AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00002 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LDFH

Minute JCP n° 2025/497

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. ALPINE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e RENOUX Hervé, avocat au barreau de METZ

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [B] [L]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 7] [Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nastassia WAGNER, avocate au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 10 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e RENOUX Hervé par voie de case (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e Nastassia WAGNER par voie de case (+ pièces)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 décembre 2021, la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal a consenti à Monsieur [B] [L] un bail d’habitation sur un logement situé au 2ème étage d’un immeuble sis [Adresse 5] à METZ (57) moyennant un loyer mensuel révisable de 370 euros, outre un acompte provisionnel sur charges mensuel d’un montant de 20 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal a fait signifier à Monsieur [B] [L] le 15 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.208,73 euros.

La SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal a en outre fait signifier à Monsieur [B] [L] le 10 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.264,17 euros, outre d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Monsieur [B] [L] le 19 décembre 2024, et enregistré au greffe le 3 janvier 2025, la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 24 avril 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de :

— CONSTATER la résiliation du bail et ORDONNER l’expulsion des locaux par Monsieur [B] [L] et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [L], locataire, au paiement de :

—  à titre provisionnel, la somme de 2.070,52 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 11 décembre 2024 avec intérêts de droit à compter du commandement soit le 15 juillet 2024 sur la somme de 1.208,73 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),

—  la somme mensuelle de 402,91 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),

—  la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

—  tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du Code de procédure civile) ;

La SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat par acte enregistré au greffe le 5 février 2025.

Monsieur [B] [L] a constitué avocat par acte enregistré au greffe le 3 juillet 2025.

Par conclusions récapitulatives n°2 du 20 juin 2025, notifiées à l’avocat de la partie adverse le même jour et enregistrées au greffe le 26 juin 2025, qui sont ses dernières conclusions, la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal a demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions des articles 7 a) et 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 24 de la même loi, 514-1, 696, 700 et 835 du Code de procédure civile, de :

— CONSTATER qu’elle justifie du respect des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— LA DECLARER recevable et bien fondée en ses demandes ;

— CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 novembre 2024 en application de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et à compter du 10 décembre 2024 en application de l’article 24 de cette même loi ;

En conséquence,

— CONSTATER la résiliation du bail de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] (étage n°2) ;

— ORDONNER à Monsieur [B] [L] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— DIRE qu’à défaut pour Monsieur [B] [L] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clés dans ce délai, elle pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— DIRE que le sort des meubles sur place est régi, le cas échéant, par l’application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER, à titre provisionnel Monsieur [B] [L] à lui payer la somme de 3.190,90 euros correspondant aux loyers et charges échus augmentés des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date du commandement de payer ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [L] à lui payer une indemnité provisionnelle de 402,91 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— DIRE ET JUGER que cette indemnité d’occupation sera révisable conformément aux dispositions contractuelles ;

— DEBOUTER Monsieur [B] [L] de toutes demandes plus amples et contraires notamment en délai de grâce ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Juge de céans était amené à octroyer des délais de paiement à Monsieur [B] [L],

— RAPPELER que l’octroi de délais de paiement n’emporte pas la suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire ;

A titre très subsidiaire, si par extraordinaire le Juge de céans était amené à suspendre les effets de la clause résolutoire,

— JUGER que la clause résolutoire reprendra ses effets dès le premier impayé de loyer ou dès lors que Monsieur [B] [L] ne se libérera pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par l’ordonnance à intervenir ;

— RAPPELER que les délais et les modalités de paiement accordés ne pourront affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [L] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [L] aux entiers frais et dépens en ce compris de plein droit l’intégralité des frais exposés par elle pour la mise en recouvrement et la délivrance des commandements de payer du 15 juillet 2024 et du 10 octobre 2024, l’assignation en référé du 19 décembre 2024 et sa notification à l’autorité préfectorale ;

— RAPPELER que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit, laquelle ne peut être écartée pour quelque motif qu’il soit lorsque le juge statue en référé par application de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Par conclusions n°1 du 7 juillet 2025, notifiées à l’avocat de la partie demanderesse le 9 juillet 2025 et enregistrées au greffe le 10 juillet 2025, qui sont ses dernières conclusions, Monsieur [B] [L] a demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1343-5 et suivants du Code civil, 700 du Code de procédure civile, de :

A titre principal,

— DEBOUTER la SCI ALPINE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— LUI ACCORDER les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter de son arriéré locatif ;

— ORDONNER le sursis des effets de la clause résolutoire jusqu’à complet apurement du passif par lui ;

— DEBOUTER la SCI ALPINE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DIRE que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens ;

A titre subsidiaire sur les frais,

— DIRE que la SCI ALPINE conservera la charge des frais de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 juillet 2024.

L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 10 juillet 2025 au cours de laquelle la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal représentée par son conseil s’en est référée à ses dernières écritures, pour en outre indiquer que le montant de sa créance s’élevait à la somme de 3.463,81 euros selon décompte actualisé produit, Monsieur [B] [L] représenté par son conseil s’en étant référé à ses dernières écritures, puis mise en délibéré au 25 septembre 2025 prorogé au 29 octobre 2025, puis au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

Il convient en premier lieu de relever que si Monsieur [B] [L] conteste la recevabilité de la procédure en ce que le commandement de payer visant la clause résolutoire à lui signifié le 15 juillet 2024 n’a pas été notifié à la CCAPEX de sorte qu’il est dépourvu de tout effet, tel moyen manque en fait dès lors que le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier du 11 octobre 2024.

En second lieu, si Monsieur [B] [L] conteste telle recevabilité en faisant valoir que pour ce qui concerne le commandement de payer visant la clause résolutoire à lui signifié le 10 octobre 2024, les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet ne sont pas réunies dès lors que, par suite de la décision de recevabilité de la Commission de surendettement du 24 septembre 2024, le paiement de l’arriéré jusqu’à même date ayant été suspendu, il ne restait devoir qu’un mois de loyer de retard, tel moyen est inopérant dès lors que, à même le suivre en son argumentation, la seule conséquence en résultant réside non dans l’absence de validité de tel commandement mais précisément dans l’absence d’obligation de notification à la CCAPEX et non dans raisonnement.

Il sera en outre relevé que tel commandement fait en outre sommation de produire l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, de sorte que, nonobstant l’irrégularité alléguée du même concernant l’injonction de payer l’arriéré locatif, il n’en reste pas moins valable, ce qui n’est par ailleurs pas contesté, en ce qu’il vise telle obligation de souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Ensuite, l’assignation a été notifiée le 20 décembre 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié.

Par conséquent, et au regard de ce qui précède, d’une part Monsieur [B] [L] sera débouté de la fin de non-recevoir soulevée par lui à l’encontre des demandes formées par la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal et cette dernière sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en cette même qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, ainsi qu’en l’occurrence, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’occurrence, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux d’avoir à en justifier.

De l’examen des pièces versées aux débats il résulte qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée comme ladite clause a été régulièrement signifié à Monsieur [B] [L] le 10 octobre 2024.

Monsieur [B] [L] ni n’allègue avoir remis quelconque attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, ni ne produit en ce compris lors de la présente instance aucun élément de nature à le démontrer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies non à la date du 10 novembre 2024 ainsi que sollicité, mais à celle du 12 novembre 2024, ainsi passé ainsi le délai d’un mois prévu à cette fin par la clause dont s’agit, en application des articles 641 et 642 du Code de procédure civile, observation faite que tel délai ayant par principe expiré le 11 novembre 2024, jour férié, est reporté au premier jour ouvrable suivant.

Ce seul motif suffit à constater, sans contestation sérieuse, l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 10 décembre 2021, à effet au 12 novembre 2024, nonobstant l’irrégularité alléguée du commandement concernant l’injonction de payer l’arriéré locatif.

Il convient à cet égard de rappeler qu’en cette hypothèse, le juge ne dispose en tout état de cause pas du pouvoir de suspendre les effets de cette clause résolutoire, et ne dispose d’aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis, de sorte que la demande formée à même fin par Monsieur [B] [L] ne saurait prospérer.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 novembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Le surplus des demandes en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et en résiliation de plein droit du bail formées par la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Dans la mesure où le bail se trouve résilié de plein droit à la date du 12 novembre 2024, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, il n’y a pas lieu d’examiner la demande en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire à une date y postérieure à raison du défaut de paiement des causes du commandement, comme les moyens articulés en défense aux fins de s’opposer à telle demande, subséquemment sans objet.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du même code dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal produit un décompte actualisé en date du 6 juillet 2025 aux termes duquel Monsieur [B] [L] reste redevable à son égard de la somme de 3.463,81 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation ainsi qu’il convient de l’entendre, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Le Tribunal relève en premier lieu que la demanderesse ne saurait légitimement poursuivre paiement au titre de l’arriéré locatif, ainsi qu’il résulte du décompte produit en pièce n°18, de la somme de 285,80 euros qui apparaître correspondre, selon libellé y précisé, à des frais de Commissaire de justice, alors que de tels frais n’empruntent pas la nature d’une dette locative ou d’indemnités d’occupation.

Il s’ensuit que, déduction faite de la somme de 285,80 euros, le défendeur n’est susceptible d’être redevable que de la somme de 3.178,01 euros, selon décompte arrêté à la date du 6 juillet 2025.

Ensuite, Monsieur [B] [L] se prévaut de la décision du 24 septembre 2024 portant recevabilité de son dossier par la Commission de surendettement, outre du courrier du 27 décembre 2024 par lequel cette dernière indique envisager d’imposer des mesures de réaménagement de ses dettes, et procédant de la suspension de leur exigibilité pour une durée de 24 mois, étant relevé que, contrairement à ce que tend à faire valoir la demanderesse, ce plan comprend l’arriéré locatif d’un montant de 1.208,73 euros tel que visé par le commandement de payer délivré le 15 juillet 2024 arrêté au mois de juillet 2024

Etant observé que la SCI ALPINE ni n’allègue ni a fortiori ne démontre avoir saisi le juge du surendettement afin de contester les mesures qui ont été prises dès qu’elle en a eu connaissance, il résulte certes des éléments précités, avec l’évidence requise en référé, que le moratoire décidé par la commission de surendettement s’impose à la SCI ALPINE.

Toutefois, il n’en demeure pas moins, dès lors que les mesures imposées par la commission de surendettement n’entraînent aucun effacement de la dette locative, que l’obligation de Monsieur [B] [L] de régler la somme provisionnelle de 3.178,01 euros à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échus au mois de juillet 2025 ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il importe à cet égard de rappeler que les montants arrêtés dans le cadre d’une procédure de surendettement ne valent que pour les besoins de cette dernière et ne sont pas opposables au juge du fond saisi d’une demande de condamnation en paiement d’une créance de la procédure.

Un créancier peut, pendant le cours de l’exécution des mesures recommandées ou imposées par la commission de surendettement des particuliers, saisir le juge du fond pour obtenir un titre exécutoire, cette saisine interrompant le délai de forclusion de son action en paiement, et le titre pouvant être mis à exécution à l’issue ou en cas d’échec des mesures imposées.

En conséquence, Monsieur [B] [L] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal la somme de 3.178,01 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 6 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, non sur la totalité de la somme ainsi que sollicité mais sur la somme de 1.264,17 euros y visée, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement, sous réserve des décisions qui seront prises dans le cadre de la procédure de surendettement des particuliers.

Le surplus de la demande en paiement formée la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 6 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse sera rejeté.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, selon le paragraphe VI de l’article 24 susvisé, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement , l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement . À défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures . Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement , l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement . À défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Il s’ensuit que lorsque le locataire dont la procédure de surendettement est en cours d’instruction a repris le paiement du loyer courant, le juge saisi d’une action en résiliation du bail doit lui accorder des délais de paiement jusqu’à l’élaboration des mesures imposées."

En l’occurrence, si Monsieur [B] [L] sollicite l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient de relever qu’en l’espèce, il a été retenu l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance de sorte que le défendeur ne peut donc solliciter la suspension de ses effets et des délais de paiement par mensualités dès lors que le juge n’a pas d’autre possibilité que de la constater ainsi que dit.

En tenant compte de la seule demande de délais de paiement, force est en outre de relever que, contrairement à ce que Monsieur [B] [L] allègue, il ne résulte d’aucun élément produit au dossier qu’il ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, alors même qu’il s’évince au contraire du décompte actualisé de la créance produit en demande et arrêté au 6 juillet 2025 qu’il a seulement procédé au paiement de la somme de 487 euros en avril et mai 2025, puis de celle de 2 euros le 23 juin 2025, pour une charge locative s’élevant à la somme totale de 402,91 euros, de sorte que pour ce motif également, ses demandes ne sauraient prospérer.

En conséquence, Monsieur [B] [L] sera débouté de ses demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire.

L’acquisition de la clause résolutoire produira donc ses effets et l’expulsion de Monsieur [B] [L] du logement à usage d’habitation sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [B] [L] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [B] [L] étant débouté de ses demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes formées à titre subsidiaire et très subsidiaire par la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal dans l’hypothèse, non avérée, de leur octroi, qui sont sans objet.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation de plein droit du contrat de bail ainsi constatée à effet du 12 novembre 2024 et de l’expulsion ordonnée ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [B] [L] est redevable à l’égard de la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 12 novembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée ainsi que sollicité au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 12 novembre 2024, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit à la somme de 402,91 euros, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant le défendeur sera calculée prorata temporis le dernier mois, dès lors que le même en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour du mois.

Dès lors, il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, soit à la somme de 402,91 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel Monsieur [B] [L] à payer à la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal à compter du 12 novembre 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 402,91 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément au contrat de bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges afférents au logement à usage d’habitation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme totale de 3.178,01 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [B] [L] est déjà condamné à titre provisionnel par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 6 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 12 novembre 2024.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [B] [L], qui succombe, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 octobre 2024, qui fonde la présente décision, d’un montant de 44,13 euros, de l’assignation du 19 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 20 décembre 2024.

Monsieur [B] [L], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [B] [L] de la fin de non-recevoir soulevée par lui à l’encontre des demandes formées par la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal ;

DECLARE en conséquence la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 10 décembre 2021 entre la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Monsieur [B] [L] en sa qualité de preneur et concernant le logement situé au 2ème étage d’un immeuble sis [Adresse 5] à METZ (57), sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à la date du 12 novembre 2024 ;

REJETTE le surplus de la demande en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation formée par la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [B] [L] à payer à la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal la somme de 3.178,01 euros (trois mille cent soixante-dix-huit euros et un centime) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 6 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1.264,17 euros (mille deux cent soixante-quatre euros et dix-sept centimes) et pour le surplus à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement, sous réserve des décisions qui seront prises dans le cadre de la procédure de surendettement des particuliers ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 6 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse ;

DEBOUTE Monsieur [B] [L] de ses demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé au 2ème étage d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] (57) ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [L] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT en conséquence qu’à défaut pour Monsieur [B] [L] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, soit à la somme de 402,91 euros (quatre cent deux euros et quatre-vingt-onze centimes) par mois ;

CONDAMNE en conséquence, à titre provisionnel, Monsieur [B] [L] à payer à la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal à compter du 12 novembre 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 402,91 euros (quatre cent deux euros et quatre-vingt-onze centimes) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément au contrat de bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges afférents au logement à usage d’habitation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme totale de 3.178,01 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [B] [L] est déjà condamné à titre provisionnel par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 6 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 12 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à la SCI ALPINE prise en la personne de son représentant légal la somme de 500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 octobre 2024 d’un montant de 44,13 euros, de l’assignation du 19 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 20 décembre 2024 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 14 NOVEMBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

Le greffier Le juge