TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 12 Janvier 2026

Expertise

N° RG 25/02468 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2NAP

N° de minute :

AFFAIRE

[O] [D], [J] [G]

C/

S.A.R.L. LES PETITS MOUCHOIRS

DEMANDEUR

Monsieur [O] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.466

Madame [J] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.466

DEFENDEUR

S.A.R.L. LES PETITS MOUCHOIRS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 50

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 10 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2012, M. [O] [D] et Mme [J] [G] épouse [D] ont renouvelé le bail consenti à la société Anahit, aux droits de laquelle vient désormais la société Les Petits Mouchoirs à la suite d’une cession de fonds de commerce, portant sur divers locaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 01 octobre 2009 devant se terminer «  à pareille époque de l’année 2018 ».

Par exploit d’huissier en date du 23 septembre 2022, les bailleurs ont indiqué que le bail s’est prorogé, à son échéance le 30 septembre 2018 à minuit, en un bail à durée indéterminée, ayant désormais une durée supérieure à 12 ans et qu’ils donnaient congé pour le 31 mars 2023 à minuit avec offre de renouvellement aux clauses et conditions du bail antérieur moyennant un loyer fixé à la somme annuelle en principal de 30 000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 novembre 2022, le preneur a accepté le principe du renouvellement du bail mais contesté le montant du loyer annuel proposé.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 avril 2023, le bailleur a transmis au preneur son mémoire préalable aux termes duquel il sollicite, à titre principal, que le loyer renouvelé soit fixé à la somme de 32 000 euros annuel en principal et, à titre subsidiaire qu’une expertise judiciaire soit ordonnée avec fixation du loyer provisionnel au montant du loyer actuel.

Par assignation délivrée le 14 mars 2025, M. et Mme [D] ont fait assigner la SARL Les Petits Mouchoirs devant la présente juridiction et demandent de :

«Fixer le loyer en renouvellement à compter du 1er avril 2023 à la somme de 32 000 euros annuels en principal

Dire et juger que les augmentations de loyer produiront intérêts au taux légal à compter de la notification du mémoire du 13 avril 2023 et pour les sommes dues postérieurement à compter de chaque date d’exigibilité, en application de l’article 1231-6 du code civil

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

A titre subsidiaire

Ordonner une expertise judiciaire à l’effet de fixer la valeur locative au 1er avril 2023

Maintenir le loyer et les charges actuellement dus en vertu du bail expiré, dans l’attente de la fixation du bail après dépôt du rapport

En tout état de cause

Condamner la société Les Petits Mouchoirs à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société Les Petits Mouchoirs aux entiers dépens »

La SARL Les Petits Mouchoirs a constitué avocat mais aucune écriture n’a été communiquée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des demandeurs pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

L’affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l’audience du 10 novembre 2025 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, «les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

Cet article limite donc la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire.

Les demandes formulées de la façon suivante : « Dire et juger que les augmentations de loyer produiront intérêts au taux légal à compter de la notification du mémoire du 13 avril 2023 et pour les sommes dues postérieurement à compter de chaque date d’exigibilité, en application de l’article 1231-6 du code civil » et « Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil » sont par conséquent irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra donc de saisir le tribunal pour trancher ces points.

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

« 1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Il prévoit ainsi qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

En l’espèce, le preneur explique que le bail ayant eu une durée supérieure à 12 ans, le montant du loyer n’est donc pas soumis à la règle du plafonnement prévue à l’article L 145-34 du code de commerce et qu’il convient de le fixer à la valeur locative.

Au vu des références qu’il retient et de la qualité de l’emplacement, des loyers pratiqués dans le voisinage et de l’activité de café restaurant exercée, il considère que la valeur locative au 01 avril 2023 doit être fixée à la somme de 350 euros par mètres carrés pour une surface pondérée de 88,34 euros, soit la somme de 30 919 euros à laquelle il ajoute la somme de 3092 euros en raison d’une majoration de 10 % pour terrasses et déduit la somme de 2000 euros au titre de l’impôt foncier (total : 32 011 euros).

Il demande ainsi que le montant du loyer renouvelé soit fixé à la somme de 32 000 euros annuels en principal.

A titre subsidiaire, il sollicite la désignation d’un expert afin de fixer la valeur locative au 1er avril 2023 et demande de « maintenir le loyer et les charges actuellement dus en vertu du bail expiré dans l’attente de la fixation judiciaire du bail après le dépôt du rapport. »

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ».

Le preneur n’a produit aucune pièce ni communiqué aucune écriture et le bailleur a essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail, offre de renouvellement), qui étayent ses demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d’évaluer la valeur locative des locaux au 01 avril 2023.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par les demandeurs, qui sollicitent une réévaluation du loyer à la hausse et ont ainsi principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément aux dispositions précitées, le loyer provisionnel est fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal et accessoires.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les demandeurs.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les demandes suivantes formées devant le juge des loyers commerciaux: « Dire et juger que les augmentations de loyer produiront intérêts au taux légal à compter de la notification du mémoire du 13 avril 2023 et pour les sommes dues postérieurement à compter de chaque date d’exigibilité, en application de l’article 1231-6 du code civil » et « ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil » ;

RENVOIE les demandeurs à mieux se pourvoir de ces chefs,

ORDONNE, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé s’agissant des locaux commerciaux loués par M. et Mme [D] à la SARL Les Petits Mouchoirs situés [Adresse 2],

COMMET pour y procéder :

M. [S] [X]

[Adresse 4]

01.40.05.53.20

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;

* rechercher la valeur locative à la date du 01 avril 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 01 septembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises,

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. et Mme [B] à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 01 mars 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal et accessoires,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire,

RENVOIE l’affaire à l’audience du 14 décembre 2026 pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et conclusions en ouverture de rapport si ce dernier a été rendu ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX