TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04530 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TSWZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[G] [J] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [G] [J] [M], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 décembre 2023 signé par voie électronique, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à M. [G] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 322,02 € et 130,30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 juin 2024 pour un montant en principal de 1467,66€.

Par acte de commissaire de Justice du 23 septembre 2024, elle a ensuite fait assigner M. [G] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de M. [G] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et l’évacuation de tous biens meubles, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin;

— de constater la mauvaise foi de M. [G] [M] et en conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— d’autoriser la requérante au cas d’abandon des lieux à les reprendre conformément à l’article R451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution ;

— et le condamner au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté au 132 septembre 2024 à la somme de 2177,52 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 3339,73 €. Elle s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire demandés par le locataire, faisant valoir que celui-ci n’a procédé à aucun règlement depuis plusieurs mois, qu’il n’a réglé que deux loyers depuis son entrée dans les lieux, et que le locataire ne s’est manifesté que le 07 février 2025 sans proposer de règlement t avant la fin du mois de février.

M. [G] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Il indiqua avoir trouvé un emploi et qu’il est en période d’essai, percevant un revenu de 1400 euros, cette période devant déboucher sur un CDI. Il ne conteste pas ne pas avoir repris le règlement des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le 06 juin 2024 par mail la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [G] [M], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 1467,66 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 août 2024.

En effet, le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas la possibilité d’apprécier la gravité des manquements reprochés. La clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais a postériori pour régulariser.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte démontrant que M. [G] [M] reste devoir la somme de 3379,73 € à la date du 10 février 2025.

M. [G] [M] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE cette somme de 3379,73 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2177,52 euros à compter de l’assignation (23 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [G] [M] fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par la bailleresse et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du mois d’avril 2024, et la dette locataire n’ayant cessé d’augmenter.

En outre, le défendeur propose de rembourser la dette locative par échéances de 150 en sus de la somme de 279,13 € (loyer et charges actuels), soit un montant total de 429,13€, sans pour autant justifier de ses ressources, lesquelles demeurent hypothétiques tant leur principe qu’en leur montant puisqu’il précise que suite à sa période d’essai il devrait obtenir un CDI et qu’en tout état de cause, il ne produit aucun justificatif à ce titre.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M. [G] [M] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 07 août 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [G] [M] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [G] [M] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [G] [M] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, ni même la reprise des lieux au cas d’abandon organisée par l’article R451-1 1°dudit code, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [G] [M], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 07 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées à la bailleresse le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 janvier 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [G] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er février 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, M. [G] [M] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2023 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et M. [G] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 07 août 2025;

DEBOUTE M. [G] [M] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTE la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la reprise du logement au cas d’abandon;

CONDAMNE M. [G] [M] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 3379,73 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 10 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au quittancement de janvier 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (23 septembre 2024) sur le somme de 2177,52 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE M. [G] [M] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 07 août 2025 au 31 janvier 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [G] [M] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La Vice-Présidente