situé [Adresse 8].[Adresse 4] à [Localité 11] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles

L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Madame [M] [U] à payer à la SA H.L.M. DES CHALETS la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [M] [U] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Présidente