MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00285 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RQ2D

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 10 Septembre 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assisté de

M. PEREZ, greffier lors des débats

M^me DURAND-SEGUR, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 07 Mai 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré le 16 juillet 2025 puis prorogé au 3 septembre 2025 et à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDEURS

M. [N] [L]

né le 16 Août 1969 à TOGO, demeurant [Adresse 4]

Mme [G] [L]

née le 01 Avril 1967 à TOGO, demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Camille PASTRE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 504

DEFENDEURS

Mme [V] [O]

née le 21 Juin 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

M. [Z] [O]

né le 24 Octobre 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

Mme [D] [X] veuve [O]

née le 07 Mars 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 61

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Le 13 novembre 2019, Mme [G] [L] née [H] (Mme [G] [L]) et M. [N] [L] ont fait l’acquisition d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 5], laquelle appartenait à Mme [D] [X] veuve [O], Mme [V] [O] et M. [Z] [O], pour un prix de 480 000 euros.

La maison disposait d’une piscine semi-enterrée et adossée à un mur de soutènement de terrasse, réalisée en 2008.

Préalablement à la signature de la vente, par courriel du 25 septembre 2019, le notaire de Mme [D] [X] veuve [O], Mme [V] [O] et M. [Z] [O] informait celui de M. [N] [L] et Mme [G] [L] qu’à certains endroits de la piscine, le carrelage était fissuré, occasionnant une déperdition d’eau, et que les fissures avaient été colmatées.

Mme [G] [L] et M. [N] [L], déplorant, après prise de possession des lieux, une déperdition régulière d’eau de la piscine, ont missionné M. [T] [C], expert, lequel a rédigé un rapport d’expertise non judiciaire, en date du 5 juin 2020.

Il concluait notamment : « Un examen visuel montre une fissuration dans la zone d’entrée dans le bassin. Des fissurations, qui ont été mastiquées côté intérieur, ont provoqué un dépôt de calcite sur la face externe du bassin. […] ».

Par courrier du 23 juin 2020, le notaire de Mme [G] [L] et M. [N] [L] indiquait à celui de Mme [D] [X] veuve [O], M. [Z] [O] et Mme [V] [O] que les acheteurs avaient dû vider la piscine et faire réaliser une recherche de fuites et demandaient aux vendeurs de prendre en charge les réparations.

Selon devis du 27 février 2021, la SASU CH Maçonnerie et ravalement de façade a estimé le coût des travaux de reprise à une somme TTC de 17 117,20 euros, pour la pose d’une membrane de 7 mètres sur 3 mètres sur 1,5 mètre de hauteur et d’un volet roulant.

La membrane a été posée le 16 juillet 2021, pour un coût TTC de 10 560 euros.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 15 mars 2021, Mme [G] [L] et M. [N] [L] ont demandé à Mme [D] [X] veuve [O], M. [Z] [O] et Mme [V] [O] de leur payer une indemnité de 15 000 euros en réparation de leur préjudice matériel et de leur trouble de jouissance.

Procédure

Par actes du 13 janvier 2023, M. [N] [L] et Mme [G] [L] ont fait assigner Mme [D] [X] veuve [O], Mme [V] [O] et M. [Z] [O] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, demandant de les condamner solidairement à leur payer, (i) une indemnité de 10 560 euros TTC correspondant au montant de la facture de réparation sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement, (ii) une indemnité de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, (iii) une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance du 14 mars 2024, le juge de la mise en état a (i) déclaré que Mme [G] [L] et M. [N] [L] étaient irrecevables, comme forclos, en leur demande indemnitaire présentée sur le fondement de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil, (ii) rejeté les demandes de condamnation relevant de la compétence du tribunal et (iii) dit qu’il n’y avait pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la charge des dépens de l’incident suivant le sort des dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 7 mai 2025.

Prétentions

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, Mme [G] [L] et M. [N] [L] demandent au tribunal de :

– juger que Mme [D] [X] veuve [O], M. [Z] [O] et Mme [V] [O] se sont comportés comme les constructeurs d’un ouvrage au visa de l’article 1792 du code civil en effectuant des travaux de reprise en 2019 ;

– juger qu’aucune forclusion ne peut être opposée à M. [N] [L] et Mme [G] [L] ;

– juger que Mme [D] [X] veuve [O], M. [Z] [O] et Mme [V] [O] engagent leur responsabilité contractuelle au visa de l’article 1240 du code civil,

– juger que Mme [D] [X] veuve [O], M. [Z] [O] et Mme [V] [O] sont responsables du dommage ayant rendu la piscine impropre à sa destination ;

– juger que M. [N] [L] et Mme [G] [L] rapportent la preuve des désordres ;

– en conséquence :

– rejeter toutes les demandes Mme [D] [X] veuve [O], Mme [V] [O] et M. [Z] [O] ;

– ordonner solidairement à Mme [D] [X] veuve [O], Mme [V] [O] et M. [Z] [O] de leur payer une indemnité de 10 560 euros TTC correspondant au montant de la facture de réparation supportée et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

– condamner solidairement Mme [D] [X] veuve [O], Mme [V] [O] et M. [Z] [O] à leur payer une indemnité de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

– condamner solidairement Mme [D] [X] veuve [O], Mme [V] [O] et M. [Z] [O] à leur payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, Mme [D] [X] veuve [O], M. [Z] [O] et Mme [V] [O] demandent au tribunal de :

– juger que M. [N] [L] et Mme [G] [L] ne démontrent pas l’existence de désordres ;

– débouter M. [N] [L] et Mme [G] [L] de leurs demandes ;

– condamner M. [N] [L] et Mme [G] [L] à leur payer une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué, dans le dispositif du jugement, sur les demandes des parties figurant dans le dispositif des conclusions et tendant à « juger », que dans la mesure où elles constituent des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et non des moyens, étant précisé qu’il sera répondu, dans la motivation du jugement, aux moyens, uniquement s’ils sont soutenus dans la discussion des conclusions, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

1. Sur les demandes indemnitaires de M. [N] [L] et Mme [G] [L] en réparation de leurs préjudices matériel et de jouissance

Les demandeurs recherchent la responsabilité des défendeurs sur le fondement de la faute dolosive.

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, avant conclusion de la vente du 13 novembre 2019, le notaire de Mme [D] [X] veuve [O], M. [Z] [O] et Mme [V] [O] a indiqué au notaire de Mme [G] [L] et M. [N] [L], le 25 septembre 2019 (pièce n° 2 de M. [N] [L] et Mme [G] [L]) que ses clients l’avaient « […] informé qu’à certains endroits de la piscine, le carrelage avait fissuré, occasionnant une déperdition d’eau. […] ». Il poursuivait : « [mes clients m’ont] indiqué avoir colmaté lesdites fissures pour stopper la déperdition d’eau. »

Après prise de possession des lieux, déplorant la présence de fuites, Mme [G] [L] et M. [N] [L] ont missionné M. [T] [C] afin d’effectuer une expertise de la piscine, que celui-ci a réalisé le 4 juin 2020.

Selon son rapport du 5 juin 2020 (pièce n° 4 de M. [N] [L] et Mme [G] [L]) : « la piscine était vide pour les tests. La recherche de fuite sur les réseaux de filtration de la piscine consiste en la mise en pression des circuits de bonde de fond, prise balais, refoulements et skimmer entre le bassin et le local technique situé en contrebas. […]

Refoulements : deux buses sur un circuit commun ; mise en pression à 1 bar ; la baisse de pression est significative ; la localisation au gaz traceur (hydrogène-azote indique la fuite sous l’escalier en béton.

Nota : on constate une érosion importante au niveau de la sous-face de l’escalier en béton. Cette érosion est probablement due à la fuite d’eau contenant le traitement au sel de la piscine. Compte tenu de l’état du béton, la fuite est ancienne.

Bassin : un examen visuel du bassin montre une fissuration dans la zone d’entrée dans le bassin. Des fissurations, qui ont été mastiquées côté intérieur, ont provoqué un dépôt de calcite sur la face externe du bassin. Nous relevons que le presse-étoupe du projecteur est fuyard […].

Sécurité : nous relevons que le dispositif de clôture et de fermeture autour du bassin n’est pas en conformité avec le chapitre VIII du code de la construction et de l’habitation […]. Pour information, la clôture d’une piscine doit être conforme à la norme française NF P 90-306. […] »

A la suite de la réception de ce rapport d’expertise, le notaire de Mme [G] [L] et M. [N] [L] a écrit au notaire des vendeurs, le 23 juin 2020 (pièce n° 3 de Mme [G] [L] et M. [N] [L]) : « […] par un mail du 25 septembre, vous nous avez informé de la présence de fissures sur la piscine que Mme [D] [X] veuve [O] aurait fait colmater. L’information a été transmise aux acquéreurs et la vente est intervenue en l’état. M. [N] [L] et Mme [G] [L] ont pris possession de la maison en fin d’année et ont été confrontés de suite à une déperdition régulière d’eau. Ils ont informé Mme [D] [X] veuve [O] des problèmes rencontrés, mais sans réponse de sa part. À ce jour, M. [N] [L] et Mme [G] [L] ont dû vider la piscine et faire réaliser une recherche de fuites. […] Il est clairement établi, non seulement l’inefficacité de la réparation effectuée, mais encore l’existence d’autres fuites (sous l’escalier notamment). Dans ces conditions, M. [N] [L] va faire établir un devis de réparations et demandera à votre cliente la prise en charge. […] »

Un devis a ensuite été réalisé le 27 février 2021 (pièce n° 5 de M. [N] [L] et Mme [G] [L]), prévoyant tant la fourniture et la pose d’une membrane dans le bassin que celles d’un volet roulant, pour un coût TTC de 17 117,20 euros.

Enfin, une facture a été éditée, le 16 juillet 2021 (pièce n° 6 de M. [N] [L] et Mme [G] [L]), selon laquelle la pose de la membrane a été effectuée, pour un coût TTC de 10 560 euros.

Il résulte des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile que, si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire, même contradictoire, réalisée à la demande de l’une des parties.

Au cas présent, le rapport de M. [T] [C] constate l’existence de fissures, à l’origine de fuites, au niveau de l’escalier d’accès au bassin, ainsi que dans la zone d’entrée, ces dernières ayant été colmatées côté intérieur, de même que d’un dispositif de clôture de la piscine non conforme.

Toutefois, ces constatations de cette expertise non judiciaire ne sont corroborées par aucun autre élément probant.

En particulier, le courrier adressé par le notaire de Mme [G] [L] et M. [N] [L], le 23 juin 2020, aux vendeurs, ne saurait être regardé comme un élément probant corroborant ces constatations, dans la mesure où le notaire ne fait que rapporter les déclarations effectuées par Mme [G] [L] et M. [N] [L] quant à l’existence de fuites.

Si ce courrier n’a pas été davantage contesté que les lettres recommandées adressées le 15 mars 2021 (pièces n° 7 à 10), le silence conservé par les vendeurs n’équivaut pas à une reconnaissance des faits, qui ont été contestés au cours de l’instance.

Les devis et facture (pièces n° 5 et 6 de Mme [G] [L] et M. [N] [L]) ne corroborent pas davantage les constatations de l’expert, dès lors qu’ils ne font qu’évoquer la pose d’une membrane (« fourniture et pose d’une membrane […] escalier droit avec reprise des marches et des pièces à sceller si besoin ») et celle d’un volet roulant (d’ailleurs non facturé), sans à aucun moment évoquer ce qui justifie ces travaux.

Dès lors, en l’absence d’éléments corroborant l’expertise non judiciaire versée aux débats, M. [N] [L] et Mme [G] [L] ne rapportent pas la preuve des désordres allégués.

En tout état de cause, si la preuve de ces faits avait été fournie, encore aurait-il fallu que les acheteurs, afin de démontrer l’existence d’une réticence dolosive, établissent que les vendeurs, au moment de la vente :

– avaient conscience de l’existence ou de la persistance de fuites après colmatage, de même que de la non-conformité de la clôture, ce qui n’est pas établi ;

– qu’ils avaient intentionnellement dissimulé ces éléments aux acheteurs dans le but de les amener à conclure la vente dans les conditions qu’ils projetaient, ce qui n’est pas démontré par le simple fait que les vendeurs n’ont pas communiqué aux acheteurs le détail des reprises effectuées sur les fissures du bassin, dès lors qu’ils les avaient néanmoins bien informés, avant la vente, de l’existence de fissures et des colmatages effectués, ce qui traduit leur bonne foi.

Par conséquent, M. [N] [L] et Mme [G] [L] seront déboutés de leurs prétentions indemnitaires visant à voir condamner Mme [D] [X] veuve [O], M. [Z] [O] et Mme [V] [O] à leur payer :

– une indemnité de 10 560 euros TTC sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement, correspondant au coût des réparations ;

– une indemnité de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

2. Sur les frais du procès

Parties perdantes, Mme [G] [L] et M. [N] [L] seront condamnés aux dépens.

Parties tenues aux dépens, M. [N] [L] et Mme [G] [L] seront condamnés à verser une somme de 1 500 euros à Mme [D] [X] veuve [O], M. [Z] [O] et Mme [V] [O], ensemble, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il y a lieu de débouter les demandeurs de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Déboute M. [N] [L] et Mme [G] [L] née [H] de l’ensemble de leurs prétentions ;

Condamne M. [N] [L] et Mme [G] [L] née [H] aux dépens ;

Condamne M. [N] [L] et Mme [G] [L] née [H] à payer à Mme [D] [X] veuve [O], Mme [V] [O] et M. [Z] [O], ensemble, une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT