TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04553 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TS23

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 14 Mars 2025

[B] [Y] [W]

[E] [Z] [X] épouse [W]

C/

[A] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 14 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [B] [Y] [W], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [E] [Z] [X] épouse [W], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [A] [D], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé 24 février 2020, Monsieur [B] [W] et Madame [E] [X] épouse [W] ont donné en location à Monsieur [A] [D] un immeuble à usage d’habitation meublé et un emplacement de stationnement n°21 situés [Adresse 3] à [Adresse 8]), moyennant un loyer actuel de 439,17€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et le commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire a été délivré le 16 août 2024, en vain.

Par acte du 31 octobre 2024, dénoncé le 5 novembre 2024 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [B] [W] et Madame [E] [X] épouse [W] ont fait assigner en référé Monsieur [A] [D] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.532,83€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 24 octobre 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 1.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 7 février 2025.

Monsieur [B] [W] et Madame [E] [X] épouse [W], valablement représentés, actualisent leur créance à la somme de 1.192,34€ arrêtée au 29 janvier 2025 comprenant les frais de commandement de 150,91€ soit un arriéré locatif de 1.041,43€ et indiquant que le locataire a repris le paiement des échéances courantes. Ils maintiennent leurs demandes car le locataire a produit une attestation d’assurance du mois de décembre 2024, soit bien après la délivrance du commandement. Ils s’opposent également à tout délai de paiement. Ils proposent d’adresser une note en délibéré pour vérifier le dernier paiement du locataire.

Monsieur [A] [D], comparant en personne, indique avoir repris le paiement des loyers courants et propose d’apurer sa dette à raison de mensualités de 80€ par mois. Il indique qu’il avait oublié l’attestation et en produit une datée du 31 décembre 2024. Il indique avoir payé également le loyer du mois de février avec 100€ de plus.

La décision était mise en délibéré au 14 mars 2025.

Par note en délibéré en date du 14 février 2025, le conseil des bailleurs a confirmé le paiement par le locataire du loyer de février outre 80€ de plus.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 5 novembre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 19 août 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [B] [W] et Madame [E] [X] épouse [W] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 24 février 2020, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 août 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 16 août 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés et de justifier d’une assurance locative. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’attestation d’assurance a été produite et le locataire a régualrisé la situation.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 16 octobre 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que le locataire a repris le paiement des échéances courantes et est en capacité d’apurer sa dette à raison de 80€ par mois. Il a, en outre, sollicité la suspension de la clause résolutoire pour rester dans les lieux.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par le locataire :

Il résulte du décompte produit à la date du 29 janvier 2025 que le compte du locataire présente un solde débiteur de 1.041,43€ que Monsieur [A] [D] sera condamné à payer avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision . Les frais de procédure seront pris en compte dans le cadre des dépens.

Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 13 mensualités de 80€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [W] et Madame [E] [X] épouse [W] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [A] [D] à leur verser la somme de 400€ sur le fondement de ce texte. Il sera autorisé à se libérer de cette somme à raison de 80€ par mois une fois la dette locative apurée.

Sur les dépens

Monsieur [A] [D], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Monsieur [A] [D] à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [E] [X] épouse [W] la somme provisionnelle de 1.041,43€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 29 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [A] [D] à s’acquitter de sa dette en 13 mensualités de 80€ , la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [A] [D], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement par Monsieur [A] [D] d’une seule mensualité d’apurement de la dette à la date fixée, d’une échéances de loyer ou de charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 10 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 16 octobre 2024,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Monsieur [A] [D] devra verser à Monsieur [B] [W] et Madame [E] [X] épouse [W] et l’y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [A] [D] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et l’emplacement de stationnement n°21 situés [Adresse 3] à [Localité 9] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Monsieur [A] [D] à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [E] [X] épouse [W] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et l’autorise à s’acquitter de cette dette par mensualité de 80€ une fois sa dette de loyer apurée ,

Condamne Monsieur [A] [D] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge