TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03897

N° Portalis DBX4-W-B7I-TNK4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

S.A.S. LA FRONTIERE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[C] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à la SELARL DECKER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. LA FRONTIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean MANARD de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [J]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 juillet 2021, Monsieur [V] [J] et Madame [P] [E] ont donné à bail à Madame [C] [J] un appartement à usage d’habitation (n° 601) et deux emplacements de parking aérien (n° 119 et 121), situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 485 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Suivant jugement d’adjudication en date du 21 décembre 2023, la S.A.S. La FRONTIERE a acquis aux enchères publiques le bien immobilier objet du bail.

Le 1er mars 2024, la S.A.S. La FRONTIERE et Madame [C] [J] ont régularisé un protocole d’accord aux termes duquel :

— Madame [C] [J] a reconnu devoir les loyers et charges des mois de janvier, février et mars 2024, soit une somme totale de 1.605 euros,

— les parties ont convenu de la résiliation amiable du bail à compter de la signature dudit protocole, en contrepartie de quoi, Madame [C] [J] s’engage à quitter les lieux loués au 31 mars 2024 et la S.A.S. La FRONTIERE renonce à recouvrer le montant des loyers et charges impayées à hauteur de 1605€,

— à défaut de quitter les lieux au 31 mars 2024 Madame [C] [J] sera considérée comme occupante sans droit ni titre et la S.A.S. La FRONTIERE pourra recouvrer le montant et des charges des loyers impayés, outre le paiement par la locataire d’une indemnité d’occupation du même montant que les loyers et provisions pour charges, contractuellement prévus, puis la possibilité pour la S.A.S. La FRONTIERE de poursuivre la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de la locataire,

— le présent protocole constitue une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil et a autorité de la chose jugée entre les parties en dernier ressort conformément aux dispositions de l’article 2052 du code civil.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 octobre 2024, la S.A.S. La FRONTIERE a ensuite fait assigner Madame [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail, son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, la suppression du délai de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, soit la somme de 567€,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 octobre 2024.

Après renvoi, à l’audience du 31 janvier 2025, la S.A.S. La FRONTIERE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation. Elle indique qu''il n’est pas formé de demande en paiement puisque celui-ci a fait l’objet du protocole et sous réserve que ce protocole soit respecté.

Madame [C] [J] comparaît en personne, et affirme avoir payé ses loyers aux anciens propriétaires et être en recherche de logement. Elle sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux et déclare avoir présenté des dossiers de demandes de logement dans le parc privé qui ne sont pas retenus, ses revenus n’étant pas suffisants. Madame [C] [J] indique également avoir fait une demande d’HLM au nom de son père, handicapé, qu’elle héberge ainsi que sa mère et sa sœur. Elle déclare percevoir un revenu mensuel de 1600€.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la S.A.S. La FRONTIERE et Madame [C] [J] ont régularisé un protocole d’accord en date du 1er mars 2024 et aux termes duquel :

— Madame [C] [J] a reconnu devoir les loyers et charges des mois de janvier, février et mars 2024, soit une somme totale de 1.605 euros,

— les parties ont convenu de la résiliation amiable du bail à compter de la signature dudit protocole, en contrepartie de quoi, Madame [C] [J] s’engage à quitter les lieux loués au 31 mars 2024 et la S.A.S. La FRONTIERE renonce à recouvrer le montant des loyers et charges impayées à hauteur de 1605€,

— à défaut de quitter les lieux au 31 mars 2024 Madame [C] [J] sera considérée comme occupante sans droit ni titre et la S.A.S. La FRONTIERE pourra recouvrer le montant et des charges des loyers impayés, outre le paiement par la locataire d’une indemnité d’occupation du même montant que les loyers et provisions pour charges, contractuellement prévus, puis la possibilité pour la S.A.S. La FRONTIERE de poursuivre la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de la locataire,

— le présent protocole constitue une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil et a autorité de la chose jugée entre les parties en dernier ressort conformément aux dispositions de l’article 2052 du code civil.

En application de ce protocole établi en deux exemplaires originaux et signé par chacune des parties, il convient de constater que la résiliation du bail est intervenue le 1er mars 2024, date de signature dudit protocole et faute d’avoir quitté les lieux au 31 mars 2024, Madame [C] [J] est depuis occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, son expulsion sera ordonnée, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sans qu’il y ait lieu en revanche au prononcé d’une astreinte qui n’est pas justifiée par les circonstances de l’espèce.

II. SUR LES DELAIS POUR QUITTER LES LIEUX

— Sur le maintien des délais légaux prévus aux article L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Aux termes de l’article L412-6 du même code, « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante […].

Par dérogation […], ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Cependant, l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Or, en l’espèce, Madame [C] [J] a pris possession des lieux en vertu d’un bail dont la S.A.S. La FRONTIERE se prévaut elle-même dans le cadre de la présente instance, de sorte que la défenderesse ne s’est pas introduite dans les lieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ». Dès lors, Madame [C] [J] est présumée de bonne foi, or pour solliciter la suppression du délai légal de deux mois visés à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la S.A.S. La FRONTIERE invoque la mauvaise foi sans la démontrer.

Il convient donc de rejeter la demande de la S.A.S. La FRONTIERE tendant à la suppression du délai légal de deux mois visés à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par conséquent, les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont donc applicables au présent litige.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux :

Selon l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. […]

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Aux termes de l’article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, « la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, Madame [C] [J] sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux. Elle indique exercer un travail en CDI avec un salaire mensuel de 1600 euros, ajoutant que ses demandes de logement dans le parc privé ne sont pas retenues en raison de ses revenus jugés insuffisants. Cependant, si Madame [C] [J] produit le justificatif d’une demande de logement social faite au nom de son père qu’elle dit héberger, elle ne produit aucun justif à son nom des démarches aux fins de relogement, en ce compris auprès de bailleurs sociaux, qui se seraient soldées par des échecs du fait de l’insuffisance de ses revenus.

Dès lors, la défenderesse ne justifie pas suffisamment des raisons pour lesquelles elle ne serait pas en capacité de retrouver un logement dans des conditions normales. En outre, en considérant qu’en application du protocole signé par les parties, le bail a été résilié le 1er mars 2024 et Madame [C] [J] devait quitter les lieux depuis le 31 mars 2024, cette dernière a déjà bénéficié d’un délai de 11 mois pour quitter les lieux.

Par conséquent, Madame [C] [J] sera déboutée de sa demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour libérer volontairement les lieux.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Madame [C] [J] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre.

A défaut d’arriéré réclamé à ce jour par la S.A.S. La FRONTIERE, les indemnités d’occupation provisionnels courront à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 567€.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S. La FRONTIERE, Madame [C] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le bail conclu le 08 juillet 2021 entre Monsieur [V] [J] et Madame [P] [E] d’une part et Madame [C] [J] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation (n° 601) et les deux emplacements de parking aérien (n° 119 et 121), situés [Adresse 3] et appartenant désormais à la S.A.S. La FRONTIERE, est résilié à la date du 31 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS Madame [C] [J] de sa demande de délai supplémentaire pour libérer volontairement les lieux ;

DISONS que les articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont applicables au présent litige ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.S. La FRONTIERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS la S.A.S. La FRONTIERE de sa demande d’assortir l’expulsion d’une astreinte;

CONDAMNONS Madame [C] [J] à payer à la S.A.S. La FRONTIERE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 567 euros ;

CONDAMNONS Madame [C] [J] à verser à la S.A.S. La FRONTIERE Monsieur une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente