TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02720 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TER2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mai 2025

[M] [Z]

C/

[K] [O]

[U] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mai 2025

à M^e DULON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [M] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [K] [O], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

M. [U] [O], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Romain SCABORO, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 20 octobre 2021, Madame [M] [Z] a donné en location à Monsieur [K] [O] et Monsieur [U] [O] un immeuble à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer actuel de 578€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer a été délivré le 26 février 2024, en vain.

Monsieur [K] [O] a délivré congé le 25 avril 2024.

Par acte d’huissier du 1er juillet 2024, dénoncé le 2 juillet 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute Garonne, Madame [M] [Z] a fait assigner en référé Monsieur [K] [O] et Monsieur [U] [O] , afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ le paiement à titre provisionnel et solidaire de la somme de 1.706€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au mois de juin 2024 outre 783€ de charges impayées à la même date,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge, soit 578€ au jour de l’assignation

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue à l’audience du 14 mars 2025.

Madame [M] [Z] , valablement représentée, indique actualise sa créance à la somme de 2.854€ arrêtée au 16 janvier 2025 outre 783€ d’arriéré de charges ainsi que 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle maintient sa demande d’expulsion et s’oppose aux demandes reconventionnelles.

Elle fait valoir que :

— la clause de solidarité incluse au bail prévoit un délai de 6 mois à compter du congé délivré donc Monsieur [K] [O] reste tenu des sommes réclamées dans ce délai, d’autant que le congé délivré n’a pas été délivré dans les formes prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— les locataires n’avaient pas souscrit d’abonnement d’eau et elle recevait une facture de 1.883,05€ dont 783€ à la charge des consorts [O] et 1.100€ à la charge des locataires du 1er étage;

— l’arriéré de loyer s’est constitué et s’aggrave du fait du paiement partiel de Monsieur [U] [O],

— sur la décence du logement, elle produit un rapport d’expertise réalisé en le 15 mars 2018 permettant de constater que le logement était en parfait état et que la dégradation actuelle de l’appartement résulte du défaut d’entretien des locataires, en tout état de cause, cette question n’est pas de la compétence du juge des référés et ne peut constituer une contestation sérieuse.

Monsieur [U] [O], valablement représenté, s’oppose à titre principal au motif que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et que face à une contestation sérieuse, elle est mal fondée à agir en référé.

A titre subsidiaire et reconventionnel, il sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer l’origine des désordres. En tout état de cause, il sollicite la condamnation de la requérante à lui payer la somme de 1.800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa position, il fait valoir que le logement délivré est indécent comme cela résulte du rapport de la police municipale de [Localité 9] et la position de bailleresse est claire, elle entend vendre le logement et ne compte pas faire de travaux alors qu’il a été constaté de problèmes d’humidité de champignons. Le dossier est en cours de traitement par l'[Localité 7]. Contrairement à ce qu’elle allègue l’origine des désordres est partiellement connu à savoir le défaut d’entretien des goutières, une fissure et un robinet extérieur dépourvu d’évacuation provoquant des remontées humides sur 80 centimètres et des déformation du parquet flottant dû à l’humidité, des infiltrations d’eau par capillarité, des traces de salpêtre sur le mur de la salle de bain et du plâtre humide ainsi que du bois. Le rapport produit par la bailleresse démontre juste qu’elle fait des travaux après le départ de chaque locataire.

Monsieur [K] [O] , assigné selon les modalités prévues à l’article 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 13 mai 2025 par remise au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 2 juillet 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de deux mois avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 27 février 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Madame [M] [Z] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 20 octobre 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 février 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 26 février 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 alors que le bail est antérieur cest donc le délai de deux mois qui s’applique, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié par la Loi n°2004-809 du 13 août 2004 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 26 avril 2024.

L’acquisition de la clause résolutoire est donc antérieure au constat réalisé par la police municipale de [Localité 9] du 1er octobre 2024, alors que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 26 avril 2024. En conséquence, les contestations postérieures ne pourraient se résoudre qu’en dommages et intérêts d’autant qu’il n’est justifiée d’aucune réclamation antérieure à l’assignation délivrée le 1er juillet 2024. La demande d’expertise sera donc rejetée pour ces motifs.

La contestation élevée sur la décence du logement excède, en outre, les attributions du juge des référés.

Il convient, en conséquence, d’ordonner leur expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 11] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par les locataires :

Contrairement à ce qui est allégué, le congé délivré par Monsieur [K] [O] est valable puisque selon l’attestation rédigée par la requérante, le congé délivré le 25 avril 2024 lui a été remis en main propre. Il n’est donc tenu, en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que jusqu’au 25 octobre 2024 soit la somme de 850€ sur le montant total du solde débiteur de 2.854€ arrêté au 6 janvier 2025.

Ainsi, Monsieur [K] [O] et Monsieur [U] [O] seront tenus solidairement au paiement de la somme de 850€ arrêtée au mois d’octobre 2024 et Monsieur [U] [O] sera tenu au paiement de la somme de 2.004€ pour la période de novembre 2024 au 6 janvier 2025.

Ils ont occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

M.[K] [O] est occupant sans droit ni titre depuis le 26/04/2024, il n ‘est plus en droit de solliciter une expertise.

Sur la demande de délai

Monsieur [U] [O] n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants, il ne peut donc se prévaloir de sa bonne foi ni de sa capacité à apurer la dette locative pour obtenir des délais de paiement. Sa demande de délai sera rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [Z] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [K] [O] et Monsieur [U] [O] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [K] [O] et Monsieur [U] [O] , succombant au principal, supporteront les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 26 avril 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Monsieur [U] [O] à payer à Madame [M] [Z] la somme de 850€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêté au 25 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à payer à Madame [M] [Z] la somme de 2.004€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation correspondant aux arriérés de loyers du 25 octobre 202 au 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 26 avril 2024 jusqu’au 25 octobre 2024, FIXE au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Madame [M] [Z] par Monsieur [K] [O] et Monsieur [U] [O] et les y condamne solidairement

A compter du 26 octobre 2024, cette indemnité d’occupation ne sera due que par Monsieur [U] [O] et le condamne au paiement, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [O] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués et du garage situés [Adresse 2] à [Localité 10], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

DÉBOUTE Monsieur [U] [O] de sa demande d’expertise,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Monsieur [U] [O] à payer à Madame [M] [Z] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Monsieur [U] [O] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires qui excèdent les attributions du juge des référés,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge