TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03325 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIGO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[I] [Z] épouse [W]

[A] [C] [Y] [W]

C/

[N] [E] [H]

[M] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [I] [Z] épouse [W], demeurant [Adresse 1]

Représentée par la SELARL CLF au barreau de TOULOUSE

M. [A] [C] [Y] [W], demeurant [Adresse 1]

Représenté par la SELARL CLF au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [N] [E] [H], demeurant [Adresse 4]

Comparante,

M. [M] [X], demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 décembre 2021 signé par l’intermédiaire de leur mandataire à la gestion immobilière, la SARL SOCIETE SPORTING GESTION, M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W] ont donné à bail à Mme [N] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec parking n°79 et cellier n°11, pour un loyer mensuel de 613,80 € et 82 € de provision sur charges.

Par acte séparé en date du même jour, M. [M] [X] s’est porté caution solidaire et indivisible des obligations de Mme [N] [H].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W] ont fait signifier à Mme [N] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 avril 2024 pour un montant de 1891,34 € en principal, lequel a été dénoncé à la caution le 17 avril 2024.

M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W] ont ensuite fait assigner Mme [N] [H] et M. [M] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 24 juin 2024 afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [M] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

— d’ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— et de les condamner solidairement au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2415,49 €, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

Appelée à l’audience du 04 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 novembre 2024 afin de vérifier la délivrance de l’assignation à M. [M] [X] et le paiement du loyer courant.

A l’audience du 22 novembre 2024, M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation à l’encontre de Mme [N] [H] et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 4701,83 euros. Ils sollicitent l’expulsion de Mme [N] [H]. Ils précisent se désister de leurs demandes formées à l’encontre de M. [M] [X] dès lors qu’ils ne produisent pas l’assignation le concernant. Ils indiquent que le dernier paiement invoqué par la locataire de 600 euros n’a pas pu être pris en compte tenu de sa date récente.

Mme [N] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, sous réserve d’un versement de 600 euros qui n’a pas été pris en compte dans le décompte locatif produit par les bailleurs. Elle demande s’en acquitter par mensualité de 150 euros, en sus du loyer et charges courants.

Elle précise qu’elle ne sollicite pas de pouvoir se maintenir dans le logement car elle va le quitter le 1er décembre 2024, compte tenu du congé pour vendre qui lui a également été délivré avec effet au 3 décembre 2024 et auquel elle n’a pas donné suite. Elle indique qu’elle résidera chez un ami, dont elle communique l’adresse afin de pouvoir recevoir la copie de la décision. S’agissant de sa situation personnelle, elle explique que la dette locative est apparue car elle n’a pas été payée de son emploi

en alternance mais qu’elle bénéficie actuellement d’un CDD de deux ans, parallèlement à ses études en master2, lequel lui procure un revenu mensuel de 1365 euros environ. Elle ajoute qu’elle va participer à son hébergement à hauteur de 350 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, par mise à disposition au greffe et prorogée au 23 janvier 2025.

Les demandeurs ont été autorisés à produire en délibéré, et avant le 18 décembre 2024, le décompte locatif prenant en considération le versement invoqué par la locataire. Par mail du 25 novembre 2024, ce décompte a été produit contradictoirement et sera ainsi pris en considération.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de constater que si les bailleurs sollicitent le désistement de leurs demandes en paiement formées à l’encontre de la caution, M. [M] [X], il est constant et non contesté qu’il n’a pas été régulièrement assigné. Dès lors, les demandes à son encontre, y compris la demande de désistement, seront déclarées irrecevables.

. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 01 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 1891,34 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

A ce titre, il ressort du décompte versé en procédure que la locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 450€ le 15 avril 2024 et un second versement de 350 euros le 02 juin 2024. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire. Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W] produisent en délibéré autorisé un décompte démontrant que Mme [N] [H] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite de 244,76 euros portés en compte au 02 mai 2024 qui relèvent des dépens, la somme de 3857,07 € à la date du 16 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024 et le dernier versement de 600 euros invoqué par la locataire.

Mme [N] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience sauf à prendre en compte son dernier règlement.

Elle sera donc condamnée à payer à M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W] cette somme de 3857,07 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que Mme [N] [H] a effectué des versements significatifs afin d’apurer sa dette, de ses ressources et du montant de la dette, ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant en novembre 2024, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 150 €, soit 25 mensualités de 150 € et une 26ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, Mme [N] [H] ne sollicite pas de rester dans les lieux et ne forme donc aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de la défenderesse sera ordonnée et elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles à compter du 1er décembre 2024, la période antérieure courant à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 11 juin 2024, étant déjà prise en considération dans la condamnation en paiement prononcée ci-avant.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux et il n’y a pas lieu de statuer spécifiquement sur ce point qui demeure hypothétique à ce stade.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Cependant, le recours à l’exécution forcée de la présente décision restant à ce stade hypothétique, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des époux [W] formulée au titre de l’article A444-32 du Code de commerce.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W], Mme [N] [H] sera condamnée à leur payer une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE les demandes formées par M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W] à l’encore de M. [M] [X], es qualité de caution, irrecevables;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 décembre 2021 entre M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W], d’une part, et Mme [N] [H], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec parking n°79 et cellier n°11, sont réunies à la date du 11 juin 2024;

CONSTATE que Mme [N] [H] ne forme pas de demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Mme [N] [H] à payer à M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W] à titre provisionnel la somme de 3857,07 € (décompte arrêté au 16 novembre 2024, incluant novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Mme [N] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 150 € chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

DIT qu’en revanche toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [N] [H] à payer à M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNE Mme [N] [H] à payer à M. [W] [A] et Mme [I] [Z] épouse [W] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les époux [W] de leur demande au titre de l’article A444-32 du Code de Commerce;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente