TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00883

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5AS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[M] [S] épouse [W]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. d'[Adresse 9] dont le siège social est [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [M] [S] épouse [W] demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Elsa SANCHEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 juillet 2019, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Mme [M] [S] épouse [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], avec jardin, pour un loyer mensuel de 414,68€ et 90,74 € de provision sur charges.

Par contrat du 23 mars 2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Mme [M] [S] épouse [W] un garage n°0009 situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 41,62€ et 1€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 décembre 2021 pour un montant de 1.084,43 € en principal.

De nouveaux loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 Janvier 2023pour un montant de 1.458,58 € en principal.

Des loyers à nouveau étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 août 2024 pour un montant de 2.200,56 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 05 novembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Mme [M] [S] épouse [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [S] épouse [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et l’évacuation de tous les biens meubles des lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de constater la mauvaise foi de Mme [M] [S] épouse [W] et en conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— et de la condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2426,28 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 novembre 2024.

Appelée à l’audience du 08 avril 2025 l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à la demande des parties pour l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3517,40 euros. Elle précise qu’un virement de 1000 euros serait intervenu mais ne figure pas au décompte locatif produit et sollicite de le produire en cours de délibéré. Elle soutient que le futur versement invoqué en raison d’une indemnisation à venir n’est pas justifié par des documents.

Mme [M] [S] épouse [W], représentée par conseil, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le règlement de l’arriéré en 36 mois. Elle fait valoir que sa petite fille a procédé à un virement de 1000 euros qui n’est pas pris en considération et qu’un autre virement va arriver car celle-ci va toucher une somme de la commission d’indemnisation des victimes d’infractions laquelle servira au remboursement de la dette. Elle indique être âgée de 83 ans et avoir rencontré des difficultés financières importantes mais affirme que sa situation est en voie de se résorber. Elle justifie percevoir une allocation au titre du fonds de solidarité vieillesse pour un montant mensuel de 1.034,28 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

En délibéré autorisé, la SA PATRIMOINE LANGUEDOICIENNE a fait parvenir par courriel du 04 juillet 2025 un décompte actualisé prenant en compte le virement de 1000 euros invoqué lors de l’audience et, par courriel en réponse du 17 juillet 2025 autorisé, Mme [M] [S] épouse [W] a justifié d’un nouveau virement de 1000 euros opéré le 17 juillet 2025, les parties étant chacune en copie de ces échanges.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le 18 juin 2024 la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Mme [M] [S] épouse [W],soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En effet, si elle ne justifie pas de la preuve de l’envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la CAF du 1er juillet 2024 laquelle indique avoir été informée de la situation d’impayés de loyers de Mme [M] [S] épouse [W], ce qui confirme l’envoi et la réception du courrier de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dans les délais requis.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu le 15 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et huit jours après sommation de payer restée infructueuse le bail sera résilié de plein droit (article “Clause Résolutoire”). Pour autant, ce bail a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire. Sa résiliation doit ainsi suivre le sort du bail d’habitation.

Un commandement de payer visant la clause du bail d’habitation, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 23 août 2024 pour la somme en principal de 2.200,56 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail habitation ainsi que dans le bail relatif au garage et accessoire du bail d’habitation, étaient réunies à la date du 24 octobre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit en délibéré autorisé un décompte justifiant que Mme [M] [S] épouse [W] reste lui devoir la somme de 2.517,40€ à la date du 04 juillet 2025, incluant le quittancement de juin 2025, dont il doit toutefois être déduit le versement de 1000 euros réalisé le 17 juillet 2025, qui n’a pas été contesté comme étant reçu par le bailleur, soit un arriéré locatif de 1.517,40€.

Mme [M] [S] épouse [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée à la somme de 1.517,40€.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE cette somme de 1517,40 €, à titre provisionnel, en deniers ou quittance, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que Mme [M] [S] épouse [W] a effectué des versements significatifs afin d’apurer sa dette qui démontre sa capacité à s’en acquitter, du montant de celle-ci, de ses ressources ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant (par le versement de 1000 euros avant l’audience), elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 42 €, soit 35 mensualités de 42 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, la demande de Mme [M] [S] épouse [W] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Mme [M] [S] épouse [W], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [M] [S] épouse [W] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer de chacun des baux augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [M] [S] épouse [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 août 2024 mais à l’exclusion du coût des commandements de payer des 09 janvier 2023 et 10 décembre 2021 qui ne relèvent pas de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Mme [M] [S] épouse [W] sera condamnée à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2019 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Mme [M] [S] épouse [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec jardin, et au bail concernant le garage n°0009 situé à la même adresse et accessoire du logement, sont réunies à la date du 24 octobre 2024;

CONDAMNONS Mme [M] [S] épouse [W] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 1.517,40 € (décompte arrêté au 17 juillet 2025, incluant le quittancement de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [M] [S] épouse [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 42 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [M] [S] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [M] [S] épouse [W] soit condamnée à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS Mme [M] [S] épouse [W] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Mme [M] [S] épouse [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 août 2024 mais à l’exclusion du coût des commandement de payer des 09 janvier 2023 et 10 décembre 2021 ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente