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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX04]

N° RG 24/00111 – N° Portalis DBWM-W-B7I-COEC

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00136

ORDONNANCE

DU : 09 Juillet 2025

[S] [D]

C/

[X] [C]

[M] [H]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e CLERET

[X] [C]

[M] [H]

copie exécutoire délivrée à :

M^e CLERET

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Juillet 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [D]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Thibault CLERET, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEURS

Monsieur [X] [C]

né le 12 septembre 1983 à [Localité 10] ([Localité 7])

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [M] [H]

née le 17 janvier 1987 à [Localité 10] ([Localité 7])

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparante en personne

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 7 mai 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de Pascaline DESMAZIERES, assistante de justice, après avoir entendu le conseil de la partie demanderesse et les défendeurs en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 JUILLET 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 12 mars 2020, Monsieur [S] [D] a donné à bail à Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 12] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 590,00 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 19 septembre 2024, Monsieur [S] [D] a fait notifier à Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 2 549,93 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 02 décembre 2024, signifié à étude, Monsieur [S] [D] a fait assigner en référé Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement solidaire, à titre provisionnel, de la somme de 3 837,83 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 novembre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation solidaire, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— à défaut de libération des lieux loués, le paiement solidaire d’une astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux,

— le paiement in solidum de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 7] par voie électronique avec accusé de réception en date du 05 décembre 2024.

La CCAPEX de [Localité 8] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 23 septembre 2024.

Par décision en date du 24 février 2025, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 8], a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à l’égard de Monsieur [X] [C], comprenant une partie de la dette locative, à hauteur de 4 589,66 euros.

L’enquête sociale a été réalisée. Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] étaient locataires d’une maison individuelle et vivaient avec la fille de la locataire, âgée de cinq ans. Ils accueillaient un week-end sur deux les deux enfants du locataire. Ce dernier était cuisinier en contrat à durée indéterminée au Fasthotel de [Localité 11]. Madame [M] [H] était autoentrepreneur dans le domaine de la rénovation des meubles. Son dernier emploi salarié avait cessé au mois de janvier 2024. Souffrant d’un COVID long, elle avait dû arrêter de travailler et ne souhaitait pas reprendre une activité salariée. Son auto-entreprise ne lui permettait pas encore de se dégager un revenu. Elle percevait des indemnités de la part de France Travail. Les impayés de loyer résultaient d’un coût des charges liées au logement trop élevé par rapport aux ressources des locataires. Les locataires avaient contracté

d’autres dettes en plus de celle du loyer, notamment d’énergie et d’assurance. Un dossier de surendettement avait été déposé en 2024. Le dossier n’avait été déposé qu’au nom du locataire. Le contrat d’assurance habitation avait été résilié pour défaut de paiement. Les locataires envisageaient de déménager. Ils étaient dans l’impossibilité de reprendre le paiement du loyer intégral.

A l’audience du 07 mai 2025, Monsieur [S] [D], représenté, avait maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 2 637,18 euros au 02 mai 2025. Le locataire a bénéficié d’un effacement de dette à hauteur de 4 589,66 euros. Le loyer courant n’était pas réglé de manière régulière.

Monsieur [X] [C] et Madame [M] [H] étaient comparants. Le locataire était second de cuisine et percevait un salaire de 1 900,00 euros par mois. Une saisie sur son salaire était effectuée au titre d’une pension alimentaire. Il avait en effet, deux enfants avec un droit de visite un week-end sur deux et la moitié des vacances scolaires. Madame [M] [H] percevait l’allocation solidarité spécifique à hauteur de 729,00 euros. Elle avait monté son entreprise l’année dernière. Elle avait une fille, âgée de cinq ans, à charge, qui vivait en permanence au domicile. Les locataires ne souhaitaient pas rester dans le logement et avaient réalisé une demande de logement social.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

Par mail en date du 12 mai 2025, envoyé au Tribunal et au conseil du demandeur, Monsieur [X] [C] indiquait que le bailleur n’avait pas tenté d’effectuer le prélèvement du mois d’avril 2025. Il constatait également que l’échéance du mois de mai apparaissait dans le décompte des sommes dues, or le prélèvement n’ayant lieu que le 10 de chaque mois, le décompte était erroné.

S’agissant d’une note non autorisée dans le cadre du délibéré, il n’en sera pas tenu compte.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➣ Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il entre ainsi dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit. Le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En l’espèce, le juge des référés est saisi d’une demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de bail. De plus, aucune contestation sérieuse n’a été soulevée.

Par conséquent, le juge des référés est compétent.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 19 septembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 549,93 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de [Localité 8] par voie électronique avec accusé de réception en date du 05 décembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 23 septembre 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement et que le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 20 novembre 2024.

Il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu, sur ce point, d’appliquer les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 relatives au rétablissement personnel. En effet, il apparait que le paiement du loyer n’a pas été repris au jour de l’audience, depuis la décision de rétablissement personnel. Ainsi, il en résulte que le loyer n’a pas été acquitté conformément au contrat de location pendant un délai de deux ans depuis la date du rétablissement personnel et que, par voie de conséquence, les conditions fixées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 pour suspendre les effets de la clause résolutoire n’ont pas été respectées.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Le contrat de bail stipule que le loyer est payable à échoir au plus tard le 1er de chaque mois entre les mains du bailleur ou de son représentant.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement, à titre provisionnel, Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] au paiement de la somme de 2 637,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 02 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 2 549,93 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Le juge des référés qui constate la résiliation de plein droit du bail et prononce l’expulsion du preneur a le pouvoir d’ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation dont il fixe le montant à titre provisionnel.

Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] occupent désormais les lieux sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due, solidairement, à titre provisionnel, depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 20 novembre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 02 mai 2025, sont intégrées dans la somme de 2 637,18 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur la demande en paiement d’une astreinte provisoire

L’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

L’article L.131-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que : « L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire ».

L’article L.421-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L.131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée ».

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] de libérer les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation permet de réparer le préjudice subi à ce titre par le bailleur.

Par conséquent, la demande de condamnation à une astreinte est rejetée.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C], parties succombantes, doivent supporter in solidum les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de Monsieur [S] [D].

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Monsieur [S] [D] et Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 12], ce à compter du 20 novembre 2024 ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT, à titre provisionnel, Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] à payer à Monsieur [S] [D] la somme de 2 637,18 euros (deux mille six cent trente sept euros et dix-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 02 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 2 549,93 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT, à titre provisionnel, Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] à payer à Monsieur [S] [D] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 20 novembre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 02 mai 2025, sont intégrées dans la somme de 2 637,18 euros allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

REJETONS la demande de condamnation des locataires à libérer les lieux sous astreinte provisoire ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DISONS que Monsieur [S] [D] sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

DISONS que Monsieur [S] [D] sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETONS tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] à verser à Monsieur [S] [D] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Madame [M] [H] et Monsieur [X] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de leur assignation et les frais de signification de la présente décision ;

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RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT